厦门楼市“崩盘”论背后真相是什么？

最近，网上热议厦门房地产市场已经“地价腰斩”、“房价跌去万元”、“楼市开始崩盘”之类的言论。引发业内外人士激烈争论。

厦门大学教授戴亦一则公开驳斥“崩盘论”，他表示厦门房价在2016年至2017年期间一度涨幅过大，因此自2017年以来二手房价格有20%的回调，最近房地产市场开始企稳放量。厦门政府地产限购政策至今不敢有丝毫松懈。

实际上，整个厦门岛内房价15年涨了15倍以上。特别是厦门房价经历了最近10年的上涨行情。2008年厦门房价6000元到现在4.5万元左右的均价，10年间厦门岛内二手房涨幅大概是在8倍。

值得一提的是，从2014年下半年开始，厦门房价开始上涨，到了2016年至2017年高峰时，厦门岛内新房开盘起价6-7万，岛内4万元以下二手房已无迹可寻。岛外3万元以下的新房也基本绝迹。

于是，厦门市政府就拿出了最严厉的房地产限购政策，以打击外来购房需求。受此影响，自今年初开始，厦门房地产市场出现调整已经大半年了。从目前情况看，厦门楼市正逐步降温，但要说崩盘，恐后还为时为早。先看一下三大指标。

第一，所谓崩盘，房价要出现大跌，最起码腰斩以上。但目前厦门岛内的房价从6万多/平方米跌到现在的4.5万/平方米，也仅是跌去了1.5万元，总共跌去了25%。要说崩盘还为时过早。而要说已调整到合理价位，我看还相差甚远，因为就目前厦门的房价当地居民还是买不起的。

最近在招聘网站查了下，厦门企业招聘应届毕业生工资平均只有三四千左右。开发、设计职位工资稍高，在五六千左右。可见，厦门作为二线城市在薪酬水平上与一线城市薪资相比，还是显得偏低一些。

也就是说，多数厦门当地人的薪资收入，如果按当地的物价相比，还是生活得不错的，但如果要说买房，那一年辛苦工作下来，却只够买一至二个平方米的面积。显然，厦门当地居民对高房价是不满意的。

第二，厦门二手房成交量有所收窄，但是远没到很萧条的程度。资料显示，2018年上半年，厦门二手住宅共成交6465套与2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；与2017年下半年相比，环比下跌25.42%。

厦门二手房成交下滑，主要是房价出现调整，炒房者处于谨慎观望状态，再加上厦门房地产调控出台的是限购政策，把一大批周边的购房需求给阻挡在外面了，于是厦门楼市成交就滑落了。但是成交量的回落，也并不能说明楼市已崩盘。

第三，厦门的地价下跌了三成，说明开发商不看好后市，开始谨慎拿地。按照公开信息所示，2018年7月2日，厦门出让五幅商住地块，起拍价降至1.7万元/平方米至1.8万元/平方米。而就在一个月前，海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万元/平方米创出新低。仅用了一个月的时间地价就跌去了30%。

应该说，近两年厦门土地楼面价确实直线下滑，2018年最新的全市平均楼面价为21879元/平方米，相比2017年下降近两成，与2016年的顶峰时期相比，则下降约三成。

以目前情况看，厦门岛外土地招拍出现流拍现象，而岛内也只有国企才敢于来拿地，但也只是低溢价成交。因为房价下跌、成交量的下滑，已影响到了当地开发商的拿地积极性，以及对后市的预期。

从房价下跌情况、二手房成交量、地价下跌幅度都已经证明，厦门的房地产调控政策卓有成效，把一大批投机炒房者挡在了楼市的门外，厦门房地产市场已经开始明显降温。不过，以当前的厦门房价，离开当地人的购买力，可能房价还是没有调整到位。

当然，也有专家坚持认为，厦门房价不是由当地工薪阶层决定的，而是由全省乃至全国富人引导的。但是我们认为，如果房地产坚持“住房不炒”的原则，全国富人有多少人会到厦门来置业购房呢？而如果都是自住性购房需求，厦门房价也不可能出现10年涨8倍的景象。

厦门房地产调控效果已初现，楼市开始全面降温。在最近一年里，多数当地房产中介都已相继关闭，只剩下几家大型的链锁店。尽管如此，厦门房地产离开崩盘还相差很远。不过房地产调控还要继续下去，一旦放松调控政策，房价和成交量马上就有反弹的可能。前二年厦门房价涨幅过于亢奋，而现在进入一个较长的调整周期也所难免。