鑫苑置业半年股价近乎“腰斩”，全国化布局推进缓慢

日前，久不露面的鑫苑中国集团董事长张勇公开亮相，向外界阐述了产业互联网的发展机遇。张勇指出，“科技创新+金融创新+战略驱动”，将会助力传统房地产企业踏上新跑道。由此，鑫苑置业（NYSE：XIN）向高科技产业转型的发展前景，再次成为业界关注的焦点。

事实上，房企培育多元化业务转型，早已普遍存在。但鑫苑置业在核心房地产业务增长缓慢状态下，完全脱离主业发展高科技的做法，却不被业界所看好。据其官网显示，截至目前，鑫苑置业累计开发建设项目超过60个，累计开发面积超过2000万平方米，这个数据对于已开展全国化布局13年的企业而言，难称乐观。

而作为2007年登陆纽交所，被业内称为美股第一上市房企的鑫苑置业，今年以来，由于股价跌幅较大，市值较低等问题，引起了众多投资者的不满。蓝鲸房产统计，自2018年1月5日，其股价在7.51元/股，截止到8月8日收盘，4.11元/股，降幅达45.3%，缩水率近乎“腰斩”，市值目前仅2.75亿。

诸多难题亟待解决，鑫苑置业如何破局？

推进全国化13年 累计开发项目仅60个

1997年起家于河南郑州的鑫苑置业，可谓赶上了房地产最早期的一波红利。但在21年后，鑫苑置业在百强房企中，仅在70-80位区间。

据鑫苑置业官网显示，截至目前，鑫苑累计开发建设项目超过60个，累计开发面积超过2000万平方米。而这个数据与同属河南的正商地产、建业地产（HK：00832）相比较尚无优势可言，与其他全国性房企的差距可见一斑。据正商地产官网显示，截至2017年末，累计开发80余个项目，累计开发建筑面积2500万㎡；建业地产年报显示，截至2017年末，其累计竣工建筑面积约2227万平方米，拥有在建项目共65个。

但事实上，从以往发展进程来看，鑫苑置业曾有过一段疯狂纳储的历史。2005年，鑫苑置业便定下全国化布局战略，随后在土地市场上疯狂扩张纳储，最终得以在2007年成功登陆美股。而在2008年，鑫苑为了推进全国化布局，更将总部从河南郑州迁到北京。但迁到北京的鑫苑置业，却没能在首都走的更远。

公告数据显示，截至2017年底，鑫苑在建/拟建项目主要分布在郑州、济南、苏州、天津、青岛、长沙等二线城市。而北京仅有2012年在大兴开发的鑫苑鑫都汇一个项目，其他再无踪迹。

对此，一位熟悉鑫苑的业内人士向蓝鲸房产分析表示，由于鑫苑缺少标杆性产品，对于市场而言，其品牌辨识度并不高，这也是区域型房企开展全国化布局时普遍存在的难题。

也因此，在房地产规模突破5000亿时代，鑫苑置业仍停留在200亿左右。据克而瑞数据显示，在2014至2017的四年间，鑫苑置业销售额分别为82.3亿、135.6亿、190.7亿、233.1亿元。其销售额排名也在80名上下起伏，分别为84名、73名、84名、78名。

日前，据克而瑞数据公布显示，2018年前7月，鑫苑中国权益销售额187.3亿元，排名微升至71名。但在房企规模竞争压力下，优势资源正在向大型房企倾斜，如何加快速度进入“安全线”以内，是鑫苑置业不得不尽快考虑的问题。

纽交所第一上市房企市值缩水近半

事实上，早在2007年，鑫苑置业成功登陆纽交所上市，可谓开创了房企在美上市的先河。然而，顶着十年前纽交所第一上市房企光环的鑫苑置业，却在十年后的市值管理上败下阵来。

今年以来，由于鑫苑置业股价跌幅较大，市值较低等问题，也引起了众多投资者的不满情绪。一位投资者在雪球讨论中针对鑫苑置业的股价点评道，美股难做价投，看似极其低谷的股票，或许真的有致命缺陷。据蓝鲸房产统计，自2018年1月5日，其股价在7.51元/股，截止到8月8日收盘，4.11元/股，降幅达45.3%，缩水近乎“腰斩”。

据亿翰智库数据显示，在其《2017年上市房企总市值TOP100》中，最低房企的总市值为64.3亿，而鑫苑置业截至目前总市值却仅有2.75亿，远远落后于百强市值门槛之外。

另横向对比来看，以市场普遍的评判方式市盈率为准，据最新公开数据显示，鑫苑置业的市盈率为4.51，总市值为2.75亿，而对比销售规模相当的北辰实业（SH：601588）、华侨城（SZ：000069）而言，北辰实业的市盈率为10.89，总市值为124.24亿；华侨城市盈率为6.11，总市值为528.34亿。双向对比下，鑫苑置业的市值管理不免令投资者担忧。

而其较低的市盈率归根结底与公司的盈利能力密不可分。事实上，对于地产公司而言，以PE（市盈率）为评判标准的市盈率大小主要取决于公司的盈利能力，这也是鑫苑置业的经营难题。

据鑫苑置业公布的《2017公司债券受托管理事务报告》显示，其2017年度的营业收入、营业利润、利润总额均出现同比下滑，其中营业收入同比下滑20.3%，营业利润同比下滑20.26%。

易居研究院智库中心总监严跃进向蓝鲸房产表示，事实上美股估值普遍偏低，对此类企业有一定影响。另一方面，由于企业价值不够明显，也会影响估值。对于此类企业而言，需要着重加强企业市值管理能力，提升盈利水平，后续才能更好的融资和运转。

对于鑫苑置业未来将如何提升市值管理，蓝鲸房产发送采访函，截至发稿前暂无收到回复。

对于房企应该如何提升市值管理，千合资本地产分析师陈静敏分析认为，”估值方面，行业性的和市场性因素不太可控，但企业部分相对可控一些。从企业来说，市值无非第一是内功，第二是消除不确定性。所谓内功就是对企业价值真实的提升，而在消除不确定方面，主要考验企业发展模式、核心竞争力。”

转型高科技 能否成功突围？

在此紧迫形势下，张勇提出的前进方向是，向“科技创新+金融创新+战略驱动”转型，他认为，这条跑道会使房地产行业发生一些新的变化，其重要原因之一就是科技的应用。自此，鑫苑置业开始了在智慧科技方面的探索，进入到无人机、VR、区块链、生物科技、人工智能等领域。

但事实上，已有多家房企转型高科技，包括中国恒大（HK：03333）、绿地控股（SH：600606）等越来越多第一梯队房企进军智能制造、物联网等高科技领域，并将高科技作为企业重要战略规划，如碧桂园（HK：02007）进军机器人产业、万科（SZ：000002）推出“万科智造”等。

而对于主业增长乏力的鑫苑置业而言，在既无大规模家业作基础，又无实质性科技技术经验的背景下，其要走的科技之路真的合理吗？

亿翰智库研究中心主任张化东向蓝鲸房产分析说，其实开发商做转型的大部分属于大型开发商，此类企业具备一定的转型基础。但对于小的开发商而言，这种多元化的转型比较困难。

同策机构总监张宏伟向蓝鲸房产表示，任何一个企业转型的诉求肯定是多元的。首先业务布局需要平衡住宅市场周期的考虑角度。除住宅业务之外，商业、文旅、新能源等，不把鸡蛋放在一个篮子里。其次，多元化是比较好的一个拿地机会，能够在核心城市以一个比较低的成本拿到地。第三点，对于新兴产业而言，国家层面也会给予一定的支持，但是从住宅角度来讲不一定有这样的条件，这对企业而言是一个好的融资模式。

高科技能否成为鑫苑置业破局之力，尚需市场检验。但对于一家房地产商而言，如何提高主营房地产业务的发展，或许才是提振市值信心最直接有效的办法。