厦门房价已下跌！房价全面下跌来了吗？

历经1年多的调控，望眼欲穿的刚需们终于等来了一个“好消息”，据媒体报道，厦门岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米，岛外跌了6000-1万/平米左右，连厦门岛出桥头位置的岛外也普遍降价1万元左右。同时，不少中介反映，厦门目前二手房的议价空间极大，能成交的客户都会参考2016年10月的价位，高于此价位的房屋很难成交。

目前，100平米以上的房子要亏100万才能脱手，50平米左右的小户型要亏本50万左右才能卖掉。并且，由于限售的原因，一些一年内购房的投机客没有机会卖房，房子就成了砸在手里的烫手山芋。

然而，部分优质房源，如学区房、地铁房、高端住宅等只要降价不多仍然可以成交。说明需求还是有的，毕竟随着二孩的逐渐长大改善型住房仍然有需求，这其中两房、小三房成交居多。对于高端客户，1000万以上的别墅也有成交，楼市出现了两级分化的情况。

然而，厦门房产目前的均价也还有45000元，相比房价暴涨之前还是高了几万元。而根据国家统计局公布的数据，2017年厦门全体居民人均可支配收入46630元，城镇居民人均可支配收入50019元，在全国未能排入前十。这意味着，就算以目前的房价计算，当地居民一年收入，也就能买下岛内一平米的房产。

让小编对比下数据，2010年以前厦门房价几乎是没泡沫的，那时厦门房价长期稳定在全国15名左右，很符合厦门的身份和地位，与厦门的综合实力差不多匹配。假如用房价全国排名来类比的话，2018全国房价稳定在第15名的是温州，均价17000，也就是说如果厦门房价还是保持在第15名，那么现在厦门的均价不应该是45000而是17000，一平得降去将近3万。

数据统计显示2010-2017厦门人口年均净流入才6万，这个人口净流入在一二线中完全不算多，值得注意的是2000-2010年厦门年均人口净流入15万。从人口净流入可以看出，是因为人口增加导致房价暴涨吗？ 不是！所以到底谁在炒房？本地有钱人和外地有钱人，外地有钱人占多数。并且，厦门由于要召开金砖会议，各地投资客普遍认为这是个利好，纷纷来厦门购房，促成了房价的暴涨。然而，没有新经济及人口支撑的高房价注定是个泡沫，随着利好预期的过去和调控政策的价码，厦门房市量价齐跌。

2016年厦门一手房成交量309万平米，厦门二手房共成交了65170套，同比上涨38%，其中二手住宅成交51785套，成交面积500万平米。是近几年成交的最高峰。

相比2016年的成交量，目前厦门的成交量已经跌入了谷底。根据厦门房地产联合网数据中心的监测，2018上半年厦门二手房共成交10479套，与2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套，月均成交约1077套。

除了房价下跌之外，厦门的地价也没能止住下跌的势头。2018年7月2日，厦门出让五幅商住地块，起拍价降至1.7万-1.8万/平米，而一个月前，海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万/平米创出新低，没想到仅仅一个月，地价又降了30%。这五块地，都是底价或低溢价成交，就这样拿地的除了金地都是国企和央企。

厦门的房价跌了，那别的地方的房价呢？小编认为厦门只是个例。首先是厦门自身的原因，人口流入不足，新经济发展不充分，导致需求不足，现有楼市只有靠改善型需求和部分外地有钱人来维持。而更多的二线以上城市均有年轻人源源不断地涌入，不存在没有刚需“接盘”的问题。

其次，7月23日，央行开展5020亿元一年期的中期借贷便利大额（MLF）操作，鉴于当日有1700亿元7天逆回购到期，当日公开市场实现净投放3320亿元。再加上7月20日，一行两会发布资管新规细则和理财新规，透露出全面放松的信号。根据经验，央妈所释放的流动性会前方千方百计往楼市这一目前最挣钱的投资项目上跑，估计房市还会坚挺一段时间。

再次，对于棚改户来说，虽然国开行已将棚改专项资金的审批权上收总行，但仍然强调，“库存量较多的地方还要坚持棚改货币化”，所以三四线城市的房价依然看不到下跌的可能。但小编认为，三四线城市的房价上涨已到尽头，并且长期看，随着人口净流出的加重，三四线城市的房价看跌，至少不会暴涨。

房价全面下跌，还远未到矣。