以案释法 | 阳台变成封闭式，与商品房买卖合同约定不一致！怎么破？

核心提示

购买的商品房交付后，业主才发现约定的非封闭式阳台竟变成了封闭式阳台，于是将建设单位诉至法院，索赔损失。不久前，柳州市中级人民法院对这起商品房预售合同纠纷作出终审判决。

非封闭式阳台变成封闭式阳台，业主诉赔

2013年12月26日，桂林市的季月珍（化名）与柳州一家建设投资开发有限责任公司（以下简称“建设公司”）签订《商品房买卖合同》。合同约定：季月珍购买该公司建设的某大厦里的一套房屋，建筑面积为137.98平方米，其中套内建筑面积为115.01平方米，按套内建筑面积计算房屋单价为8272.85元/平方米，房屋总价款95.1万余元。

《商品房买卖合同》约定该房屋阳台为非封闭式阳台。该合同的补充协议约定：因房屋外立面设计美观需要，房屋的阳台、露台、开间、进深尺寸等均可能出现变化，最终以规划部门批准的施工图为准；墙体保温形式为外保温；供热方式为分户独立热源供热；太阳能利用为太阳能生活热水供应。

2014年3月27日，季月珍向建设公司付清全部购房款。

2014年12月30日，大厦竣工验收合格。2015年2月6日，建设公司在当地报纸刊登公告，通知业主办理入住手续。

季月珍办理入住手续后，发现《商品房买卖合同》中的非封闭式阳台变成了封闭式阳台。季月珍认为，建设公司改变房屋设计后，并未对合同相应条款进行变更，亦未告知她。建设公司将非封闭式阳台改为封闭式阳台，导致套内面积减少。且建设公司未按约定做外墙外保温，而是采用外墙内保温，占用房屋套内面积，导致套内面积减少，构成违约。

于是，季月珍诉至柳州市鱼峰区人民法院，请求法院判令建设公司赔偿其因阳台面积计算错误而造成的损失1.7万余元及相应利息，赔偿不采用墙体外保温造成的损失3.1万余元，建设公司将太阳能生活热水供应到户。

一审判决建设公司违约，返还业主多付的房款

鱼峰区法院审理查明，2011年11月26日，建设公司对大厦原设计进行部分变更，即外墙保温由外墙外保温改为外墙内保温，季月珍等部分买家的房屋户型中连接入户花园处的阳台改为封闭式阳台。2014年11月22日，建设公司委托广西一家房地产测绘有限公司对房屋进行测绘。测绘公司出具的《房产测绘成果报告书》显示：房屋有两个阳台，其中全封闭阳台面积为4.31平方米。

法院认为，季月珍与建设公司在平等自愿基础上签订合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。根据国家标准《房产测量规范》的规定，挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算，未封闭的阳台、挑廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2011年11月26日，建设公司将大厦原设计的一处半封闭式阳台改为封闭式阳台，但该公司2013年12月26日与季月珍签订合同时，未将合同有关阳台情况的内容进行变更，未给予提示说明，建设公司交付的房屋与约定不符，构成违约。

建设公司将房屋的一处阳台由半封闭式改为封闭式，在房屋套内面积不变的情况下，阳台被多计入一半面积，必然导致房屋套内其他部分的面积减少。根据测绘报告，争议房屋全封闭阳台面积为4.31平方米。建设公司应当返还多收季月珍的购房款1.7万余元，并按银行同期贷款利率向她支付该款利息。

鱼峰区法院指出，建设公司虽将原设计的外墙保温由外保温改为内保温，但《建筑施工图设计变更说明》显示，保温材料及厚度不变。且测绘报告显示的房屋套内面积与合同约定的套内面积一致，建设公司对外墙保温的设计变更，未对季月珍的合同权益造成损害。

合同附件约定：“太阳能利用：[A]太阳能生活热水供应[B]太阳能采暖[C]太阳能空调制冷[D]太阳能光伏发电[E]其他。”对此，季月珍认为，建设公司应将太阳能生活热水供应到户。建设公司则表示，该条款仅表明该栋住宅可达到太阳能供应热水的能源供应方式。法院结合该条款其他选项内容，认为建设公司关于合同条款内容的解释更符合常理，即该栋住宅可使用太阳能供应热水，而不是选项的其他内容，如太阳能采暖、制冷、发电等，更未约定建设公司有将太阳能生活热水供应到户的义务。

鱼峰区法院一审判决建设公司返还季月珍多付的购房款1.7万余元及利息，驳回季月珍的其他诉讼请求。

终审判决驳回上诉，维持原判

建设公司不服一审判决，向柳州市中级人民法院提出上诉，请求中院改判驳回季月珍的诉讼请求。

建设公司上诉称，房屋阳台有两个，一个是封闭式阳台，另一个是非封闭式阳台。《商品房买卖合同》只写了非封闭式阳台，漏写另一个封闭式阳台。房屋阳台的设计早在2011年11月26日已取得规划批准，建设公司并非擅自变更设计。非封闭式阳台依然存在，建设公司并未更改或取消。且封闭式阳台为入户阳台，封闭式设计的目的是确保业主安全，保护业主隐私，没有损害业主的利益。封闭式阳台所占套内面积比例很小，对业主居住使用影响也小，房屋使用功能没有受损害。即使认定属于建设公司违约，根据损益相抵原则，也不应按购房款标准来计算赔偿金或违约金。

双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定“阳台为非封闭式”，而且建设公司在2011年11月26日即完成房屋设计变更，设计变更在双方签订合同前，不属于合同约定的变更范围，公司应按合同约定交房。综合合同及附件《房屋分层分户平面图》，已对房屋户型、阳台情况进行约定，公司主张合同遗漏写明部分阳台的上诉理由不能成立。

柳州市中院指出，建设公司交付的房屋中，阳台为全封闭式，阳台面积全计入房屋面积，使得季月珍实际可用的房屋面积减少，导致其权利受损害。根据《商品房买卖合同》的约定，涉案商品房价款按套内建筑面积计算。一审法院对季月珍的损失的计算方式并无不当。

柳州市中院作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

来源：广西法治日报 龙城法苑

作者：赖隽群 欧阳九林

编辑：卢光艳

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