深圳住房3年内限售 投资客或外溢到惠州

本周深圳楼市发布调控政策，新一轮的楼市调控再度加码。其主要内容指向打击短期炒房投资，企业全部限制购买新房、二手房，商务公寓限售，而且首次要求居民家庭新购买的新建商品住房和二手住房3年内限售。惠州楼市一直都是深圳政策的方向标，尤其是惠湾片区深圳客的占比超过60%。业界观察人士称，预计短期内深圳房价会出现震荡，而惠州不限购的邻深片区有大湾区战略加持，短期内或出现深圳外溢购买力批量增加的情况。

深圳新政打击短炒投机

7月31日，《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》发布，新一轮楼市调控正式开始，这也是继2016年10月4日深圳发布“104”新政后，时隔21个月再次收紧调控。

深圳此次调控的核心首先是暂停企事业法人单位购买新建商品住房和二手住房，各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售；个人、企事业单位新购买的商务公寓5年内限售。

对惠州市场可能有影响的是后两条政策，即个人限售：居民家庭新购买的新建商品住房和二手住房3年内限售。抑制离婚炒房：购房人离婚2年内申请住房贷款，贷款首付款比例不低于七成;但离婚前无房无贷仍按三成执行，仅有一套房按五成执行。

对此，深圳资深地产人朱文策解释，个人新房3年内限售，意味着从购房之时到拿到房产证可以交易至少需要4-5年，基本上政策指向是打击短期内的投资投机。深圳以前对假离婚管控并不严，部分客户通过假离婚方式规避限购，现在堵上了这个窟窿，也是为了打击短期投机投资。朱文策称，深圳此次新政对客户的心里预期有较大影响，“预计短期内成交量会有下滑，房价会出现小幅震动，但从长远来看，深圳楼市基本面不会改变。”

世联行惠湾片区总经理程笑在受访时表示，该政策将深圳客户的需求抑制了，压缩了市场流动性，深圳市场的新房越来越少，二手限售流通性减少，让在深圳有能力买房投资的群体无法下手，这部分群体外溢是必然的。

惠湾片区深圳客占六成

惠湾市场一直严重依赖深圳客，深圳房价的涨幅和交易数据的变化对其有较大影响。

世联行惠湾片区总经理程笑说，深圳客近年来在惠湾的比例有所下降，在2014年以前占8成以上，有些项目甚至到9.5成；2015年后，本地市场以及外来客户开始关注惠州片区，深圳客比例降至7成左右；2017年后，随着海南限购以及粤港澳大湾区战略的发布，惠湾片区的价值开始受到全国的关注，外省客户占比超过20%，本地和省内客户也占比20%，深圳客比例降到6成左右。

但从大亚湾房协发布的数据来看，其实从2016年以后，更多的深圳客在惠湾购房，投资兼自住的比例还是逐步提高的，但是单纯的投资和投机已经开始减少。

惠州资深地产评论人胡光宇解释，深圳新政是打击短期炒作，这部分投资需求资金要找到安全出口，从深圳外溢到惠州邻深片区是必然的选择，“对惠州市场还是有一定提振作用，预计短期内会有一个数量的提升。”

也有部分业内人士持谨慎态度。嘉霖集团惠州营销负责人游宇说，现在惠州市场的外地客比重在增加，深圳客比例在减少，下半年惠湾片区的出货量也比较大，“现在有些开发商开始放松对客户的付款要求，以前要全款的，现在也接受按揭，虽然说是利好，但要经过市场检验才能明晰。”

预计优质物业先受益

近年来，深圳新房市场供应量一直偏小，二手房一直是市场的主要交易物业类型。此次政策的出台，业界观察人士预计会出现两种结果：新房的供应量更少，二手房流通性换手率开始走低。

一位要求匿名的深圳中介经理称，实际上深圳的二手房市场一直和新房价格倒挂，“几个人合股买个二手房，然后几个月或半年再转卖的情况很常见，此次新政要求交易3年后才能再交易，在二手房市场投机投资的客户会被挤压出去。”

程笑也持相似观点，他解释，该政策在限制投资客的同时，也让部分在深圳买得起房的人开始面临买房困难，新房市场供应量少，“一出来就疯了，二手房流通受限制。”他预计短期内惠湾片区深圳的投资客比例会增加，“有投资需求，但在深圳无法购买变现，惠州会是一个好的承接区域。”

程笑预计，惠湾市场的豪宅或者优质物业或最先受益，“这次政策让一部分在深圳有能力买房的人，选择面变窄，惠州的豪宅或者优质物业会是这部分群体的选择之一。同时也让部分投资客寻找资金出口，邻深片区的东莞限购，而惠州不限购且供应量充足，可供选择的物业类型多。”

来源：南方都市报 记者蒋奇政

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