[新盘评级] 大兴-黄村-金地悦风华

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  在前面的评级文章里,我们提到过,大兴已经有13个限竞房项目了,是全北京限竞房最集中的区域,因此也是竞争最激烈的板块。目前已经上市的大部分大兴限竞房项目位于瀛海和亦庄板块,今天评级的金地悦风华则是位于黄村板块。

  金地·悦风华是限价房项目,由金地集团打造,也是北京首个风华系产品。项目位于大兴区广阳大街与春和路交口西南,占地面积为29265平方米,限价为不超过均价55016元/平,住宅部分共7栋15层板楼,一梯两户设计,户型面积为89㎡三室两厅两卫、130㎡三室两厅两卫、139㎡四室两厅两卫,总共690套房源。

  

  金地悦风华宣传最多的可能就是89平米的小三居户型,搞出了2个卫生间的设计,而其他的限竞房的小三居户型都只有一个卫生间。这个设计见仁见智吧,因为多出一个卫生间是有代价的,代价就是卧室面积的减小,金地悦风华项目没有任何赠送面积,所以卧室是实打实的减小了。因此所谓的小三居户型王还是言过其实了,瀛海府的小三居才是户型王。不过就我个人的感受,认为如果居住的人口超过2人,两个卫生间还是很有必要的。

  总的来说,这个项目亮点不是很突出,但是也没什么特别的短板,未来还是有一些改善可以期待的,比如19号线二期南延线,三甲医院,板块内的影视产业等等。在下面有详细的介绍。

  项目即将在8月份开盘。

  金地悦风华评级:

  地理位置 ★ ★ ★

  区域规划 ★ ★ ★

  项目本身 ★ ★ ★

  商业设施 ★ ★ ★

  学区教育 ★ ★ ★

  医疗配套 ★ ★ ★ ★

  环境绿化 ★ ★ ★

  房价指数 ★ ★ ★ ☆

  综合得分 ★ ★ ★ ☆

  (注:每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★ )

  购买建议在文末。

  下面是单项详细评级。

  地理位置 ★ ★ ★

  金地悦风华位于大兴区广阳大街与春和路交口西南,处于京开高速与南五环的交汇处,交通比较便捷。与四环路、六环路和北京南中轴路延长线、京津塘高速公路、104国道组成了“三横四纵”的公路交通网络。另外,金地悦风华距离北京新机场高速也不远,大约3-4公里的样子。

  项目距离地铁4号线高米店北站步行大约2.2公里,这个距离比较尴尬,作为日常通勤其实是略有困难的。另外还有规划中的地铁19号线二期,将在距离项目800米左右的地方设立星光影视城西站,当然,这个规划尚未最终确定,即使确定,距离最终建成还得好几年。

  总的来说,项目的交通条件尚可,距离地铁4号线远了点,轨道交通得期待未来的19号线二期。

  

  区域规划 ★ ★ ★

  黄村板块又称大兴新城,京开高速从中穿过,高速以西的区域在2010年南城大开发大建设时得到了长足发展,而高速以东的区域则逊色不少。东区直到近几年国家新媒体产业基地、锦秋文化创意产业园、星光影视园等文化产业落地与之相临的西红门镇,才逐渐发展起来。星光影视城是北京最大的影视节目录制基地。而旁边的华远西红世和天悦世界集都是投资类的商业楼,很难带动区域发展。

  黄村板块近年似乎住宅供地很少,但我们仔细查了一下,才发现过去10年间黄村板块的土地市场竟然出让了17块纯商业/办公用地,15块居住混合公建用地,10块公共服务设施用地和4块教育配套用地,总计达近50块。这些土地10年间被用作建设市政工程、盖商业楼、办学校、建公园和办医院。这自然和2010年以来北京分别实施了两个阶段的“城南行动计划”,投入巨资促进北京南城发展的战略密不可分。

  总之,黄村的配套日渐完善,规划发展的投入也不小,京开高速以西区域更加成熟完善,京开高速以东区域则不是黄村发展的重点,反而一定程度上,更加依赖于西红门镇的发展。

  项目本身 ★ ★ ★

  住宅部分共7栋15层板楼,一梯两户设计,户型面积为89㎡三室两厅两卫、130㎡三室两厅两卫、139㎡四室两厅两卫,总共690套房源,项目容积率为2.3,车位配比1:1.2,绿化率是30%,物业是金地物业。需要注意的是,限价房锁定5年

  金地悦风华22万平米的规划建筑面积中,除6.7万平米为商品住宅规划建面,剩余公建用途部分多被规划为自持办公楼,并没有配建大型商业综合体的计划。6.7万平米住宅,占地面积仅不到3万平米,因此这个小区比较小,社区不成规模,所有7栋楼都有临街的小问题。

  

  项目的所有户型都是全明格局和南北通透,89平米三居,130平米三居和139平米的四居。89平米的小三居户型图如下图,优点是两个卫生间,缺点是卧室都偏小一点,没有任何赠送。下面的样板间就能看出来,还是略显局促的。89平米的小三居,如果不搞赠送,怎么都很难让人完全满意,但是130和139平米的三居和四居户型就相当完美了。都是大面宽眼镜户型,布局合理,即实用又宽敞舒适。如果资金足够,相对于89平米小三居,更建议购买130平米或者139平米的户型。

  另外,房子是简单装修交付,厨房卫生间有装修,其他区域是乳胶漆白墙,水泥地面。

  

  

  

  商业设施 ★ ★ ★

  项目附近没有形成商圈,但是好在距离其他的商圈不远。距离荟聚购物中心驾车大约4公里,距离绿地缤纷城大约3公里。

  学区教育 ★ ★ ★

  在京开高速以东,现在有景山大兴实验分校,北师大附中,北京小学大兴分校等学校资源。我们去距离项目比较近的景山小学看了下招生公告,发现项目旁边的盛春坊小区在招生范围之内,但目前小学只招6个班,因此未来金地悦风华的业主子女能否进景山小学,还有点悬。不过好在附近的学校资源不少,也都不是很差。

  

  另外,项目将会配建一个面积3000㎡的9班制幼儿园。

  医疗配套 ★ ★ ★ ★

  依托于黄村的成熟配套和大规模投入,项目距离未来北京大学第一医院南区仅1.5公里,距广安门中医院南区大约5公里,距规划的北京儿童医院大兴分院大约5公里,未来的医疗资源还是很完备的。医院不会常去,5公里之内有几家好医院就可以了。

  环境绿化 ★ ★ ★

  项目周边环境目前很一般,好在北侧靠近南五环有两个小型的休闲绿地公园。其他的绿地公园都比较远。至于小区本身的绿化,项目号称有2万平米的绿化,据销售讲金地将在小区绿化上下些功夫,每平米绿化成本高达800元。

  房价指数 ★ ★ ★ ☆

  金地悦风华是限竞价房,销售均价不得超过55016元/㎡。

  与附近的商品房相比,限竞价房在价格方面是有一定优势的。

  北边几公里处的天悦壹号,均价78000;

  南侧海珀云翡,均价75000;

  附近的中建国际港,密度较高,户型不太好,均价46000。

  如果与附近的次新二手房价格比较:

  西斯莱公馆,2013年次新楼盘,链家上的二手房均价是5.5万/平米左右;

  金地仰山,同样是金地开发的2012年次新房,链家上的二手房均价也在5.5万/平米左右。

  总的来说,金地悦风华的价格相对周边新盘有一定优势,相对周边次新二手房没有溢价,价格能够接受。

  购房建议:

  项目优点:户型不错,配套尚可,未来有一定发展空间。

  项目缺点:现在距离地铁较远,周边居住氛围较差;限竞价房5年限售。

  如前面所介绍的,您可能已经看明白了,金地悦风华现在的配套比较一般,但是由于附近的规划不少 - 地铁,医院,影视产业等等,未来的配套大概率会越来越好,因此这是一个需要等待成熟和看未来的楼盘,算是中规中矩的新盘吧。如果您在附近工作并且有耐心,金地悦风华也是个不错的选择。对于户型的选择,如果资金充足,相比于89平米的小三居,我们认为大户型是更好的选择。

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