高房价到底是促进消费,还是抑制消费?

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  近日,贵州省统计局发布上半年贵州消费品市场运行统计报告指出,近两年来,贵州省房价出现大幅上涨。对于中低收入群体而言,购房支出为家庭最大一笔支出,房价快速上涨势必增加刚性支出压力,消费者无疑会减少其他消费支出,这对居民其他消费形成挤压效应。

  同时,报告还指出,即使是高收入群体,房价快速上涨成为家庭理财投资的机遇,很多家庭将资金投入购买二套、三套甚至多房屋,大量资金流入房地产消费领域。而房地产消费的兴旺,则对当地消费和实体经济产生挤出效应。

  面对高房价抑制消费的说法,很多国内学者却认为,正是因为房地产长期的繁荣,带动了上下游几十个行业的需求增长,上至水泥建材,下至家具、装潢等,哪一样不是房地产繁荣带动这些行业的发展。如果没有房地产行业的支持,上下游的几十个行业日子都不会好过。

  但是,我们却认为,房地产适度繁荣,并不代表一定要高房价,如果房价维持在比较平稳且合理的区间内运行,而不是疯狂乱涨价,则会有更多的人买得起房。而当更多人有能力买房后,房地产上下游这些行业才能得到可持续的发展,否则房价大起大落,反倒不利于其上下游行业。

  事实上,“扩大内需,启动消费”对于当前中国经济来说,将是起到举足轻重的作用。因为上半年固定资产投资增速放缓(除了房地产以外),而对外贸易摩擦又起,出口贸易将开始下滑,这都迫使决策层将目标锁定在民间消费、基建投资之上。所以,如果没有民间消费的支撑,恐怕中国经济很难呈现V字型反转走势。

  

  然而,自2015年以来,经济增速下行,房价却在加速上涨,GDP增速从2014年12月的7.2%下降至2018年上半年的6.7%,而同期房价同比增速从5.6%上涨了一倍还不止。

  也就是说,从2015年一季度至2018年二季度,GDP和房价呈现负相关,相关系数为-0.51。GDP下跌,房价却猛涨。这也印证了,2015年以来,大量资金流入房地产业,其他行业却一直低迷,于是房价上涨与经济回落却出现了背离。

  值得一提,中国居民的薪资涨幅也完全跟不上房价涨势。2016年这一年,北京平均房价涨幅高达32.6%,而当地人均可支配收入为52530元,同比只增加了8.4%。而在上海市政府当年的严厉调控之下,房地产成交均价仍是上涨了19%,但人均可支配收入为52530元,同比增加8.4%。居民收入增长还是远没有房价涨得快。这意味了,当地居民要拿更多资金去购房,所以高房价必然对消费产生挤出效应。

  

  在中国的大城市,消费增幅放缓与房价上涨存在一定的相关性。在国内的一二线城市,对于许多中青年家庭来说,如果不借上一大笔债,肯定就别想买房了。而高房价或许让人觉得买房家庭都很有钱,但债务负担却在限制消费。房贷会吞噬买房者的大部分收入和储蓄,而这些家庭用于其他支出的余钱却所剩无几`。

  现如今,在北京、上海、深圳与广州买一套房,估计通常要花掉一个家庭年收入的约20倍以上。而在多数发达经济体,这个倍数为4-6倍。这就意味着不少家庭要将拿出毕生积蓄付首付,还要透支未来几十年还房贷,民间在加杠杆买房后,已无力再有其他消费活动了。

  对此,我们认为,房价与收入比控制在一定的范围内(比如15倍以内),房地产行业的繁荣会促进其上下游几十个行业发展,对民众消费起到了促进的作用。但是房价与收入比重过高(比如20倍以上),则会对中国的消费起到了抑制的作用。

  那么,我们该如何抑制房地产价格上涨,减轻房贷对消费的挤出效应呢?首先,中央政治局会议提出了要“坚决遏制房价上涨”这已经为后面定下主基调。随后各地纷纷响应,拿出了房地产调控的补丁,比如禁止企事业单位购房、打击假离婚等行为。这样能够改变人们对房价上涨的预期。

  再者,要尽快推出房地产税,目前全国不动产信息已经联网,这为房地产税开征扫清了障碍,估计明后两年就可以开征了。未来对于拥有二套以上房产(包括二套)的家庭征收房地产税。从房地产的保有环节增加炒房者的成本,降低房地产的空置率。

  

  最后,积极发展住房租赁市场,打击各种售房和租房市场的乱像。过去购房者和租房者的利益住往都很难得到保障,而通过对房地产市场乱像整治后,马上会得到健康的发展。这样开发商哄抬房价,房产中介哄抬房租现象就会得到遏制,而当承租人拥有了“安全感”,就不会急着去买房,而是选择租房居住了。

  当然,要想让消费启动起来,除了要让高房价逐步回落,也需要加大社保的力度,让民众没有后顾之忧。同时,还要提高居民的收入水平,缩小社会贫富差距,扩大中等收入群体的数量。并且通过减免购房者个税,来减轻基层劳动者和普通白领的还贷压力

  来源:不执著财经 张平

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