老龄社会来袭，养老公寓发展机会探索

全面老龄化社会来袭，老年公寓为养老服务提供新的方向

2018年2月，国家统计局国家统计局发布2017年国民经济和社会发展统计公报。公报数据显示，2017年年末我国60周岁及以上人口数为24090万人，占总人口比重为17.3%。65周岁及以上人口数为15831万人，占比11.4%。若是一个国家或区域60岁以上老年人口占总人口10%，或65岁以上老年人口占总人口7%，则表明这个国家或区域已进入老龄化社会。通过统计数据可以看出，中国已全面进入老龄化社会。同时，根据《第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查》报告的数据，我国城镇老年人人均年收入水平已经由2000年7392元增加至2016年的23930元，平均增长率为5.9%。养老方面的理念也有明显的改变，2016年自报需要照护服务的老年人占比为15.3%，比2000年的6.6%上升近9个百分点，因此，老年人不再仅停留于“养儿防老”的阶段，更多人需要且愿意进入养老机构接受专业养老服务，更多的老年人需要从单个家庭养老走向集中养老，社会、政府需要开发各种形式的养老机构，以满足不同类型老年人的养老需求已经成为一项紧急的工作。
参考中国报告网发布《2017-2022年中国养老公寓产业发展态势及发展定位研究报告》

65岁及以上人口占比（%））

资料来源：国家统计局、观研天下数据中心整理

老年公寓作为供给老年人集中居住的住宅模型，不仅可以全方位地为老年人提供专业化的养老服务，还可以为老年提供自由的居住环境，更符合当代老年人的养老需求。
供需矛盾促进老年公寓的发展

1、养老床位逐年增多，但结构性供需矛盾突出
2017年，我国各类养老服务机构床位总数从2008年的267万张增加到的730多万张，增加了 300余万张。但目前我国养老机构床位仍存在结构性供需矛盾。2017年我国城市养老服务机构床位利用率为51%左右，农村为65%左右，整体床位利用率平均在 55%左右。养老服务存在结构性供需矛盾，使得许多需要专业养老服务的老人无法得到养老照顾，老年公寓的出现不仅可以增加养老机构、养老服务，还可以公私部门优劣势互补，提高养老服务质量。
2、财政投入逐年增加，但仍无法满足养老需求
我国在养老方面的投入主要来自与中央和地方的财政收入。其中地方政府财政投入一般远大于中央财政投入，成为养老的主要资金来源。我国政府在养老服务领域需要投入1000亿元左右的资金，而2013 年用于老年福利的财政支出仅有112 亿元，即使加上福利彩票的128亿元，也远远低于1000 亿元的资金需求。未来老年人的数量将不断增加，资金缺口也会不断扩大，如果仅靠政府在养老服务领域的财政投入是不可行的，因此，需要私人部门资金与人力的介入，才能够解决我国财政投资不足的问题。
3、养老机构问题显著
目前，公办养老机构仍然是在我国养老机构中占主体地位。公办养老机构门槛低、数量大、覆盖面，但是因为我国老年人政策法规体系建设还不健全，养老机构存在基础设施不齐全、一床难求、服务不到位等问题。此外，民办养老机构和民办非企业性质的养老机构也存在着价格高、自我监控能力弱、制度依赖性强和运营困难等现实问题。因此，公办与民办养老机构各自发展已不能完全适应我国老龄化加速以及养老服务需求多样化的发展走势，增加公私合作的老年公寓项目将有利于解决相应的问题。
养老产业规模庞大，养老公寓前景逐渐明朗

养老公寓作为养老地产中的一员，目前因投资成本高、拿地难是行业面临的主要问题。另外，国内养老公寓的商业模式还没有成熟，缺乏相关的政策指导，存在一定的投资风险。但是，也正是由于我国养老地产行业处于起步阶段，国外也有成熟模式借鉴，行业属于新兴市场，在结合我国养老产业的发展需求，养老公寓是大有可为的一片蓝海。结合我国养老产业的下游和老年人口的需求来测算，2017年年我国养老产业市场规模达到了5.7万亿元。

2012-2017年中国养老产业市场规模

资料来源：观研天下数据中心整理

老年公寓盈利模式探讨

老年公寓项目与一般地产项目是一样，其盈亏情况与入住率有直接影响关系。但老年公寓项目无论是开发成本还是经营成本上，都远远高于一般地产项目，仅仅依靠住房产品的销售是难以盈利。因此，长期性收益，如养老服务收益和配套设施等，是老年公寓项目一项重要盈利来源。
1、美国
在美国，老年人的养老保险机制和社会保障机制较为完善和成熟，在入住养老社区的时候，除了自身支付一部分费用，保险和社会保障金都给予一部分补贴。既大大减轻老年的经济负担，也不会减少养老地产项目的盈利来源。在政府扶持的扶持下，养老地产开发商的盈利有了一定的保障。

美国一般养老公寓项目盈利来源情况

资料来源：公开资料整理

概括来说，根据收益的周期来划分，主要收益来源可以分为两种：一种是一次性收入来源，即是住宅的销售收益；另一种是长期性收入来源，即是租赁项目的出租收益和配套设施的经营收益。而长期性收益是养老地产的主要收益来源。
2、日本

在日本土地资源十分稀缺，政府并不主张建设的大型养老机构项目，提倡以居家养老为基础，加强与社区的互动，构建“小规模、多功能”的养老社区。日本养老地产的开发都是以老人住宅为基础，大致可分为两种：一是有政府主导社会力量参与开发的养老机构建筑设施，在建筑设施内可以提供专业医疗、护理服务以及娱乐休闲等养老服务；一是老年住宅，个人或单位改造普通住宅后向老年人出租，并提供所需的养老服务，定期支付房东租金以及服务项目费用。两者都是以居家养老为基础的开发模式，区别在于养老机构设施是必须配有护理、医疗等养老服务，而老年住宅不一定配置护理、照料等养老服务。

日本老年公寓产品类型

资料来源：公开资料整理

日本养老公寓的运营方式一般分为长期持有和租售结合的两类。如日本港北新城项目釆用的是租售结合，通过出售、租赁住宅产品直接获得利润。这类运营方式区别于长期持有的，不用收取一次性入住金或保证金。入住金、保证金是用于购买老年住宅、公共配套设施和服务的使用权，一般在10至15年后可偿还给入住者，而使用权是终身有效。日本港北新城项目除了住宅产品的销售收入和房租收入以外，还通过征收物业管理费、护理费等其他服务费用来增长项目的营利收入。
3、国内养老公寓盈利模式
目前，国内养老公寓的盈利模式主要有三种，即出售、出租和前两者相结合的方式。

国内养老地产盈利模式

资料来源：公开资料整理

老年公寓除开产品本身，其物业管理和养老服务才是最大的盈利点。在物业管理方面，由于老年公寓需要的服务形式区别于其他普通社区，因此，老年公寓的物业服务费的收取标准采取相对高价位标准。其次，除了常规的物业服务，针对老年人的需求，社区服务也包括了日常的订菜送菜服务、厨师服务、清洁卫生服务、病人看护服务、家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费社区活动服务等。（GYLP）