别了楼市！房价熄火已成定局，这才是流拍真相！

流拍！流拍！还是流拍！

刚刚，大消息传来，山西太原发生了一件让很多人嗔目结舌的土地流拍事件：8宗土地，所处区域都非常好，原以为好歹卖个上百亿，没想到最后居然宗宗流拍，无一幸免。

土地流拍这件事，在前几年简直是匪夷所思啊。前几年，抢地都抢不到，还会让土地这个“唐僧肉”在眼皮底下溜走？正因如此，太原土地流拍，有人将之形容为：世纪大流拍！

其实，祭出“世纪大流拍”这样的词，恐怕是有些一叶障目了。其实，最近以来，遭遇土地流拍的可远远不止太原这一个城市，类似的案例，在全国很多重点城市都出现。

2018年的上半年，全国流拍地块总和近800宗。其中，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。

上海1宗、徐州2宗、宁波2宗、苏州3宗、许昌5宗、合肥6宗、太原8宗……这种情形，让著名“空军”杨红旭先生，发了个微博，大概意思是，上海内环土地流拍，也真是“活久见”。

活久见也罢，不活久见也罢，一个土拍凉凉的时刻，已经到来！

遥想土拍当年，真可谓小乔初嫁了，雄姿英发！

两年前的2016年，那地王烧山燎原的时刻。全国一共诞生了340多宗地王，很多城市的上涨就是由地王释放出的信号，掀起城市暴涨狂潮。

为什么仅仅不到两年，土地拍卖就从前两年前的烈火烹油，一猛子跌进了冰水之中？

归根结底，是开发商的预期变了。要知道，开发商以前之所以敢风起云涌地抢地王，赌的是房价更贵的预期。而现在，随着各种信号的叠加出台，开发商已经清醒看到：楼市风向，真的要变了，这一次是真的要熄火了！

1、君不见，7月31日中央政治局会议公报，里面房地产部分，总共给了73个字，7个分句。

下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

大家应当已经注意到“坚决遏制房价上涨”这个字眼：要知道以前是“遏制房价过快上涨”，这次干脆就把“过快”这两个字拿掉，连房价上涨，都不允许！

这去掉的两个字，可谓字字珠玑，预示了未来一段时期房价的行情走势。

2、君不见，7月31日中央政治局会议公报话音未落，住建部就召开部分城市房地产工作座谈会。

住建部这次说话说得硬气：要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

不换思路就换帽子，地方官员们，自己掂量掂量吧！

3、君不见，在经历上半年各地累计近200次调控后，6月以来已有至少9个城市接连加码楼市调控政策。

4、君不见，8月9日以来的不到20小时，工行、农行以接近谍战片的水平，否认调整首套房利率折扣传闻。

你看，市场刚刚意淫下楼市放松调控，国家马上就一下子把这点小心思，按回了市场的腔子里。

正因为如此，很多房地产大佬们，正在或高调或无声的转型：万科公开宣布要“抛弃房地产”，而绿城地产、碧桂园、恒大、融创这些大佬，也在以夺命狂奔的速度，下死命令压缩开发周期，四天盖一层，尽快把房子卖出去。

为了赶工期，碧桂园好几个地方的房子甚至塌了。然后杨国强在发布会上委屈地说：我也不知道自己为了什么？

你是谁？为了谁？当地产商发出这样的“天问”之后，他们再也不敢像以前那样霸气地疯抢地王了。因为他们知道：

这些高价抢来的地，最终很可能最终砸在自己手里。

满山杜鹃开，声声子规啼！那声“不如归去”，即是对楼市也是对你！

千言万语，抵不过一声：散场了！

土地流拍的真相！

过去两年，资金宽松，房地产企业销售金额和拿地金额一路高涨。
根据国家统计局数据显示，2016年全国商品房销售额为117627亿元，2017年全国商品房销售额为133701亿元，刷新历史记录。财政部公布的数据显示，2016年国有土地使用权出让收入为37457亿元，而2017年国有土地使用权出让收入高达52059亿元，同样刷新历史记录。

无论是销售市场，还是土地市场，一味地上涨并非常态。

今年以来，土地供需分歧变大，主要体现在成交规模提升，同时流拍率也在不断加大。
从最近几年的情况来看，2014年因为房地产市场销售整体低迷，土地流拍量成为近年最高的年份。但从今年同期数据来看，前7月土地总流拍宗数甚至比2014年同期还要高。
根据中信建投监测的数据显示，2018年前7月，国内300城土地总流拍宗数达258宗，比2014年同期高出59%。

各线城市土地流拍率明显提升

中信建投报告显示，以土地宗数为口径，今年前7月土地流拍率约6%，二季度以来，流拍率均值为7%。流拍率高于近轮周期中最低迷的2014年，当时平均流拍率也仅为4%。尤其是一线城市，流拍率更是在二季度创下17%的最高值。从整体流拍规模来看，今年将达到历史峰值。14年是近年来流拍量最高的一年，总流拍宗数为345宗，较15-17年分别高出23%、219%和13%，但今年前7月300城总流拍宗数达258宗，与14年同期相比高出59%。
以城市能级划分，各线城市流拍率在今年明显提升。一二线城市流拍率峰值在今年6月，分别达19%和7%，属于13年以来的峰值水平。季度数据显示，一线城市的流拍率自17年以来不断上行，今年二季度创下13年以来最高水平，二线城市与14年基本持平，三四线城市流拍率也显著高于14年。
从溢价率角度，300城以及各线城市能级的数据均显示，土地溢价率均从17年下半年开始持续下滑，从平均楼面价角度，今年3月开始也出现了下滑。最明显的是一线城市，3-5月平均跌幅达44%，二线城市自2月起持续下降，平均降幅12%，仅有三线城市维持增长，但增速也在下行通道。

流拍原因：利润率预期 & 融资环境压力

从以往来看，土地市场流拍的背后是销售市场的持续低迷，从而影响房企拿地策略以及政府的市场预判。然而，今年与2014年流拍潮相比，有以下两点不同：
1、土地供应力度。2014年宅地新增供应建面同比持续下滑，一季度即呈现负增长，四季度甚至出现单月同比-60%的大幅下滑，但2018年3月以来，新推出的宅地同比持续增长，单月增速基本都在20%以上，个别月份甚至达80%以上增长。
2、销售市场热度。2014年四个季度全国销售面积同比跌幅均超过6%，其中三季度同比跌幅14%，可见市场低迷程度。然而近4个季度，仅2017年三季度微跌2%，今年以来单季度同比均为正增长，尤其对于龙头而言，2018年前7个月销售额依然维持30%-40%增速，目前销售形势依然稳健。
综上可知，此次流拍的动因与上一轮不同，2014年是因为销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱，然而这一轮，销售市场稳定，流拍现象的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。
从利润角度来看，影响因素之一是限价政策。一线城市自去年下半年以来基本进入全面限价，北上深的新房价格同比不增长已经持续了一年，二线城市以及热点三线城市也开始进入限价时代。8月2日，政治局工作会议上"坚决遏制房价上涨"的提出预示着目前的限价政策将长期执行，"时间换空间"战略拿下高价地的逻辑不再顺畅，房企拿地也更为理性。

影响因素之二，是项目的实际地价。尽管目前土地市场溢价率大幅下降，但实际楼面价下滑幅度有限，这主要因为土地起拍价有所提高，与此同时，项目的隐性成本更高。
此外，在融资环境收紧、严控资金走向的大环境下，房企各类融资渠道持续受到严格管控，股权融资冻结、公司债受到严格监管、银行贷款更加关注"合规"，资管新规对部分非标渠道的关闭等，且和此前周期不同，在今年"宽货币、紧信用"的格局下，带来房企融资的剧烈分化。

前6月开发资金来源同比增长4.6%，其中国内贷款占比持续下降，以销售回款为主的其他资金项占比逐月递增，二者同比增速分别为-7.9%和6.1%。在贷款大幅收紧的环境下，房企广开渠道，自筹资金同比增长9.7%，但在非标等其他渠道严控的环境下，自筹资金空间也十分有限。这也是各大房企，尤其是诸多民企在今年年报中均明确提出要降杠杆的重要原因。"降杠杆"最先影响的就是拿地策略，因此，整体融资环境也是目前房企对于拿地更加精挑细选的原因。

是的，行行重行行，这次，楼市这位“妖艳贱货”是真的要谢幕了！

如果说，以前房地产是“夜壶”，有时或许会被踢到床下去，但一旦经济下行，关键时刻仍然会拿出来用的。

但最近这此起彼伏的流拍潮，简直就是一个无声的宣示书：断了这个念想吧！国家已经下了铁的决心，对房地产调控正在全方位加码！！！

告别房地产，一个重要原因，是普通城市居民已经扛不了房价的压力了！

曾经有人算过一笔账：深圳房价一路飙涨，平均房价高达53774元，平均工资却只有9030元，房价收入比高达34.74

这意味着，一个70平的普通住房，一个普通之家，需要不吃不喝连续工作35年，才买得起，这还不算来深高昂的租房成本、生活成本、子女教育成本、房价继续上涨的预期等。

告别房地产，另一个重要原因，是实体经济已撑不起房价的野心了！

前段时间，华为一些部门人员搬到松山湖，更是证明：房地产暴涨，会导致实业萎缩，就算是华为，也都扛不住了！

曾经，在历史上，我们一直把房地产当成一本万利的最佳投资。但2018年，这个认识或要被改写了。在一个地雷爆炸的时刻，楼市永远涨的神话，正在渐行渐远。而当潮水退去时，谁在裸泳将昭然若揭！

是啊！那些疯狂的炒房者，的确应该受受教育了。不让他们尝尝房价调控带来的苦涩滋味，任由他们拼命炒下去，资金脱实向虚的趋势仍将持续，中国的经济发展将进一步遭遇重创！

房子是用来住的，不是用来炒的。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，但早晚是要赔回去的。

别了，炒房客。末日审已经来临！