这是真的 上海郊环房价接近6万了！

金老板又来分析环线板块的价格了。

今天借着上篇“上海南外环线以南，申嘉湖高速以北，沪金高速以东，上海绕城高速以西”，继续分析这部分的东部片区。

四至范围是外环线向东延伸的沪昆高速以南，申嘉湖高速以北，沪金高速以西，嘉金高速以东这部分区域。

这里因有嘉闵高架，房价也史上了“快车道”。尤其是莘闵别墅区、马桥板块，临近嘉闵高架，使得这里的房产市场更被看好。

这部分区域里，松江新桥、车墩也有部分区域属于这里，但相比上述2板块，可能略显偏弱。

从二手房挂牌数据就可看出，莘闵别墅区均价4.3万/平，闵行马桥挂牌价已达5.7万/平，可见这个身在外环外的区域，房价不逊于某些外环附近的房价。

莘闵别墅区两头够不到 房价“亲民”

莘闵别墅区，顾名思义以别墅产品为主，这个挨着闵行莘庄，临近嘉闵高架的板块，行政归属地属于松江。

以区位来看，该板块属于松江靠近市区范围，优势应会更加明显，然而它的房价却“亲民”了许多。

莘闵别墅区二手房挂牌价

目前，莘庄板块的二手挂牌价已在5.2万/平，新房也都上7万/平以上，然而临近莘庄，靠近市区的莘闵别墅区二手房挂牌价4.3万/平，较莘庄相差差不多1万/平。

松江区在上海郊区当中发展比较早，轨交9号线早已贯通松江，然而这个贴近闵行的莘闵别墅区则略显尴尬，两头够不到，因此这里的轨交规划依旧是“盲区”，出行方面比较受阻。

这里的公寓房并不多见，售价也不高，如新南路壹号、龙祥公寓房挂牌价均在3.8万/平，明中龙祥家园3.5万/平。

红框为公寓，其他项目基本为别墅

因板块以别墅为主，而别墅以面积大，总价高，置换周期长等特点，制约了板块内房价上涨，也因此别墅售价基本维持在4字头，过5万/平的别墅房源并不多，这里与临近的莘庄形成强烈反差。

被优待的马桥 有高配房价也很高

马桥在地段属性来看，并没有莘闵别墅区占优，但因属于闵行，且被纳入上海主城区范围，也被更多购房者所接受。

与莘闵别墅区相似，马桥也以别墅为主，有所区别的是，这里配有高端配套高尔夫球场，要比莘闵别墅区全部是别墅，没有休闲娱乐配套设施要更加符合别墅购房者的定位。

也因此，这里有着上海不多见的顶级别墅，比如绿城玫瑰园挂牌价8.3万/平，中星红庐6.8万/平，御涛园5万/平，而像绿城玫瑰园总价破亿的也不在少数。

目前来看，马桥板块的二手房平均挂牌价在5.7万/平，这要比莘闵别墅区的4.3万/平高出许多。

与此同时，马桥也有足够多的土地储备，近几年也有不少公寓房面世，有一定的潜力。

如早几年的万科城项目，2013年8月单价2万/平，至2017年初已突破5万/平，因限价等政策影响，项目上期开盘价维持在4.7-4.9万/平，然而现在，项目房源已所剩不多。

禹洲府效果图

临近万科城的新房项目禹洲府，2016年1月，以楼板价2.9万/平竞得，时隔一年半（2017年7月）禹洲府项目入市，售价4.6万/平，这在当时开盘时引起不少关注，相比老牌项目万科城具有一定性价比。

目前项目将推出二期房源，户型面积为77㎡2房、89㎡3房以及125㎡4房。

禹洲府效果图

值得关注的是，马桥贵为高端住宅区，近几年也有不少刚需房相继面世，而禹洲府推出的最小户型77平米，在马桥区域内异常稀少，稀缺性不言而喻，这种户型最大的优势就是可满足刚需及首套房置业者，另外万科城所开发的相关配套设施也弥补了周边商业不足的现状，因此这里有足够的想象空间。

松江“郊区”车墩 看看就好

松江车墩有部分区域属于本文讨论范围内，而这部分区域恰巧在车墩核心区。

目前车墩板块的二手房挂牌价为2.9万/平，在松江区属于洼地。

车墩板块的房产开发可以说尚不成熟，只有几个商品房项目，比如早期的同润玫瑰园项目，地段在车墩位置较好，靠近金山小火车车墩站，目前挂牌价3.3万/平，属于车墩的高价房。

雅居乐星徽是车墩为数不多的次新商品房，该项目在2016年时，新房售价就已达2万/平，如今2年已过，流入市场的二手挂牌价仅3万/平，虽有一定涨幅，但相比松江其他区域，实属不大。

安贝尔花园效果图

安贝尔花园项目在雅居乐星徽之后，2015年10月入市销售，当时售价约在1.6万/平上下，2016年有所上涨，房价涨到约2万/平，如今项目尚未满2年，挂牌价3.2万/平。

所有次新房流入市场，涨幅都不是很大，加之车墩属于松江的“郊区”，又无新房销售，也无土地拍卖，楼市低迷，显然这里不适合买入。

一路直上的新桥 房价已上4万+

松江新桥与莘闵别墅区相连，近几年商品房发展比较迅速，价格也持续走高，优势也十分明显，是松江区距离市区较近的板块，但弊端也是区域内无“轨交”，出行方面比较受限。

象屿上海年华是新桥板块开发比较早的项目，项目价格自2015年的2.8万/平已涨至目前的4.6万/平，涨幅十分可观，也不难看出，地段决定价值。

根据松江区相关规划，象屿上海年华附近将有松江有轨电车经过，可直达9号线进行换乘，届时通车将对周边出行产生积极影响。

不过与象屿上海年华形成反差的是另一新房项目新城尚品，属于新桥镇内，2017年3月开盘销售至今，单价仅3.3万/平，价格不高，去化也不是十分理想。

该盘为本地房企开发，品质较品牌房企相差甚远，且户型面积普遍偏大，实用型不强，进而导致项目去化一般。

这也说明，当下购房者已普遍趋于理性，并不是价格低就认可，性价比已成为了购房者首要关注的主要因素。

很多人会认为，上海任何地方的房产都会升值，这点不可否认。不过升值是未来，因此在当下买到合理价值的房产才是物超所值。

不是吗？