北三县划京传闻风云再起,拨开迷雾,找到真相!

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  近期,关于北三县划京的传闻又开始在坊间流传,一时间,在京东京南这片灼热的土地上,除了雄安大计和通州新区这两个大众热点之外,似乎又增加了新的变数。北三县,这个随着通州而崛起的著名飞地,下一步又将上演怎样的故事?

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  中国版图上的最大“飞地”

  三河、大厂、香河,河北廊坊的北三县,从地图上看,三县总面积1277平方公里,辖区人口一百多万。然而神奇的是,这三个县行政上隶属于河北省廊坊市,却与廊坊并不相接,而是处在北京与天津的包围之中,这就是著名的北三县飞地,也是全中国面积最大、人口最多的省级区划飞地。

  造成这一现象的原因有着复杂的历史沿革,新中国成立后,北三县曾先后隶属于通州专区、唐山专区、天津专区、廊坊地区和廊坊市,最终形成了今天的特殊地缘位置。从上世纪七十年代开始,关于北三县划京的传闻便时有流传,直至今天仍被不断提及,那么,这块飞地真的有可能被并入北京吗?

  

  ▲ 北三县区位图

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  北三县的腾飞

  三河、大厂和香河三县多年以来一直都是农业大县,唯一被大家所熟知的只有香河肉饼和香河家具,北三县的腾飞缘起于2009年,然而很可惜不是因为自身的经济发展,而是由于北京房价飚升的带动,2009年北三县的房价还不过五千元左右,到2010就已破万元,到2015年燕郊房价仍是一万多元,而伴随着2016和2017上半年的突飞猛进,燕郊的房价已达到历史性的四万元,香河和大厂也在向三万元挺进。

  

  而伴随着限购的落槌,北三县楼市落入了有价无市的境地,看好者众而有资质接盘者甚少,目前燕郊二手房价已急跌至25000元左右,甚至开始有投资客断供的新闻传出,历史上燕郊房价的大起大落一向是空军意淫楼市将崩的最佳佐证。

  伴随着十年来北京房价的狂涨,许多心有余而力不足的京漂被挤到了北三县安家,最初的落脚点是离通州最近的燕郊燕顺路两侧,从2005年起,燕顺路两边建起了大量的楼盘,最初的房价不过三千元左右,随着黄金地盘被逐渐瓜分殆尽和燕郊房价的崛起,京漂开始继续东移,逐渐向燕郊东部、香河和大厂县挺进。

  在高房价的驱赶下,在“我要留京”的执着信念下,无论是新盘周边配套的荒芜,还是每天的长途奔袭、在公交车上被挤成纸片人,这些都成了可以克服的小困难。

  笔者曾聊过一个朋友,住在大厂的英国宫,上班的地点在回龙观,他每天往返于大厂和回龙观之间,通勤时间日均五个小时,问他扛着住吗?答曰习惯了。并且他告诉我住在小区里的大多数年轻人都是这样,老人在家带孩子,年轻人日日披星戴月早出晚归。

  今天我们不去讨论为什么一定要留在一线,这是个人的选择和坚守,无论如何,梦想和信念都值得被尊重。

  十年来,燕郊从一个3万人的农业小镇变成了一座拥有70多万人口的繁华城区,虽然规划凌乱,屌丝气息浓厚,但难掩它的勃勃生机和旺盛生命力,而且,燕郊的二手房市场已然开始成熟。

  同样,香河和大厂的新盘也已经遍地开花,由于规划较晚,有了燕郊盲目开发的前期经验,香河和大厂具备了一定的后发优势,尤其是大厂的整体规划更值得期待。

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  北三县的价值逻辑

  一个既无产业又无环境可言的北三县为什么会牵动众多北漂和投资客的心,仅仅是因为环京吗?环京的县镇近以百计,为何北三县最受关注,正是因为它独特的地理位置。

  北三县紧临地域狭长的通州东部,距天安门不过三十公里,距国贸CBD更近,这一区域在所有环京区域中最有资格成为睡城,而且,北京市政府的搬迁赋予了通州无限想象,而市政府所在地恰好在紧临燕郊的潮白河西侧,两地相距不过七八公里,不仅如此,在建的运河区商务CBD距燕郊不过十几公里,一旦运河CBD化蛹成蝶,燕郊就成为了真正的通二环。

  正是因为无可取代的区位价值加上北漂庞大的挤出效应,燕郊的房价在短短一年之内扶摇直上,直逼4万元大关,甚至将密云、顺义、房山这些北京郊县都甩在了身后。

  燕郊对标通州,同样,大厂和香河对标燕郊,升级为通三环,燕郊房价一旦飞涨,大厂香河必然也跟着腾飞,这就是北三县房价的内在逻辑。

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  北三县会划京吗?

  北三县划京,一直是个充满想象力的话题。

  多年来,北三县人民一直热切地希望划京,毕竟,河北人和北京人是完全不同的两种身份和概念,但北京方面对此一直不置可否,毕竟这是一个敏感的话题。

  最近这一概念再次被提及缘于河北省级领导和北京市领导互动频繁,而廊坊市政府与通州区政府也频频对接,并且提出了北三县与通州区要统一规划、统一政策、统一管控的概念,同时要提高北三县落户门槛,严控人口迁入。这就不能不让人浮想联翩了。难道,北三县真的要划京了?

  迷雾笼罩之下,让我们来试着分析一下事情的真相和走势。

  如果北三县真的划京,最大可能是并入通州而不是另立新区,因为北京已经够大,待开发区域也够多,目前没有成立新区的行政和地域需求。如果是并入通州,那只能缘于一个原因,就是通州对北三县有迫切的并入需求,需求无非有三,一是经济需求,二是地域需求,三是人口承载的需求。

  首先说经济需求,先看GDP数据,2016年,通州区的GDP数据并不亮眼,排名北京各区第九,GDP总值为643亿元;而三河在2015年就已经排名河北经济强县的第一名,2014年,三河市的GDP已达到482亿元,2016年完成财政收入125亿元,仍居全省县级排名第一。

  单从数据来看,北三县的经济数据的确十分亮丽,然而我们不要忘记了,亮丽的数据背后基本都来源于卖地的财政收入,土地财政才是北三县崛起的根本,所有的神话都来源于北京资金的外溢,所以这项需求基本可以忽略不计。

  再说地域需求,北三县总体面积1277平方公里,通州面积为907平方公里,通州多年来是一个农业县,自身并不缺地,目前通州区内有着大量的未开发土地,足以支撑通州未来至少十到二十年的发展,按常理来说并没有强烈的土地扩张需求。

  然而,有一个问题值得我们关注,那就是北京市政府设立的位置,在通州最东部的潞城镇。潞城镇往东就是潮白河,河东岸就是一河之隔的燕郊。这就导致北京市政府缺少了向东扩充的腹地,目前来看也许并不是问题,但未来随着北京市政府的入驻,和下一步发展的需求,这一问题也许就会浮出水面。

  

  ▲ 北京市政府与燕郊的区位图

  第三是人口承载的需求,2016年通州常驻人口为160万,未来规划的最终人口不超过200万;北三县目前能查到的人口数据截止2010年底为110万人,近期的则没有官方数据,但是燕郊在大力发展房地产经济的过程中,多年来一直以买房送燕郊户口,北三县会并入北京做为噱头,吸纳了大量的外来人口入户,保守估算目前北三县的户籍人口应该为140万左右,加上非户籍人口则应该超过200万。

  通州新区的建设目的在疏解首都核心地带的人口,未来,“首都归首都,北京归北京”,以通州为中心打造一个新北京,规划一个生态宜居、教育医疗完善、产业升级就业有保障的新城,只有这样,大量人口才会自愿往通州迁移。

  如果未来通州各项资源与海淀不相上下,那么人口自然会不断东迁,到人口无法负载之时,也许北三县划京就会提上日程。

  那么,北三县真的会并入北京吗?

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  划京并非不可能,但绝不会是当下

  为什么绝不会是当下。

  首先,目前通州市政府的首要任务是建设一个通州新城,驱赶低端产业,吸纳中高端产业,市容市貌的更新,旧街道的扩充、拆迁及改建,新的医院、学校的建设,北京市政府搬迁的各项准备工作等等,可谓是百务缠身,分身乏术,在这种情况下,考虑再去接纳北三县这样一个浩大的工程是完全不现实的。

  而且,北京市目前最大的难题是疏解和控制人口,在北京新规划中提到,2020年北京的常住人口到控制2300万以内,并长期稳定在这一水平,在严控人口这一大背景下,再将北三县的200万人口划入北京是不可想象的。

  此外,北三县是河北省的经济重镇,在唐山经济严重下滑的形势下,北三县的土地财政为河北省贡献了大量宝贵的GDP,试问河北省凭什么会把北三县这样一个会下金蛋的鸡白白送给北京呢?

  而对北京来说,北三县除了房地产经济之外,其他各项经济都乏善可陈,并入一个嘈杂无序的北三县,除了得到更多的人口,付出更多的资源,又得到了什么呢?

  拨开迷雾,总能看到真相。所以说,北三县划京始终是北三县人民的一厢情愿,它既不符合河北省的利益,也不符合北京市政府的规划,更多的只是北三县自身希望入京的热切愿望和吃瓜群众对政府动向的过分解读。

  然而,要说北三县永远不会入京也并非绝对,这取决于通州未来的发展,取决于未来的通州对地域扩展和人口承载的需求,但现在,一切都言之过早。

  一切在变,唯一不变的是变化,所以,北三县看通州,通州看未来。

  明天,一切皆有可能。

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