严跃进：房租最近为何有躁动

　　中新经纬客户端7月26日电 题：《严跃进：下半年房价涨在哪，跌在哪？》

　　作者 严跃进 (易居研究院智库中心研究总监，中新经纬特约专家。研究方向为房地产市场与政策、房地产大数据、区域市场投资风险等。)

　　近期，国家统计局公布了6月份全国70城房价指数，从数据看，无论是环比增幅还是同比增幅都呈现出幅度扩大的态势，而且上涨的城市数量也开始增多。房价步入上涨通道的走势较为明确。同时，近期发布的《中国百城房价报告》也显示，今年上半年，房价上涨的城市数量总体上是在增加的。那么，下半年房价上涨的趋势会否延续？下跌的空间将体现在哪些方面？

　　下半年房价上涨趋势是否回延续？

　　房价到底跌过没有？在当前房价上涨的大趋势下回答这个问题很关键。客观地说，在过去12个月，全国的确有很多城市，尤其是包括环京、环深等地区的一些城市，其房价确实有所下跌。而此类房价下跌的逻辑，就在于2017年下半年开始，政策管控较为严厉、资金面持续收紧，这样就会使得价格难以坚挺。以上海为例，上海此前房价预期都要超过5万元以上的水平，但经历了这轮调控后，价格其实都稳稳地保持在低于5万元的水平。同时，由于去年下半年很多开发商对于政策调控预计不足，在预售证申请方面并不积极，直到今年上半年，随着业绩压力的逐渐增加，开发商开始主动办理预售证，并使价格有所下调。这对于购房者来说显然可以认购到性价比较好的楼盘。而一手房的价格下跌也会传导到二手房市场，部分房东也确实有降价让利的动作。

　　下半年房价上涨趋势是否会延续？总体上说，价格会继续进入新一轮上涨通道中，这和很多因素有关。一是供求关系，从当前全国房地产市场的库存规模来说，待售面积和可售面积等指标其实都仍在下滑，观察去库存周期等数据，总体上偏低，下半年去化周期依然会偏低，进而会使得房价易涨难跌。二是货币金融环境，总体上会趋于宽松，尤其是7月份国务院常务会议的定调，可为今年下半年带来相对宽松的金融环境，而此类宽松环境将有利于楼市的成长。三是楼市调控政策，总体上说，楼市调控正从打压买卖交易转入到规范买卖交易，换而言之，只要市场规范运作，那么房地产市场的交易相对来说还是比较顺畅的，即价格难以下跌。四是定价因素，很多地王项目开始入市，从项目的定价角度看，很难说让开发商亏本交易，否则也容易引起企业间的系统性风险。所以产品定价的规律也会使得房价难以下跌。

　　下半年房价下跌空间在哪？

　　不过，在明确大趋势的情况下，还需要要反过来思考一个问题，即今年下半年房价容易下跌的空间在哪些方面。对此进行预判的意义在于，如果笼统地说房价上涨，会使相关判断不够全面。而分析房价容易下跌的具体领域，则可以让我们更加清晰看到房价的走势，进而做出更为科学的市场判断。总结起来，今年下半年，以下几类房价容易下跌，值得我们关注，同时也需市场参与者积极调整策略。

　　第一，部分地级市要警惕房价下跌的风险。从实际过程看，很多地级市的这一波房地产市场是存在价格泡沫的，但此类城市的需求不算足够强劲，所以价格过快上涨后都有可能面临回调的可能。尤其是部分外贸经济比重大的东部沿海城市，更要警惕此类风险。在中美贸易关系调整的大背景下，外贸收入减少或带来资金面收紧的可能，进而影响当地房地产市场的交易和定价。另外，部分城市若此前房价上涨过快，那么下半年出台限购、限价等政策的可能性较大，此时价格从高位开始下行也完全是有可能的。

　　第二，部分物业会面临降价的可能。从当前房地产调控走向看，包括酒店式公寓、老式公房、部分市中心的学区房等，都会面临此类价格下调的压力。比如说，对于酒店式公寓项目而言，下半年面临管控的可能性增大，此类项目未来转让的空间减少，自然会倒逼开发商或房东降低价格。又比如说对于老式公房或使用权住房来说，后续也会被逐渐纳入到限购的范围中，交易疲软也会倒逼价格下调。

　　第三，从周期上看，第三季度降价的概率要大于第四季度。第三季度不排除部分房企依然在追赶年度销售业绩，所以会采取以价换量的策略。从今年上半年的情况看，虽然很多房企销售业绩不错，但是也依然存在部分房企年度销售目标完成率低于50%、乃至低于40%，这中间还有不少上市公司。所以，从企业的定价策略看，第三季度加快推盘销售节奏的可能性较大，降价促销的可能性也是存在的。另外，预计今年第四季度各地土地供应节奏会加快，部分房企若有拿地计划，那么第三季度降价销售以回笼资金是主要策略。

　　第四，部分阴阳合同项目的价格会真正下调。客观来说，过去部分楼盘的价格其实没有真正下跌，私下里乱收费、签订双面合同的现象依然存在。但是现在这种情况会受到遏制。随着今年下半年住建部对全国30个城市的交易环节进行督查，类似价格明跌实涨的现象会减少，部分预售证价格比较低的项目，在具体交易中也确实会以公道的价格交易，进而使相关楼盘的价格保持在较低水平。

　　第五，二手房的价格下跌概率大于一手房。从目前的实际情况看，二手房市场中存在换房需求积极释放的可能。尤其是一手房的预售证发放节奏加快的情况下，部分房东可能会考虑去置换房屋，因此部分二手房房源降价的可能性是存在的。对于具体楼盘来说，普通住房降价的可能性大于非普通住宅，尤其是市区部分“老破小”二手房，若没有学区资源支撑，价格上涨的可能性不大，这时或存在一定的价格下调空间和议价空间。(中新经纬APP)

　　严跃进

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