厦门楼市神话破灭！叶檀：暴跌之后未来房价风向将往哪“偏”？

【核心观点】

1、厦门的房价在新一线城市里具有风向标的意义。

2、到了2018，厦门房地产开发商的拿地兴趣，咔嚓一下，飞了。因为房价在下跌，推出来的地又很多，而且价格很贵，开发商根本没兴趣。

3、厦门房价和当地人的收入偏离度很高。

4、如果租金回报率比较高，当地的房地产相对来说安全一点。

欢迎来到《财经观察家》，大家好，我是叶檀。今天要跟大家说一说：一个过山车一样的城市。

【新闻背景】

近十年来厦门房价一路上涨，岛内均价从2008年的1万多元上涨至2018年的4.7万元左右，岛外四区从六七千元上涨至三万元左右。但2018年，厦门房价在调控之下开始“暴跌”，相比2017年3月高峰期成交均价55427元/㎡，岛内思明区今年前7月均价45547元/㎡，下降了近万元，岛外四区也不同程度地下跌6000-10000元/㎡。

7月2日，厦门推出五宗商住地块，起拍价降至1.7万-1.8万元/㎡，其中翔安南部新城的地，最终18950元/㎡的楼面地价与旁边融侨铂樾府38345元/㎡的楼面地价相比，确实是腰斩。

这座城市总是让我们经历大悲大喜，再到大悲再到大喜这样的一个过程。这座城市到底是什么城市？它的波动为什么会这么高？大家看，从2017年9月份，当时2017年整个房价都非常的高，厦门应该是一房难求的。

然后从2017年大家看，10月份开始，这个是维持在高位的，这个是一个平衡的，但已经略有下降了。然后从10月份开始一路下跌，到1月份2月份有所企稳，2月份返回了一个小高点，年初的时候，其实2月份小高点也未必，大家要别太放在心上，因为当时中国的1月份2月份成交量是比较低的，就看春节在哪个月。

通常来说春节的话大家忙着过节吗？不会去看买房地产，它不是一个高峰期。过了春节之后它会进入一个房地产的成交的高峰期。过了春节我们来看，2月份之后，大家看到没有？现在已经跌势算好一点了。

很多人已经在说厦门岛内已经崩盘了。厦门岛内真的是崩盘了吗？厦门为什么会出现这样的现象？我们关注厦门是因为厦门、杭州、青岛，然后包括武汉，像这些城市是新一线龙头城市里边的房价上涨的领头城市。

你比如说像杭州，杭州的房价已经跟广州的房价差不多持平了，所以如果杭州房价有一个大跌的话，它其实是具有风向标的意义的。厦门同样也是如此，厦门的房价在新一线城市里头具有风向标的意义，它岛内的房子5万6万都不算稀奇的，现在一旦厦门的房价大跌，那就真的是说明一些问题的。

第一个原因就是以前涨的太狠了，它其实家底不是那么厚，但是房价又涨得特别厉害，现在整个的房地产在严控的过程当中，厦门的房地产市场就首先得现出原形，商品房的成交量是很说明问题的！说明什么问题？说明厦门人已经不愿意在岛内买房子了。

同样的房子我们来看，像同安区，翔安区这样的地方，集美区，大家看住宅面积还是比较大的。那么总套数的话，这个是集美区，是229套，说明厦门人愿意到集美区去买房子，说明厦门这个城市在扩张，厦门当地人已经不愿意去到岛内买房子了。岛内的这一块其实面积是比较小的，然后周边的房价要便宜得多。

比如说岛内我要6万块钱一平米买房子，然后还是一些老破小的房子，我当然不愿意买了。现在交通又很便利，大家看到全是桥。我如果是厦门人我会到哪儿去买？我会在新的规划区去买房子。

这个地方2万多的房子，3万多的房子，而且都是大的平层，它的整个楼面、朝向，然后建筑设计，都很好。所以我们看到的这个现象，很多人说岛内价格大跌了，岛内价格大跌了，确实是大跌了，因为没有人到岛内去买房子，或者是买的人非常少了。

像北京在东单西单买房子的人少，肯定少，像上海在浦西核心地区买房子的人肯定少，因为那个地方都是二手房，老公房，又没有电梯，房价又死贵的，所以都不到那去买。

大家会到哪去买？大家会到新的聚居区去买，现在像这种地方就相当于当时的上海的陆家嘴、浦东那个地方，而且开发商的拿地，大家也看得很清楚了，主要的开发的地区在什么地方也看得很清楚，主要集中在这些地方，就是环着一大圈的地方，这个是像扇形一样发散开来的，这就说明整个的厦门它在一个往外扩展的过程当中，所以我可以非常明确地得出结论：

第一，像杭州一样，西湖边、市中心不是杭州当地人住的，是浙江最有钱的老板，企业老板住在最最核心的地方，厦门同样也是如此。要么就是一些老居民，然后厦门当地人改善型住房，买一手房的他会向外拓展，这一块地方买的人应该是厦门当地人比较多。

我们来看这幅图，一手房。二手房的买的人是谁比较多？我们看到增量最快的增速最快的是这根红的这条线，这个红的这条线来看，是外地人！蓝的这条线本地人。一个是外地人，一个是本地人。

蓝的这条线，蓝的这条线一开始买房子，房子刚起步的时候，然后肯定是本地人买的多，不管是一手房、二手房，本地人买的最多62.8%，这是2013年四季度的时候。本地人买，然后本地人开始下降，下降，一直到这是2015年，一直处于一个下降的过程当中。

我们能看到一个趋势是怎么样的？一手房、二手房当地人买的在下降，但是外地人等到这个地方，这个地方出现了一个交叉，什么地方出现交叉的？是2014年三季度的时候出现了一个交叉，这个时候大家外地人已经开始看好厦门的房子了，所以不管是一手房、二手房，外地人买房的数量在上升，到最后外地人大概占了66.6%。这个是新建商品住宅，请注意也就是一手房。

蓝色的是本地的，大家来看本地人的选择很有意思。本地人的选择是一手房，然后上升一直到78.8%！都是本地人买的一手房，说明本地人当地的厦门肯定是新房开发非常多，每平方米1万的时候我就到岛外去买个一手房，但是外地人不一样，外地人很有意思，他先是买一手房，买买买，买一手房，然后一直下降到21.2%。

也就是说外地人对于厦门的憧憬，岛内、海边、鼓浪屿那些这个情况，就是我们看到的不一样的地方。

【新闻背景】

2018年,仅仅五个月的时间,全国各城市发布的调控政策就多达150余次。今年7月,上半年国民经济运行发布上提出坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。鉴于企业炒房的现象，西安、长沙、杭州、上海等地出台了限制企业购买住房的政策。

深圳7月31日发布的楼市新政，不仅对企业购买住房做出了限制，而且提出了管控商务公寓、三年限售、防范假离婚等方面的政策和要求，同时明确商品房只能占新建住房的4成。海南、成都、长沙、上海、北京、厦门、廊坊等地出台各项限购限贷政策，一些地方房价出现下滑。

这幅图挺有意思的，因为它反映了偏离度的图，但是像这个数据可以作为我们的参考。我其实是不太重视这个数据的，为什么？它这儿说的是房价收入偏离度，也就是说一个城市房价太高了，或者是太低了，当地人的收入又比较低，那就产生了一个偏离度，说明当地的房地产市场泡沫化很严重，我们看厦门它的偏离度是最高的，为什么偏离度最高？

我们到厦门去问，他们当地人的工资不高的，跟郑州跟武汉都差不多，但是它房价又特别特别的高。就是你买了几套房子，他的财富就大幅的增值，像这样的地方真的是风险度相对来说是比较高。

然后我们来看其它的几座城市，像南京偏离度也挺高的，我们南京偏离度是排名第二，它的房价涨的特别厉害，像河西你根本买不到房子，但是它的收入也不高。像深圳，深圳我们知道房价是挺高的，但是相对来说深圳人的收入，它的最低工资也会稍微高一点，我跑到深圳去的话，深圳的工资其实在国内还算是可以的。

然后是北京，北京的话，我觉得以前北京房价高，很多人老说北京房价高，但是北京人工资低。你想北京如果是土著的话，它但凡有一小块地或者是有一点房子，它房价收入对北京土著来说，根本就不算什么问题。

我们看看土地出让金的情况，如果说连开发商都不看好了，那么我们对于未来这个地方的市场要保持谨慎。2016年一季度肯定是不行的，然后等到房价上涨了之后，大家来看整个2016年开发商大规模的拿地，疯狂的拿地，而且厦门旧改也是非常厉害的。

等到2017年，我们来看2017年三季度开始大规模的拿地，好，到了2018年从一季度到二季度，开发商的兴趣，对于厦门土地的兴趣咔嚓一下，飞了，没了。

他们的兴趣到哪去了？为什么不在厦门拿地了？是因为成交量大幅下降，他们发现控制得很严，以前房价很高，然后整个去化率在上升，土地价格又很高，我为什么还要在厦门拿地？我算不过来这笔账，对于开发商来说，你的房价又在下跌，但是你推出来的地又很多，而且价格又很贵，开发商就根本没兴趣，我们看到开发商的兴趣在下跌，接下来的供应量会稍微下来一点，然后等到这个周期完了之后才会进入下一个周期，这是厦门房地产的基本走势。

而且我要跟大家说的是，不光是厦门，像北京、南京这些城市，今年上半年土地都有流拍的现象！这也说明北京的房价是真的下跌了。

厦门也不是所有的地方都不行，像岛内那些老房子，小、破、散的这些房子估计就有点问题了，而且房价还特别高。但是有的还是行的，你比如说厦门如果是一个新的居民聚集区，什么资源都很多，而且是学区房，它的房价依然还是比较坚挺的。

厦门只是说是中国新一线城市里边的风向标，其实你要说看了厦门的房地产，很多人说中国房价崩了，这个不对！厦门人还没有去砸售楼部，说明厦门人民情绪很稳定，没有太大的问题。

厦门跟其他地方也是不一样。现在在这儿要特别强调一个指标，那就是租金回报率，如果当地租金回报率是比较高的，当地的房地产相对来说安全一点。

因为我们中国房地产不管再怎么疯狂，它到最后还是要回归一个本源的。房价主要就是租金的函数，所以我们来看如果这个地方房价比较稳定，但是租金跟收入一直在涨，这个地方相对来说就比较安全一点。

（来源：一股清泉文化传媒）

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