厦门楼市神话破灭并非个案！中国城市房价已“阶段性见顶”

类似厦门这样房价出现明显下降或不再单向上涨的现象，不会只是个案。

连日来，楼市调控的信息引发关注，与此同时，素有中国“最难买房城市”之称的厦门楼市出现的“量价齐跌”局面，也被广泛聚焦。有“厦门楼市神话破灭：地价腰斩，房价下跌上万元！”的消息称，相比2017年3月高峰期，目前“(厦门)岛内房价普遍跌了1万元至1.5万元/平米，岛外跌了6000元至1万元/平米左右。”从确凿信息看，厦门房价谈不上“大跌”，但其二手房降价明显，地价回到两三年前。

在调控一再升级的背景下，厦门房价只涨不跌的神话破灭，并非偶然。由于多重原因，厦门的房价上涨和回调都有其独特性，尤其是飙升速度和回调幅度都有特殊一面，但背后支撑的主要逻辑线都是预期收益率，这与全国房价涨跌逻辑基本一致，所以也具有同性价值。

可以预见，在国家层面释放出“坚决遏制房价上涨”的清晰信号后，类似厦门这样房价出现明显下降或不再单向上涨的现象，不会只是个案。

拿厦门房价下跌而言，地价下跌无疑是直接原因。地价是房价的基础。与国家相关政策步伐一致，目前厦门出台政策持续加大土地的供应力度，落实房住不炒稳定预期，导致供给超出预期继而土地流拍，成本下降房价自然而然地下降。

供多了，需也有变。长期以来，厦门房价比肩部分一线城市，与需求过剩分不开。而支撑超额需求的，既有看好其居住环境的真正需求者，也有看好投资机会的逐利套利者。

这也导致，厦门当地居民一年收入还买不起一平方米房子——据统计资料显示，2017年厦门全体居民人均可支配收入46630元，平均房价高峰时则为每平方米5万到6万，这难言正常。正因如此，有研究机构发布的数据也显示，在国内城市中，房价收入比偏离度最高的就是厦门。而如今，严厉调控措施和租售并举举措，将投机需求剔除，将正常居住需求向租房分流，看涨预期也为之降温。

而无论是调控升级，还是市场价格到了某个高点后正常回调，核心都是预期收益率，因为预期收益率往往走在实际影响因素前面，造成价格波动。此次中央政治局会议释放“坚决遏制房价上涨”信号对整个房地产市场影响巨大，原因亦在于此。而未来，明确的预期仍是房地产调控的重要选项。

接下来，房价阶段性见顶也会是普遍趋势，国内二三线城市乃至主要热点城市，会更多地出现类似厦门这样的房价“回调”而不再是大幅上涨的情形。

从政策层面看，高压调控短期内不可能出现松动的可能。从日前召开的中央政治局会议、国务院金稳委会议等都可看出，虽说宏观环境宽松，但却不是大水漫灌，对实体经济定向防水意图依旧明显，意在防止货币政策助推房价上涨。住房需求向购房的溢出，也必定会随着调控的加紧转向低落。

从行业发展周期看，我国房地产行业已进入行业发展的下半场。不论是从需求、供给，还是从竞争力、利润空间看，出现阶段性“回调”应是大概率事件。目前房价水平远远超出居民可承受范围，房地产市场的投资风险越来越大，也已逐渐成为共识。

就此看，厦门房价回调有着不容小觑的启示意义：这既给“炒房客拉升房价，刚需族接盘”的模式带来了震慑，也给了社会难得的窗口期，通过短期调控模式向长效机制的转换以稳定预期，也让国内楼市进入健康发展的“循环”。