长租久安 寓见未来——克而瑞&乐居杭州长租公寓主题报告会圆满落幕

8月9日，由克而瑞浙江区域、地新引力、杭州乐居联合主办的中国租赁住宅金融形势系列论坛之「长租久安 寓见未来」主题报告会在杭州柏悦酒店重磅启幕！

160余位来自杭州长租公寓领域的行业领袖、创新先锋、国企代表、地产大咖、运营商从业者、金融界人士齐聚一堂，共论长租公寓的未来发展和盈利之道。

易居克而瑞副总裁张兆娟，易居企业战略部总经理、克而瑞江浙区域总经理刘晨光，易居克而瑞咨询中心副总经理黄甜，易居克而瑞浙江区域副总经理陆春艳，易居克而瑞浙江区域副总经理谢刚，杭州乐居总经理叶小伊，万科泊寓合伙人叶忠，魔方生活服务集团大客户开发总监、杭州城易家资产管理有限公司常务副总孙健，宁巢公寓会展公司投资发展总监杨斌，中泰证券投资银行业务委员会、债券与结构金融部副总裁张玮靖等重量级嘉宾应邀出席活动，多位嘉宾现场发表了精彩演讲。

我们第一时间将这些大咖观点与干货整理出来，希望能给正在长租公寓探索之路上砥砺前行的企业和行业人士带来一些启发。

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易居克而瑞副总裁 张兆娟

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公寓市场已进入红海竞争，资源逐渐向头部集中

”

易居克而瑞副总裁张兆娟首先为主题报告会做了开场演讲，现场发布了《2018半年度租赁市场报告》。她从政策、土地、金融、市场、租金、生态链、主体等多个维度，对上半年全国租赁行业与市场发展进行系统复盘，干货满满，洞察深刻，众多观点引人思考。

■ 资产证券化方面，上半年自如首次以房租分期为底层资产，成功发行第二笔ABS；房企成功发行4笔类REITs，权益级规模占比不断扩大。融资方面，公寓股权融资创新高，并呈现单笔大额趋势，向头部企业集聚。

■ 随着资本涌入，长租公寓行业由蓝海向红海转变，各方竞争加剧，运营商已经出现淘汰劣币的趋势。能否实现较高的出租率、产生稳定的现金流，不仅有助于拓宽融资渠道实现扩张，也是能否持续运营的关键。

■ 上半年，TOP7房企长租公寓已拓房源规模超过29万间。规模增长的同时，格局持续分化。万科泊寓、龙湖冠寓领跑规模榜，TOP7中占比65%，市场集中度持续提高。

■ 上半年，TOP14品牌运营商已开房源规模达到22万间。集中式运营商中，魔方、世联红璞是最接近独角兽的企业，已初步完成规模扩张和全国化布局，上半年新开约5000间房。

■ 盈利问题仍为行业首要问题，受收入水平影响，租金增长动力有限，市场数据仍维持畸高租售比和较低租金回报率。

■ 并非所有城市都需要长租公寓，随着高低能级城市进一步分化，在外来人口较多、有产业优势的一线和强二线城市需求会呈爆发性增长。

■ 地新引力推出长租公寓创新大数据及线上产品，包含长租公寓数据库，长租公寓项目案例库及典型案例报告，宏观、中观、微观市场数据，创新模式及未来趋势专题研究。同时基于数据服务，推出创新榜单、创新营、创新案例三大产品。

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易居克而瑞浙江区域副总经理 谢刚

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杭州租赁市场处于快速扩张期，长租公寓形成四大竞争圈

”

活动现场，易居克而瑞浙江区域副总经理谢刚发布了杭州租赁市场首份专业报告——《克而瑞杭州长租公寓发展白皮书》。他表示，杭州长租公寓市场正在快速扩张，以交通和产业为导向，未来将形成金融中心圈、未来科技城圈、萧山经济发展圈、大学城圈四大聚集圈。

■ 全国长租公寓起步较早，10年魔方公寓、优客逸家等开始萌芽；15年开始加速发展，17年处于扩张期；杭州同样17年飞速扩张，品牌长租公寓如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等接连布局杭州。

■ 未来5年，杭州租赁人口预计将提升35万，集中式品牌公寓增幅显著，达12万间；分散式品牌公寓翻倍至24万间；机构化比例增加12.1个百分点至21.3%，仅次于北京、上海、深圳，居二线城市的首位，高于南京5.9%。

■ 深圳、上海、北京集中式品牌公寓增长较快，机构化占比处于第一梯队；杭州、南京、苏州机构化占比大于10%，属于第二梯队；杭州分散式和集中式品牌公寓占比涨幅显著，简单计算，市场容量约为236万人。

■ 政策红利+强劲的内生市场需求促使众多不同类型机构涉足长租公寓领域，交通、产业导向成为项目落子的主要考虑因素；整体来看，长租公寓市场参与主体可以分为四类，专业公寓运营商、房企、酒店、房地产服务商。

■ 涉及自持地块的房企，部分暂未开展长租公寓业务，未来存在服务外包的需求；加上万科泊寓、龙湖冠寓等品牌长租公寓市场占有率及知名度不断扩大，有望形成品牌输出的商业模式。

■ 作为行业领先的专业信息整合机构，克而瑞浙江区域将陆续对长租领域进行更多维度的信息整合，包括： 每个季度定期发布长租运营排行榜，包括签约规模，运营规模等； 定期对长租市场进行监测，包括政策跟踪、租金变化、客户特征、玩家运营情况等； 定期对行业玩家，典型项目进行访谈，持续整合案例，整合资源。

■ 接下来，我们会逐步推出具体服务产品，包括： 长租市场定期监测报告，系统且不间断地监测行业的动态发展； 提供长租项目选址定位服务，持续输出克而瑞强大的智力成果； 提供品牌运维服务，整合传播力量，协助企业扩展品牌影响力。

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易居企业战略部总经理、克而瑞江浙区域总经理 刘晨光

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租赁住宅大门刚刚打开，大量企业都可以进来，先发企业的优势并不明显

”

活动现场，易居克而瑞副总裁张兆娟和易居企业战略部总经理、克而瑞江浙区域总经理刘晨光共同揭晓了杭州租赁市场首份权威榜单——《杭州长租公寓品牌TOP10榜单》，包含《杭州“国家队”租赁土储排行榜》、《杭州运营商已开房源排行榜》、《杭州房企长租公寓已拓房源排行榜》三大子榜单。

针对本次榜单，刘晨光总进行了深入的解读，他认为：

■ 长租公寓针对不同城市，也有不同序列，目前共有四种：在深圳、北京、上海这三个城市中的业务，低成本是关键；城市圈周边，吸附人才是重点；以杭州为代表，开发商配建是主要；对于节点型城市或者重要产业型的城市，平台和企业合作配建是方向。

■ 长租公寓具有平缓现金流的作用，因此国家希望当前的长租公寓发展方向：开发商有利润；上市公司有资产，开发商可以放慢脚步。

■ 对于新租量和续约率，我们在管理项目的时候也会有一个误区，就是续约率越高越好，因为这样带来获客成本和销售成本会降下来，但是92%-93%的出租率是最理想的，那这时候价格和出租率带来的整体效率是处于平衡状态。出租率低于90%，那你的经营管理一定存在问题。但如果你的出租率达到99%、98%的水平，那么你的价格一定会便宜于市场，就是价格还有上升空间。

■ 国有运营平台所承担的作用非常大，他们是地方政府手上重要的杠杆，也是未来城市运营过程当中重要的玩家。

■ 从榜单可以看出，未来，杭州绕城周边如若出现新兴区域的规划，国有平台的租赁也会随之而来。从榜单我们可以看出，这个行业刚刚打开，大量企业都可以进来，先发企业的优势并不是那么明显。

杭州租赁市场已经拉开多方主体拼杀的大幕，开发商、运营商、国家队、金融机构纷纷抢占赛道，争相竞逐。四方视角如何看待租赁市场的机遇和挑战？各方主体又有哪些长租公寓的实战经验？

今天我们邀请到了万科泊寓合伙人叶忠，魔方生活服务集团大客户开发总监、杭州城易家资产管理有限公司常务副总孙健，宁巢公寓会展公司投资发展总监杨斌，中泰证券投资银行业务委员会、债券与结构金融部副总裁张玮靖这4位行业大咖，谈一谈他们眼中的长租公寓。

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万科泊寓合伙人 叶忠

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万科泊寓的底线是一定要拿到消防才能够开业，如果这个项目拿不到开业的消防验收，我们基本上立刻放在那里，这是一个底线要求

”

万科泊寓总经理叶忠先生带来了《万科泊寓杭州发展实践》的主题演讲，从杭州泊寓的发展历程、产品类型、服务等方面分享了万科泊寓在杭州市场的实践与创新探索。

■ 自2014年启动以来，万科泊寓进入40个城市，服务青年超5万人，已是全国集中式公寓运营体量排名第一的公寓品牌。

■ 2017年2月起，万科开始在杭州开展租赁业务，杭州泊寓通过自建自持物业、或购置租赁城市低效资产进行改造，截止目前已获取16个项目，房间数7063间，其中3307间已开业。

■ 通过两年多的探索实践，泊寓已锤炼出成熟的产品与运营体系，保证泊寓可在同一产品与服务的水准上进行管理输出。

■ 经营安全：消防安全是“一票否决式”的业务底线，杭州泊寓通过建立消防责任体系+检查机制，确保经营安全。

■ 小泊科技：凭借万科自主研发的线上平台整合业务全流程，在看房、签约、缴租等所有租务场景实现线上管理，提高交互效率，降低管理成本。

■ 杭州万科租赁住房业务包含4条产品线，即青年公寓（泊寓）、家庭公寓（禾寓）、企业宿舍（蓝领公寓）、服务式公寓。就青年公寓产品线而言，分为泊寓社区系、泊寓α系两大主题。

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宁巢公寓会展公司投资发展总监 杨斌

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在目前这个阶段，90%的公寓是一样的，同质化程度很高，所以品牌溢价没有出现，现在大家赚的是级差地租的钱，不是赚的品牌的钱

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宁巢公寓会展公司投资发展总监杨斌先生带来了《国家队入场，有利于行业健康持续发展》的主题演讲，分析了租赁行业存在的痛点与矛盾，以及对未来租赁行业发展的思考。

■ 长租公寓与会议会展、城市旅游、酒店餐饮，并列为杭州钱投四大业务板块。针对长租公寓，杭州钱投将会加速布局，快速占领行业市场；探索产融结合发展，提升“宁巢”品牌影响力。

■ 规模化发展上，通过项目拓展、品牌输出、股权收并购等扩大经营规模，实现规模化发展；产业化布局上，建立长租公寓完整产业链，提升产业化水平，形成“宁巢寓”、“宁巢悦”等系列化产品；资本化探索上，探索产融结合发展，实现长租公寓资本化。

■ 2017年，杭州钱投推出市属国有企业首个租赁住房运营服务品牌——宁巢，并成立杭州宁巢公寓运营管理有限公司，现已有（含在建）公寓房间数量约2000间。

■ 目前已投入运营的长租公寓项目有宁巢石桥路公寓、宁巢戒坛寺公寓，未来计划投入运营的长租公寓项目包括宁巢元宝塘公寓、宁巢明星公寓、宁巢白石公寓。

■ 行业痛点：一、租赁习惯尚未养成，住户住房租赁以短期过渡需求为主；二、住房租赁需求多样，客户价格敏感性较高，产品格局遵循“二八法则”；三、行业资产属性偏“基石”，投资风险及回报有限，易受底层资产投资的投资机构偏爱。

■ 基于长租公布产业发展现状，解决行业发展矛盾，“宁巢”致力于推进公寓综合体建设，进行平台化运营管理，扩大经营规模，融合都市产业，打造社区空间。

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魔方生活服务集团大客户开发总监、杭州城易家资产管理有限公司常务副总 孙健

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传统的租赁市场是一片红海，魔方目前却要另辟蹊径去拓展较大的蓝海

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魔方生活服务集团大客户开发总监、杭州城易家资产管理有限公司常务副总孙健先生带来了《魔方公寓经营模式与创新分享》的主题演讲，多维度解读了魔方公寓的商业模式与产业、金融等方面的创新。

■ 产品定位：一二线城市CBD及大型园区周边，地铁1公里范围内，且周边配套丰富的地段；面积25㎡-45㎡的独立居住空间；配有功能多样的公共客厅及酒店标准的安全系统；定价3000元－6000元／月。

■ 客群定位：崇尚自由“懒”生活并渴望独立，年龄在22-35岁之间；年轻情侣、创业者、在都市打拼的白领及企业外派人士；需要在工作地附近住宿或有其他短租需求的本地居民。

■ 物业获取方式：开发商持有的住宅或商办物业，酒店、商场等需转型的业态，出租困难的办公楼，市区老旧厂房（宿舍），园区配套公寓等。

■ 魔方营建SOP四大标准：隐蔽工程标准、机电工程标准、装饰工程标准、质检验收标准。供应链保障：中央集中采购、标准化定制、供应链金融。

■ 由团队（多元化专业管理）、系统（业内领先的运营平台）、流程（业内首套运营管理标准化）三大支点构成稳定高效的运营体系。

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中泰证券投资银行业务委员会、债券与结构金融部副总裁张玮靖

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不管是从供应还是从租金角度，中国的租赁住房未来都会有一个大的发展

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中泰证券投资银行业务委员会、债券与结构金融部副总裁张玮靖先生带来了《长租公寓的创新融资方式》的主题演讲，从长租公寓市场状况及融资需求、资金方政策支持、资产证券化三个部分解读了长租公寓的融资方式。

■ 从供应角度来讲，中国目前对租赁住房的供给仅仅只有4600万套，再从租金的角度来看，其实中国租金的情况远逊于美英日的情况。这些数据加在一起有一个很简单的逻辑，毫无疑问，这个市场未来会有一个大的发展。但是考虑到我国仍处于社会主义初期阶段，要达到这个层次需要有一个过程，但仅仅从一线城市而言，从行业占比来看，也与这些发达国家有比较大的差距。

■ 目前长租公寓的融资方式。首先资产证券化肯定是一个方向，包括通过融资租赁实现家具家电，以及租金的应收帐款，包括保理、租金分期等等。目前稳杠杆的背景下，在资本市场融资的渠道还是有一些限制，融资的规模也不好说，在这个背景下通过资产证券化，包括长租公寓的资产证券化，以及REITs等创新方式，其实是因为有些政策的支持，一个是效益，第二个是规模，可以得到比较优化的选择。所以很多现在大的房地产商都是选择这个方式，来实现短期的融资。

■ 开展住房租赁资产证券化的条件，正常的要求肯定是物业要有正常的运营，有一个历史的稳定的现金流，才能在这个现金流基础上对未来作出一个预测。但是，有一些实操案例，拿构造出来的现金流也可以去发行，当然这个前提是这个房企的主体信用比较强。这就是说，虽然不是一个优质项目，但也能想办法把它变成一个优质项目，去跟监管机构沟通去发行。

■ 轻资产模式，底层资产就是租金的收益权，我们的关注点有几个方面：一个是容易有业主违约的风险，本身担任二房东，你需要关注到跟你签约的业主会不会把房子卖掉或者是他提前毁约，他不给你租了，一般这种会设置成一个基础资产的替换的机制。第二个，一般会设置成双SPV结构，简单来说，是为了通过信托收益权比较好的基础资产，来把现金流变成一个比较规整的，可以预测的、特定化的现金流。

■ 重资产运营情况下，类REITs或CMBS，这个多为重资产运营企业。这个资金混同的风险，在CMBS当中也存在，但是类REITs因为本身专项计划持有整个项目公司的股权，可以通过一些设计来避免。相较轻资产运营企业来讲，重资产运营企业在做ABS融资的风险更加可控一点，通过一些内部结构上的设计，可以对产品的信用有一个比较大的提升。

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除了发布杭州长租公寓白皮书和榜单，邀请四方主体代表论道杭州长租市场，活动现场还成立了「克而瑞乐居杭州长租公寓联盟」，与会的企业代表和行业人士成为联盟的首批成员。

接下来，中国租赁住宅金融形势系列论坛第四站将走进武汉，敬请期待！