楼8| 论市：全国25城8月楼市走势预判

楼市现状：

7月，因大量自住商品房入市，北京商品住宅供应、成交环比均创新高。二手房成交量连续两月持续回落，主要是大量需求在前期集中释放，年中市场显现疲态；另外新房成交的明显增加也分流了二手房需求。政策上出台人才住房支持政策，为人才提供公共租赁住房和共有产权住房。土地市场7月新增供应3幅经营性用地，均位于大兴区，成交2幅经营性用地，均为含住宅、商业、办公用途的综合地块，且住宅部分均为设置了商品住宅销售价格上限的地块。

上海 李振宇

楼市现状：

7月，上海商品住宅供应同、环比大幅回暖，成交进一步释放。从7月份认筹开盘项目来看， 6成以上新开项目认筹率都超过100%，开盘去化良好，但也有小部分新开项目案场到访率和认筹客户一般，主要原因是因为地段位置差，大多位于城市外围，品牌影响力不佳等因素造成。政策方面主要针对企业限购，但目前政策效果并未明显体现。土地市场全市共成交5幅含宅用地和2幅租赁用地，5幅可售住宅用地分别位于青浦和金山外郊环区域，基本均已底价成交，2幅租赁用地全部位于杨浦区市中心位置。二手房市场持续走低，成交不足14000套，同比下降约5成，均价约5万元/平方米左右。

后市预判：

供应：目前已有近25个项目拿到预售证，预计将在八月以及九月上旬集中开盘，届时供应量将继续大幅回暖。

成交：成交即会迎来进一步释放，七月成交量已超70万方，预计八月成交量与本月持平或略下跌。

房价：从目前拿证情况来看，预售证的价格确实受到一定控制，预计下月房价幅度不会有很大偏差。

热点区域/板块：浦东、松江、宝山将是下月成交热点区域。

广州 梁永光

楼市现状：

7月，广州商品住宅供求环比大幅下降，开盘、加推明显减少，新开/加推共21个，比上月减少19个，开盘去化率仅为44%，限价政策松动增城区共有9个楼盘推新，是全市推新项目最多的区域。整体看市场未能延续“红6月”的火热状态，再次回到不温不火的状态。本月集中供地13宗，基本都在外围地区，其中10宗为经营性用地，全部为宅地，仅增城成交1宗经营性用地，折合楼面价8003元/平米，为2017年以来最低位的地块之一。

后市预判：

供应：8月份从主观上依然会有积极推出新货的意愿，客观困难在于近期广州房价在70城中再次冒头“上涨”,监管部门如果加大市场巡查行动，不利于楼盘相关营销动作的开展。

成交：成交将保持在较为稳定水平。

房价：一、二手房市场需求均有所降温，不排除个别企业和楼盘会抢跑，在金九银十之前开展促销动作。

深圳 陈洪海

楼市现状：

7月，深圳商品住宅市场供应略有下滑，成交量价齐升，消化周期缩短一个月。新开盘7个项目，整体去化率一般约50%左右，很多客户处于观望状态，选择弃购，另外开发商在开盘时未推售全部房源，市场上开始存在“捂盘行为”。政策方面实行二次房改，包括限售、限离、限企业、热点盘公正摇号销售等内容，同时上调房贷利率，当前市场需求结构还是以刚需产品为主，此举将再次加剧市场观望情绪。土地市场冷清，7月无经营性土地成交，二手房成交环比增加，宝安区、龙岗区成交最多，价格倒挂严重，约是新房的两倍。

后市预判：

供应：预计8月份开发商的供应量无太大幅度变动。

成交：在7.31政策影响下，预计8月成交会下跌。。

房价：8月价格变化不大，预计会微跌。

热点区域/板块：热点板块是西乡、南头、龙城。

沈阳 洪晶

楼市现状：

7月，沈阳商品住宅供应环比上涨，成交保持在较高水平，供求关系趋于平衡。因政府拟出台调控升级政策，为在调控政策前抢先机、抢客源，房企继续加大供货数量，并同步展开高频次开盘加推动作，全月共开盘加推46次，平均每周有近12个项目有开盘加推动作，市场活跃度高于历年同期。土地市场本月共成交15宗土地，包括经营性用地7幅，相比上半年土拍市场呈现的多轮次、高溢价成交特点，进入7月开发商拿地态度明显回归理性，本月成交地块平均溢价率仅为21.4%，环比下降38.75%。

后市预判：

供应：预计8月起沈阳市场将进入新一轮调整期，供应量及出货频率均将呈下降趋势。

成交：预计下月起全城限购执行后，这种现象将得到逐步缓解。

房价：8月政府已出台号称史上最严厉调控政策，预期房价过快上涨势头将得到阶段性遏制。

热点区域/板块：预计整体区域板块热度变化不会很大。

长春 史嵩龄

楼市现状：

7月，长春商品住宅市场供应成交量环比大幅上涨，供不应求的局面得到改善。随着市场调控政策趋于稳定，各企业整顿完毕，开始大量推出新品，全月共取得28个预售许可证，以高新北区、净月、宽城、南关区为主，改善类产品居多，市场可选房源丰富。土地市场本月经营性土地供应3幅，均为商服用地，成交2幅，无溢价。经营性用地成交楼板价5028元/㎡，环比上涨26.67%，受政府供应土地影响，地价波动较大。

后市预判：

供应：预计8月份市场加推有所增加。

成交：预计8月份刚需产品会有所增加。

房价：成交价格将处于稳中有升的局面。

热点区域/板块：第三季度的热点区域会以南关区、高新北区、净月区、宽城区为主。

济南 唐堂

楼市现状：

7月，济南商品住宅供应虽然保持平稳上升但整体仍处低位，市场供不应求局面尚未改变。全月共开盘加推12次，基本都是摇号出售，共推出1386套房源，去化率72.87%。从本月加推来看，项目开盘节奏有放缓的趋势，同时到访客户也有所减少，客户观望情绪加剧。政策方面发布 “新规”，将严打毛坯变精装"变相涨价"行为，但当前影响并不明显。土拍市场本月新增供应12宗，全部在章丘地区，成交9宗，分别位于天桥区2宗、历城区5宗，高新区2宗。二手房市场挂牌面积及套数持续呈上升趋势，R1全线贯通对长清影响初显。

后市预判：

供应：下半年随着各房企项目的相继入市,供应量不足的现象也会相应的缓解。

成交：市场的观望情绪在增加，预计成交量保持稳定。

房价：预计上半年下半年价格升降不大。

热点区域/板块：济南地铁沿线区域。

青岛 毕怡

楼市现状：

7月，青岛商品住宅供应量回升，主要由于胶州市、高新区、即墨区等多个项目集中取得预售证，大体量开盘项目多，受供应放量影响成交量也有所上涨。上合峰会后市场转入观望，新开盘项目去化出现下滑趋势，胶州部分项目即使选择低价开盘，也很难达到此前常见的90%以上去化。本月土拍市场供地依然活跃，胶州供地最多，成交87万平米，环比上涨151.15%，预计8月份的土地成交量也会出现一个高峰。二手房市场开始降温，7月份网签下降，二手房购房客源明显减少，购房热情降温。

后市预判：

供应：供应放量。

成交：成交量有所上涨。

房价：价格盘整。

热点区域/板块：胶州。

南京 赵静波

楼市现状：

7月，南京商品住宅供应环比跌幅近80%，成交大幅攀升，市场供不应求问题显著。开盘项目共16个，平均去化率69%，区域分化凸显，只有5盘开盘当天全部售罄。企业调价意愿强烈，但限价执行十分严格，个盘价格并无突破。本月成交大涨，案场到访人数较明显好于6月，但案场到访偏为理性，多以刚需需求等。政策上增加公积金额度利好刚需购房， 另外修改土拍条例取消“现房销售”要求，全面推行“竞自持面积。土地市场降温，供地7幅，开发商对后市谨慎，拿地积极性降低，全月无成交。二手房成交量有所下降，整体成交周期在3个月到6个月，比之前拉长一倍。二手房住宅均价30101元/㎡，均价维持高位。

后市预判：

供应：8月南京8大板块预计将有24家楼盘推出近5千套新房房源。

成交：整体成交量预计应在当期供应量的70%以上，城北、江宁、江北、河西等地热门楼盘将基本售罄。

房价：鉴于南京“限价”未有松动迹象，各个板块价格较难有明显起伏，均价稳定。

热点区域/板块：江宁禄口、板桥、鼓楼滨江、江宁百家湖、方山大学城、城南南站和江浦均为热点板块。

杭州 刘晨光

楼市现状：

7月，杭州十区商品住宅供应正常回落，但整体仍处于相对高位，成交基本与上月持平，住宅市场热度仍维持。41盘加推，共计6126套房源入市，8盘首开，余杭良渚藏珑玉墅等以改善房源为主；萧山东旭府、璟隽公馆以刚需房源为主，整体去化分化明显。受加速出货的企业战略影响，目前房企新开工意愿强烈，备案限价依然严格，但对于拿地较早、地价较低的项目而言，存在上调备案价的空间。土地市场7月挂牌21宗，成交30宗，涉宅地块23宗，平均溢价率14%，均未竞配自持面积，预计8月成交楼面价或将回落。二手房市场出现成交量回落，价格在愈加多的房东接受议价的情况下，出现小幅下调。

后市预判：

供应：房企加速出货的策略确定，预计供应量将继续保持高位运行。

成交：成交以前期认购转网签为主，整体去化情况理想，或将出现环比提升。

房价：预计价格将保持稳定的态势，但考虑到推盘项目基本以精装为主，或将呈现结构化波动。

热点区域/板块：余杭、萧山、临安、富阳等远郊板块推盘热度较高，首开项目占比高，板块集中在良渚、余杭经开区、江东、富春等。

合肥 白杨

楼市现状：

7月，合肥各区域供应下滑，成交微涨，其中新站区供应16.47万方供应居首，滨湖区成交量居首，成交均价17943元/㎡。新开楼盘数量众多，主城区项目去化率均在90%以上。土地市场共供应5宗经营性地块，建筑面积87.61万方，整体看今年上半年流拍严重，主要受地块性质，自持年限有要求，地块周边配套不足等因素影响。二手房方面，7月成交量环比下滑但好于去年同期，均价在15000元/平方米之上，成交主力集中在二环以内。

后市预判：

供应：供应增加。

成交：成交上涨。

房价：保持稳定

徐州 季友国

楼市现状：

7月，徐州楼市供应环比小幅增加，成交量有所下滑，市场有所降温。新开盘加推项目共计7个，整体去化率99%，推出的产品以高层、小高层、洋房为主，整体去化情况较好，偏远地区项目去化率相对较低。土地市场无新地块挂牌，成交2宗地块，整体土拍较平淡，铜山2宗两宗巨无霸地块流拍，主要是处在外围地带且拍卖要求高(人才用房等)出让价明显高于周边房价。二手房成交量维稳，一二手房价格倒挂。

后市预判：

供应：预计8月徐州供应量将延续7月的惨淡，进一步走低。

成交：受供应走低影响，且“开盘售罄”逐渐减少，市场热度有所降温，预计8月成交量将持续下行。

房价：未来一段时间商品住宅均价在维持平稳状态。

热点区域/板块：城西板块、娇山湖板块。

苏州 戈文问

楼市现状：

7月，苏州市场供应大幅锐减，成交同环比双升，大量6月底领证楼盘成交转化至7月，目前市场仍供不应求矛盾显著。本月推盘量下降明显，仅在下旬推出6盘，以改善项目为主，整体去化情况较好，平均去化率为86%，“高性价比”楼盘及刚需楼盘来访量明显增多。土拍市场火热，7月苏州挂牌2宗住宅用地，园区吴江各1宗，园区宅地最高限价可达28700元/㎡；成交10宗土地，涉宅地包括新区4宗纯住宅用地，相城1宗商住地和1宗纯住宅地，吴江、吴中各1宗纯住宅地。当前市场新推盘量较少，二手房的成交热度明显超上一年同期，并且逐步稳中有升，二手房市场整体保持活跃。

后市预判：

供应：预计25盘推盘入市，整体供应量预计70万方。

成交：预计未来8月整体成交量受热销项目影响，成交量为80万方。

房价：预计8月整体均价20500元/㎡。

热点区域/板块：吴江太湖新城板块华润凯旋门、北极星尚雅苑热销签约，整体板块热度较高。光福、香山板块由于价格因素影响，整体走量较好。

常州 戈文问

楼市现状：

7月，常州商品住宅市场供应几近腰斩，成交火爆，市场供不应求显现。拿证项目数量多，共有19个楼盘19次开盘，并且基本集中在7月下旬，共推出3222套房源，整体认购率超80%。土地市场本月共有7宗涉宅地块挂出，均位于武进及新北区，其中新北区出让的2宗地块均位于乡镇板块，仅2宗含住宅地块成交，1宗取消竞拍，成交的伯林盖姆地块楼面价超过了最高限价11000元/㎡。受限价原因影响，二手房与一手房已形成价格倒挂。

后市预判：

供应：预计40万㎡左右。

成交：预计成交50万㎡左右。

房价：商品住宅均价预计维持在15500元/㎡左右。

热点区域/板块：凤凰新城板块、清凉-丽华板块、清潭路板块、薛家板块。

无锡 王新科

楼市现状：

7月，无锡商品住宅供应成交大幅攀升，整体市场热度有所升温，但供过于求格局未改。10盘新开入市，整体去化情况较好，其中大多数中高端项目平均去化率在60%-80%之间。政策方面目前“限购”“限售”“限贷”“限价”政策并没有放松的痕迹，8月1日《不动产登记条例》正式实施，无锡成为全省首个颁布不动产登记政策法规的地级市。本月土地市场无经营性用地挂牌，成交8宗用地包括2宗住宅用地，3宗为商住用地和3宗为商办用地。二手房市场受季节性因素影响量跌价涨，从区域来看南长区成交量最大，其次为滨湖和惠山。

后市预判：

供应：预计房企加推意愿降低，供应量会小幅下跌。

成交：预测成交量环比将会小幅下降。。

房价：预计房价将会保持平稳。

热点区域/板块：山主城区棚户区推进改造。

厦门 林凤

楼市现状：

7月，厦门商品住宅新增供应7.3万方，成交量与上月持平。共有4盘入市，多集中在月底，其中万科金域缇香为纯新盘首次入市，各项目开盘普遍加大优惠力度，压低入市价格，但当前整体市场环境低迷、购房者观望情绪依旧浓厚，对价格抗性大，开盘去化效果仍一般。政策上7月8号出台进一步加强精准调控意见划片调控，释放摇号买房信号等细化措施，受此影响多个项目在淡市下加快营销节奏，压低价格入市抢跑。土地市场7月无商住地新增供应，成功出让5幅商住地，整体看来上半年优质地块的出让对一二级市场的刺激效果并不明显，厦门楼面价持续回落，企业拿地积极性下滑，预计接下来厦门低溢价拿地将成常态。

后市预判：

供应：当前项目入市价格持续处于严控状态，多个项目预售获批持续受阻，供应能否放量仍有较大不确定性。

成交：预计8月成交量会有所上行 ，但难有较大突破。

房价：预计8月成交价格有所下行。

热点区域/板块：同安汀溪板块和翔安新圩板块。

福州 方明五区

闽侯

楼市现状：

7月，福州商品住宅正式实行摇号开盘，受此影响五区、闽侯市场供应大幅缩水，成交方面本月五区成交量有所回暖，闽侯交量成倍上涨，处于近一年新高，但受“限签”政策影响，整体仍处低位水平。共10个项目开盘，开盘次数不足6月一半，由于政策持续发酵，客户观望情绪逐渐蔓延，市场整体去化率仅59%，仅个别项目得益于板块内供应紧缺或价格优势，实现良好去化。两个项目摇号开盘，但因供需矛盾有效缓解，因此市场并非一房难求。本月土拍热度不高，主城区无土地出让，八县供应9幅商住用地，仅成交3幅，多数房企现金流紧张，而此次出让地块规模较大，起始价高，房企心有余而力不足。

后市预判：

供应：未来一段时间福州供应将呈现内冷外热。

成交：市场成交仍将持续低位运行。

房价：未来房价持续平稳运行仍是大概率事件。

热点区域/板块：五四北、奥体板块短周期内仍将保持较大热度，另外与旧城改造的整体大环境一致，连潘、义井等片区将成为市区改善型置业的热点；高房价下带来的大量刚需外溢，将进一步提升周边低价刚需板块的热度，如南屿、南通。

武汉 吴洋

楼市现状：

7月，武汉商品住宅市场供应量再度回落，虽高于1-5月水平，但环比萎缩明显，成交量受供应影响也随之下滑。共开盘19频次分化明显，整体开盘首日去化率90%，日光8频次，较上个月下跌21个百分点，远郊区域大量土地出让，去化率偏低，豪宅市场降温去化率50%-60%。限价执行依然较严，但政府对高价地限价有所放松，刺激供应入市的目的明确。土地市场7月成交50.8万方，3宗均来自于蔡甸、新洲远城区域。二手房成受新房供应不足影响，前期量价齐升，目前趋于平稳。

后市预判：

供应：8月份推盘量将再度回升，预计供应量将高于200万方。

成交：成交预计仍将随供应水平同步变化，现有回升趋势。

房价：整体来看，绝大多数项目房价难上涨。全市均价目前稳定在14700上下，月度结构性波动。

热点区域/板块：三环内刚需客户置业热门板块如白沙洲依然保持较高热度；三环外有一定产业支撑，轨交拉动利好板块，如光谷新中心、文化大道、盘龙城片区仍旧是关注焦点。

长沙 王新科

楼市现状：

随着政府严打“捂盘惜售”的持续，近2月商品住宅及商品房的供应同比均有大幅上涨，在6.25新政的影响下，多数项目选择在6月25日当周拿预证开盘并与7月网签，使得7月成交大于供应，库存环比有所下降。共21盘新开入市，摇号占比高，12个项目去化率达80%，客户购房更多的关注项目区位及产品性价比，因此区位好且性价比高的楼盘如振业城去化很好，区位一般或者较差且性价比不高的楼盘如新城国际花都去化一般或较差。土地市场近期内六区无经营性用地流拍，但随着土地“熔断”政策的持续及楼市调控的不断深入，涉宅用地的溢价率得到有效的控制，预计为完成年度供地计划，内五区及浏阳市在未来5个月仍将有大量住宅用地供应。二手房市场客户购房日趋理性，价格涨幅不断减小，市场逐渐趋稳，但区域间的差异仍然较大。

后市预判：

供应：下月供应将有所回落。

成交：下月成交随本月的供应回落相应有所减少。

房价：随着政府调控政策的持续及不断深入，后期房价将逐步趋稳，部分热点板块将微张。

热点区域/板块：梅溪湖板块及高铁新城板块。

郑州 赵爽

楼市现状：

7月，因严查捆绑销售，郑州商品住宅供应成交量均有下滑，新开盘入市项目32个，平均开盘去化率74%，为今年最低位，案场到访量较上月下降，整体市场降温明显。土地市场本月成交32宗地，其中27块位于环郑州地区，今年土拍性质多为城中村用地，主城区无土地流拍，预计8月份郑州主城区将有14宗土地(3宗商业，11宗住宅)竞拍。二手房呈持续下降趋势，市场活跃度逐渐降低，价格受一手房带动明显，随着一二手房价差缩小。

成都 闫涛

楼市现状：

7月适逢销售淡季，新增供应量季节性回落迎来“疲软期”，成交环比回落，市场似有略微降温，主城区供需矛盾巨大，放量及成交极少，近郊及远郊区域两极分化，部分房源一房难求，部分房源因自身位置配套及价格原因，楼盘认购率甚至不足20% 。本月土地供需两端双双回落，大成都范围土地入市供应12宗约88万方，成交19宗约78万方，受调控政策持续不放松的影响，开发商拿地投资趋于谨慎，尤其是随着拿地资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

后市预判：

供应：预计下半年供应量仍将从紧。

成交：成交继续回落。

房价：新房和二手房价倒挂依然存在。

热点区域/板块：主城区、龙泉及双流区域。

重庆 王伟

楼市现状：

7月，市场进入传统淡季，重庆商品住宅供应大幅收缩，成交也随之下滑，新开盘项目去化有所下降。政策上整体调控继续收紧，土拍再出新规，“限定预售时间不得分期开发”，避免开发商囤地行为。土拍惨淡，本月土地零成交，供应仅2宗，较上月减少11宗，整体看是由于年中政府调整供地节奏，遭遇“寒流”。二手房市场持续量价齐升，但因新盘供应较多，因此二手房市场量价涨幅在收窄。

后市预判：

供应：8月预计139个项目开盘，巴南区仍为主力供应。

成交：随着大量新项目面市，市场热度预计稳中有升。

房价：市场降温信号初现，房价涨幅将收窄，以维稳为主。

热点区域/板块：礼嘉板块和茶园板块热度较高，其次为蔡家，大牌房企逐渐布局，市场热度逐渐上涨。

昆明 王伟

楼市现状：

7月,昆明楼市进入调整期，市场降温明显，供求量腰斩。新开盘项目4个，各项目去化差别不大，去化率在70%-80%。政策方面出台了限购、限价政策，受此影响新项目和在售加推目价格均出现小幅下滑的趋势，企业调价意愿不强。土地市场新增土地供应19宗，全在三环以外体量较大，商住类用地共成交6宗地，全部以底价成交，万科、碧桂园继续在热点区域扩张布局。二手房受限购政策影响，交易量下降了20-30%，但挂牌价上涨了5%左右。

后市预判：

供应：整体市场放量与7月持平。

成交：市场近郊项目成交量将会略高于7月，但整体市场成交量与7月持平。

房价：在继续延续7月出台的楼市限购政策背景下，近郊项目均价将会被拉高，市区的均价将与7月持平。

热点区域/板块：目前的发展中心主要集中在2、3环及3环外，东、南市区和呈贡区受到房企的重点关注。

南宁 吴宁

楼市现状：

经历了5、6月份的上半年冲刺放量，7月南宁商品住宅供应节奏放缓，各房企精力主要集中在清理剩余货量，加速回笼资金。成交与上月相比基本持平，住宅市场保持稳定健康发展。本月开盘推新项目6个，其中有2个是新盘首开，除个别近郊项目因地段配套弱、蓄客不足导致开盘不佳外，其余项目去化率大多在90%以上。土地市场热度延续，新增2幅住宅用地成交6幅，尽管条件较为严苛，但仍阻挡不了房企拿地热情，荣和、彰泰、盛天、瀚德等本土典型房企分别摘地加大布局力度。二手房市场热度延续，成交量约为新房的四分之一。

后市预判：

供应：预计三季度末将会是供应高峰期。

成交：预计后期市场将持续上行，全年规模将再创新高。

房价：预计后期房价走势仍是以“稳”为主，维持在11000元/㎡左右。

热点区域/板块：西乡塘区和龙岗板块。

西安 朱郁

楼市现状：

7月，西安商品住宅供求环比均下降，消化周期仅为5.4个月。全月共取得预售证涉宅项目共计24个，开盘项目23个，整体去化情况优异，平均开盘去化率为8成，去化率达到100%的有9个项目，推盘较多的房企为碧桂园、绿地等。政策上摇号实施细则发布后，锁客周期相对拉长。土拍热度延续，本月土地供应共42宗，成交41宗，供地宗数略有减少，集中在主城区及西咸新区，成交宗地数有明显上升，主城区成交量较大。因西安一直以新房市场为主，二手房成交规模有限，新政后二手房挂牌价格相对稳定，无明显下滑迹象。

（来源：CRIC研究中心）