厦门楼市暴跌，下一个会是谁？

厦门房价这回再领风骚，不过不是涨幅，而是跌幅。

报道称，厦门地价相比2016年已经腰斩了！2016年的地王有的不敢开盘，有的只能挥泪亏本甩卖。相比2017年3月高峰期，岛内每平米已经下降了1万-1.5万/平米，岛外下跌6000-1万元/平米。

厦门现在房价但凡不降到2016年10月份的价格，就别想成交，高位冲进去的投资客，因经历着煎熬，大套的都要亏上百万，小套的至少五十万，但因为限售又不能割肉。

厦门房价怎么了，这个一度领涨全国、作为二线城市一线房价的昨日明星，昨天排队买房的人现在排队卖房。

昨天上涨的理由突然一扫而飞，今天大家都在反复问：还会不会下跌？

还会不会下跌，就要看下跌的理由还存不存在！

图，中国主要城市租金回报率

5月14日，社科院城市所发布了房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》。报告显示，2018年1月厦门的住房价格中位数达到了每平方米3.7万多元，已经超过了一线城市广州，杭州、南京、天津的住房价格中位数是每平方米2.8万多元，与广州只有每平方米一两百元的差距。

该蓝皮书还发出警告，由于一线城市房价增速持续低于二三四线城市，一线城市与二三四线城市的价差将有所缩小。很多二三线城市房价上升过快已具有巨大风险。为此，购房者应注意规避追高。

事实上，在经历了去年至今的新一轮二三线城市上涨后，很多城市的租售比远超一线城市。房价与租金比超过一线城市的还有廊坊，达到了883。惠州、石家庄、合肥、南京分别为844、824、746、653。

与此同时，一线城市在经历了一年多的调整之后，上海该比例为644，深圳为627，广州为600，北京为594。而国际房价与租金比例一般在200-300，中国城市一般都远超300的比值。

简单计算，一线城市房价与租金比值最低的北京，租金回本年限为50年，年租金收益率约为2%。而像厦门、合肥等二线城市房价与租金之比更是在北京之上，收益率则更低。

上表中，租金回报年限越大的厦门和廊坊就是目前跌幅最大的城市。与其说是房价下跌，不如说是价值正在回归理性。这个价值就是租金回报！

看到上面这张图，大家也就明白为什么我们最近只布局租金回报率高的房产，比如北京的商住公寓回报率3%，西安酒店式公寓回报率5%，天津带学区的loft回报率4%，蓬莱租金抵月供的酒店公寓回报率6%，南通小户型精装酒店公寓回报率10%，跟表中数据对此，回报率远远超过上述这些城市。

中国楼市已经全面开始了风格转换，这个转化就是投资房产从租金跟房价成反比彻底转变为租金跟房价成正比，高租金房产迎来了历史性良机。

这个结论更清晰的体现在五月七日人民日报发表文章《北京房市：价跌租涨背后》，用租售比衡量了北京楼市，给出了北京楼市乃至全国楼市的未来发展方向。

人民日报指出：“未来整个房地产市场将会呈现回归理性的趋势，房地产炒房现象会降低，逐步回归居住属性，租金在房地产收益中的地位将提升，这是房地产市场的大趋势。”

人民日报着重说：“租售比提升。所谓租售比，简言之即是房屋租金与售价的比例，具体指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。2010年，国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》中，首次提到了与租售比相似的“租价比”概念。计算方式是，一套房子的租价比=出租价格（一年）/房价（不含装修与税费）。和美日等一些国家的大都市相比，我国一线城市的租售比明显处于较低水平。”

人民日报继续说：“北京整体租售比曾达到1：806，这意味着，一套房子需出租满67年才能赚回买房的总价。长期以来，北上广深等一线城市租售比持续偏低。像北京这种大都市，租售比在1：200~1：300是比较正常的。但实际上，已经低于1：600，这是不太正常的现象。”

人民日报最后说：“造成这种现象的原因何在？有分析人士认为，落户、入学资格等隐形福利附着在住房上，导致房价不正常上升。不过，随着，购租同权政策的落实，这一因素将不复存在。”

人民日报的文章清楚的说明“租金在房地产收益中的地位将提升，这是房地产市场的大趋势。其实就是指明了中国房地产未来的发展趋势，那就是租金回报率就是衡量房价高低的核心指标。