美国房产十年来首次呈现净卖出状态!中国买家开始“套现”了吗?

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数十年来,中国投资者一直偏爱投资美国房地产,但最新数据显示,这一趋势正发生180度大转弯。经过数年海外疯狂扫货之后,今年二季度中国投资者成为美国房产的净卖家,共出售价值12.9亿美元地产项目,仅买入1.262亿美元商业地产,十年来第一次呈现净卖出状态。

  十年来首次!中国买家净卖出美国房产

  7月25日,美国商业房地产数据公司Real Capital Analytics发布报告称,中国对美国商业地产投资的鼎盛时期似乎已经结束。在今年第二季度,中国投资者十年来首次净卖出美国房产。

  

  报告指出,中国投资者二季度共卖出价值13亿美元的美国地产项目,同时仅买入1.3亿美元的美国商业房产,这是自2008年以来中国投资者第一次成为净卖家。

  超10亿美元的净卖出反映了中国买家对海外投资态度的转变。几年前,由于对外投资政策放松,中国投资者大举进军美国房地产市场,其中最出名的是2014年安邦保险集团以1.95亿美元收购纽约华尔道夫酒店,这是有史以来美国酒店收购的最高出价。

  数据显示,自2000年以来,中国投资者累计购买了价值超过541亿美元的美国房产。其中,2015-2016年是中国投资者购买美国房产的鼎盛时期。到了2017年,中国投资者的热情开始减退,在2017年下半年,平均每个季度的净投资额不足1亿美元。

  

  随着国内政策改变方向、去杠杆稳步进行以及全球贸易关系趋向紧张,包括海航、绿地集团等在内的国内企业都在着手出售海外项目。

  中国买家开始“套现”美国房产?

  外国投资者在美国购房的总成交额下滑21%,为纪录最大降幅,这给萎靡不振且好转迹象寥寥的美国住房市场带来新挑战。

  美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)周四公布的调查结果显示,截至3月底的财年,外国买家在美购房总成交额为1,210亿美元,低于此前一年的1,530亿美元。

  经济学家表示,外国买家购房锐减反映了房价上涨、美元走强、以及美国和全球其他地区政治紧张局势加剧的影响。

  美国全国地产经纪商协会首席经济学家Lawrence Yun表示,关于贸易战的讨论,或者仅仅是针对外国人的言辞,都有可能抑制了投资者购买美国房产的热情。

  中国人仍是美国住宅的第一大买家,但购买总额已较此前一年下降4%,至304亿美元。加拿大人是美国住宅第二大买家,购买总额大降45%,至105亿美元。

  

  折合成年率,美国成屋销售过去六个月有五个月下降,受到房价上涨、库存长期保持低位以及抵押贷款利率上升影响。海外买家的购买减少进一步加剧了该市场困境。

  Yun表示,美国楼市疲软一定程度上是受海外买家小幅撤出影响。

  虽然海外买家在美国整体住宅市场仅占较小份额,但他们已推动了纽约州、加利福尼亚州和佛罗里达州等地的高端住宅销售,且往往比当地买家更有魅力。海外买家更愿意以现金支付,出价高于要价,迫使当地买家提高首付比例和总价。

  过去一年中,外国投资者购买的美国房产价格仍高于多数本地人,但他们同时也收敛了自己的购买习惯。海外买家所购住宅房产的价格中值为292,400美元,低于上年同期的逾302,300美元,但比本地现房买家支付的价格中值高50,000美元左右。中国买家仍然是最昂贵房产的买家,支付的房价中值达439,100美元。

  近40%的中国买家选择在加州置业,加州拥有庞大的亚洲社区、良好的空气质量和知名的大学。但据房屋中介表示,中国买家近来一直无法将资金从国内汇出,同时也对美中紧张关系日益加剧而感到担忧。

  纽约市房地产中介机构Engel & Volkers的经纪人兼所有人John Chang称:“这可能是我职业生涯中第一次看到中国卖家多于买家的情况。”

  Chang表示,近几年他的客户看着房价大幅上涨,他们认为现在是“套现”的机会了。

  在上周前往中国的旅行中,他还意识到中国对美国的新闻报道令潜在买家不安。他表示,这些报道令人震惊,几篇社论称现在投资美国不安全,还有文章按时间顺序列出了由已破产中国投资者出资的房地产开发项目。

  纽约房地产经纪公司Douglas Elliman的经纪人Kerry Lynn表示,她过去超过一半的业务来自中国购房者,但她已有六个月没去中国了。她现在已转为寻找本地客户并帮助中国客户出售其已有房产。

  Lynn表示,主要的障碍是中国政府收紧了规定,只允许中国居民每人每年向境外汇款5万美元并要求银行报告资金用途。

  她说:“我有个客户在2014年买了房子,大概八个月前他们来到这里,想再买一套公寓。他们找到了中意的房子,却不能买。他们很紧张。”

  加拿大买家主要在美国佛罗里达州和亚利桑那州购买度假和养老房产,这些买家近年来增加了购买量,但去年却打了退堂鼓。房地产中介称,这是美元走强以及美加贸易紧张关系导致的。

  佛罗里达州经纪人Brent Leathwood说,加拿大的专业投资者都采取了观望策略,即将退休的婴儿潮一代干脆减少购买房产。

  Leathwood说,政治不确定性摧毁了投资者有信心作出长期投资决策的能力,这种不确定性正日渐加剧。

  中国投资者退出将引发美国房地产衰退?

  对于中国投资者的撤离,分析认为这可能会进一步抑制美国房地产市场的增长。在2008年金融危机后的最初几年里,美国房价大幅上升。但在过去18个月内,美国的房价增长呈现持平状态。

  细看整个美国房地产市场,中国投资者只是其中一小部分,但是这些买家都愿意支付高昂的价格,这又助推整个市场价值逐步走高。分析师表示,中国投资者认为购买高昂的房产项目可以给公司带来知名度,并为未来的扩张建立品牌认知度。

  不过,也有观点认为随着美国国内房屋供应短缺、个人收入稳步增长以及利率仍维持在合理区间,未来美国房价仍会上涨。

  中国银河证券近日在一份报告中表示,目前美国房价已经创出历史新高,在此背景下,市场也开始担心美国房地产是否已见顶。但其认为,鉴于美国经济强劲、个人收入增长、利率仍低于合意利率以及供给有限,未来美国房价仍会上涨。

  报告指出,美国经济强劲是房地产上升的基础。因为经济增长加速,美国失业率下降到历史低位,居民收入稳定增长;因为经济增长加速,美联储正处于加息、缩表的周期中,在经济景气周期中,居民收入增长并对房价上涨的前景乐观。

  当前美国房价还有一定的上升空间,只有在美联储基准利率达到高点后,美国房价才会达到顶点。报告预计,美联储本来加息的高点至少应该会在 3%以上,时间上会在明年以后。

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