章丘土拍遇冷 主城区地块流拍 去年地价曾破7千

　　去年山东大学建设章丘新校区的消息,一度带动了当地房价。资料片　　　　　　　　　　　记者　周青先　摄

　
　　一叶知秋。13日,章丘土地拍卖遇冷,四宗居住用地中,三宗底价或接近底价成交,一宗流拍。流拍地块位于章丘主城区内,起拍价大约4167元/㎡,周边住宅用地的楼面地价多数在5000元上下,最高的一度拍到了7325元/㎡。业内人士认为,章丘的土地市场降温并不意外,当地楼市已经回归理性,一房难抢的时代已经过去,地价没有理由继续升温。那么,眼下炙手可热的济阳前景可好?
4宗地两块底价一块流拍
　　13日,章丘区19宗土地迎来一锤定音的日子,除了普通市民不太关注的7宗工业用地外,还有8宗商服用地以及4宗居住用地。让人意外的是,济南野生动物园附近的两宗居住用地全部底价成交,其中一块容积率1.5的土地楼面地价3000元/㎡,去年这里的土地成交价超过3500元/㎡。龙山中学以西的一宗居住用地,容积率1.2,溢价不到4%,折合楼面地价1945元/㎡。最令人跌破眼镜的是,章丘主城区绣水大街以西、鲁宏大道以北的一宗居住用地,底价4167元/㎡,因无人出价而流拍。
　　记者注意到,这宗流拍的土地有瑕疵:挂牌文件显示,该地按现状出让,地上建筑物及其他设施以及龙山街道办事处驻地须竞得单位自行协调拆除。也就是说,拆迁不到位,有点“尾巴”需要拿地房企来处理。
　　济南一家房企的相关负责人认为:“这应该不是流拍的主要原因,之前周边的土地成交价都在五六千元以上。”
去年最高地价一度破7000
　　记者大致梳理了一下,去年6月12日,附近的原贺套村地块经过321轮竞拍,被碧桂园摘得,楼面地价达到5312元/㎡。今年2月,雅居乐在双山大街以东、铁路货场以南拍得的一宗居住用地,楼面地价超过6562元/㎡。去年11月,双山北路以北、质量检测中心以东一宗容积率为1.6的地块,拍出章丘最高价:楼面地价超7325元/㎡,当地一家开发商济南中康摘地,据传将与融创、南益等房企合作开发。
　　在过去近两年的时间内,章丘在撤市划区、山东大学主校区搬迁、轨道交通规划等利好消息的刺激下,房价一路上涨,涨幅一度超越济南主城区。二手房市场率先升温,房地产交易大厅人满为患,甚至出现了黄牛党。众多开发商看到了炙手可热的市场,火速布局,不惜重金在章丘频频拿地,几乎所有的一线开发商都要挤进来分一杯羹。拿不到地的房企寻求合作开发,或者是干脆在资本市场收购有土地资源的小开发商。土地价格一路飙升,面粉很快贵过了面包,当地居民怨言颇多。
市区投资客几乎绝迹
　　2017年4月19日,济南出台新的房地产调控政策,将章丘纳入限购范围之内,和济南主城区一视同仁。同时,章丘的土地供应也在持续加大,高价拿地的开发商很快感受到了来自一线市场的压力。“楼面地价5000左右,房子卖到1万以上才能算出账来。”章丘一家房企的营销负责人坦言,事实上,精装房源现在单价超过1.2万元已经相当吃力。由于这个卫星城市的人口数量和增量都很有限,商品房的自然需求并没有那么大。另外,当地拆迁以实物安置为主,房价涨得猛,选择货币补偿的拆迁户并不多,不愿拿钱到市场上买商品房。
　　去年4月纳入限购之后,济南市区来章丘投资的客户几乎绝迹,已经买了的,一时也脱不了手。在调控政策持续发力后,二手房市场已经大幅降温,趋于稳定。
高价拿地面临低价卖房
　　与此同时,前期高价杀入章丘市场的房企,陆续进入出货期,又赶上金融去杠杆、严控资金流入房地产行业的大背景,各大开发商的资金流都不宽裕,赶紧卖房回流资金。“财务成本压死人,如果不卖,一天损失一辆奥迪。”一家大型房企的负责人焦虑地说,章丘待开发的新房存量太大了,据不完全统计,按已出让的土地来算,章丘辖区可开发大约五六百万平方米房子。如果按照过去几年章丘正常的消化水平,每年的商品房销量不到100万平方米,各大房企手里的土地得卖好几年。如果大家都敞开了卖,势必互相压价。
　　“资金上能撑住的,控制节奏,慢慢卖。手头太紧的,没办法,只能以价换量。”上述这位负责人称,章丘一家大型楼盘每周卖出一套房,有时一周零开张。还有的楼盘干脆买房送车位。各种街头拉访、电话CALL客、渠道分销等手段全部用上了,但效果也很有限。
　　这让人想起了四年前的济南西客站片区,大量楼盘近身肉搏,贴着成本线卖房,各种促销卖房的路数,诸如到访送大礼、带看楼盘给钱、街头截客……也让济南人开了眼。好在章丘地界大,楼盘密度小,产品舒适度普遍比当年的西客站高,但房子多、客源少是一样无法回避的现实问题。
当心济阳重蹈章丘覆辙
　　济南房地产界一位资深人士分析认为,章丘这次土地拍卖遇冷,其实也并不意外。“与其说遇冷,不如说回归理性。章丘作为一个卫星城,土地价格涨得太离谱,原来楼面地价也就两三千,这两年快速刷新纪录,以章丘的人口和规模,不足以支撑这么个涨法。原来的一房难抢是畸形的,供求失衡一定长久不了。不过,前期狂热抢地的开发商,可能要面临市场风向转换的风险,得做好过苦日子的准备。”

　　需要注意的是济阳,在新旧动能转换先行区、跨河发展战略等利好的刺激下,土地和房价轮动上涨,济阳目前也不在限购范围内,和此前的章丘有点类似。各大开发商纷纷挤破头要在济阳占据一席之地,在老城更新改造、新城规划扩张中,看好市场前景,不断拿地开发新项目。有业内人士表示,开发商如果继续头脑发热,不惜重金砸地,很难保证不再重蹈章丘的覆辙,高位站岗。

相关链接

多地土拍市场降温符合楼市调控预期

　　土拍市场由夏入秋,热凉转换,几乎就在一夜之间。
　　8月10日,杭州、南京、太原等城市都进行了土地拍卖。从拍卖过程和结果看,土拍市场明显降温,有的全部流拍,有的即使成交,地价比之前也降低了不少。
　　土拍是最能体现房企预期的。业内人士表示,房企目前拿地不再激进撒网,而是精准出击。
　　8月10日,太原市举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍,共拿出了热点区域的8幅黄金地块(总面积约82.71万平方米)进行拍卖,起拍价合计130.82亿元。但结果大大出人意料,8幅土地全部流拍。
　　7月份,杭州十区共出让了31幅地块,其中,22幅涉宅地无一“封顶”,不少以底价成交,甚至同板块宅地成交价的跌幅最大超过了30%。
　　一家房企的品牌负责人告诉记者,在调控预期下,下半年杭州地价回落、低溢价成交将成为常态。
　　下半年,南京土拍市场一直在降温。8月1日,南京集中出让6幅地块,其中3幅底价成交,另3幅的竞价次数均未超过10轮。　据上海证券报

　记者　赵国陆