“中国房企负债率已超70%！”对德国人的调查，专家们不屑一顾！

中国楼市越热闹，就会吸引到更多的关注。事实上，不仅是咱们中国人自己在预判房价，分析楼市，连一向喜欢凑热闹的德国媒体，最近也开始调查各种楼市数据。据媒体报道，有一个德国团队深入到中国的各级城市当中对将近100个开发商进行了调查，得出的结论显示——开发商普遍负债率严重，平均负债率高达75%，一些中小规模开发商的负债率甚至超过90%。

这样疯狂的数据，对于一向不喜欢冒险的德国人来说，显然难以接受。所以，德国团队认为着，开发商似乎应该破产了。但遗憾的是，开发商活得有滋有味。因此，德国团队很纳闷：为啥这么高的负债率，房价却不降反升呢？这里面到底是咋回事呢？对此，像是任志强这样的房产大佬也曾经说过，开发商的负债率令他心惊肉跳。看着后辈开发商们如此激进借债，他表明风险实在是太大了。

那么，咱们在批评开发商过度使用资金杠杆之前，先来看看德国人的这个调查结论到底准不准确。首先，必须要说明的是，这么多年很少有人进行过调查，所以德国人算是做成了第一个吃螃蟹的人。而三刻这些年也和开发商进行了许多交流，在这个圈子也混过，倒是有一些切身感受。尤其是这两年，开发商的日子的确不好过。像是昆明的一些开发商，有些破产跑路了，有些把楼盘都停工烂尾了，甚至开着豪车，兜里面都没有加油的钱，的确是负债累累。

当然，德国人显然更加严谨。他们调查了中国的上市房地产企业，发现排在龙头的万科、绿地以及碧桂园等等房企，负债金额普遍都在数千亿左右，算下来负债率已经超过了60%以上。而德国人调查的那些非上市房企，由于融资渠道不如上市房企，所以资金成本更高。因此，三刻的判断是德国人的调查还算靠谱。那么，问题来了，为啥房地产企业欠这么多钱，却不但不倒闭，反而还有钱买地盖房呢？

对此，专家的说法颇有些值得探讨，因为在专家们看来，开发商的负债率只不过是一个数字而已，银行不会逼债，反而还会通过借新还旧的方式来进行债务展期。再说，现在房价这么高，把房子抵押给银行不就行了吗？反正有的是办法，德国人就是瞎操心。至于房价不降反涨，专家说这是市场竞价的必然结果，与开发商无关。

但三刻并不认同这个观点，因为之所以开发商负债累累却没有出现大面积倒闭，根源就在于信息被遮蔽了。或者说，背后有神秘人在支撑着。先说第一点，遮蔽信息，这也容易理解。因为媒体报道方面，从来都是报喜不报忧。如果说宣传某个楼盘因为开发商破产跑路而烂尾了，那么对当地楼市的冲击实在是太大，更会引发多米诺骨牌效应，反而让其他开发商的房子更难卖。所以，开发商负债破产这些事儿，都是民间坊间互相传来传去，根本无法得到关注。

而另一个方面，显然有神秘人在丢车保帅。说白了，就是舍弃掉一些中小开发商，转而把有限的资金贷款全部投放给大型房地产开发商。这一点，在银行方面表现得最为明显。据说，现在银行只针对规模排名在前50名的开发商发放开发贷，这就是有意抽走其他开发商的项目启动资金。而大型开发商拿到贷款之后，也知道报恩，具体表现就是，纷纷进驻三四线城市的楼市，填补了市场空白，也算是知恩图报了。

而即便是从国家宏观层面要舍弃本土中小规模开发商，但对各个城市来说，这也是无法接受的结果。因为，这涉及到许多就业岗位问题。对于许多三四线楼市和小县城来说，除了房地产之外，根本没有其他行业可以容纳这么多的农民工就业，倘若本地中小规模开发商倒闭了，那么这么多农民工去哪里吃饭？所以，纷纷在能力范围之内，要求当地的商业银行曲线贷款，以其他名义把资金投放给开发商，也算是有情有义了。

但这样做有两个后果，无论是哪一种都非常不好：其一，资金不断涌入到楼市当中，维持着开发商的运行和生存，只会让本该破灭的泡沫更加疯狂，最后泡沫越吹越大，以后恐怕会出现更严重的危机。其二，楼市一片繁荣之后，很容易出现尾大不掉的局面，不是吗？有些开发商竟然已经嚣张到“我倒掉经济就垮了”的程度，这种危机恐怕已经不仅仅是经济层面的了，对吧？

所以，三刻还是建议着，我们一定要注重化解风险。除了银行本身的资金风险之外，更要为开发商即将迎来的破产潮做好准备。而各个城市，则要做好地价下跌之后如何把日子过下去的心理准备。到时候，三刻估计着，楼市的巨变很快会反应到社会基本面上，到时候就非常麻烦了！当然了，本来2016年的时候有可能让房价下跌，这样自然而然就算是阵痛。可现在，房价已经被推得太高了，一旦下跌，那么后果将是非常惨重。但假如纵容房价继续上涨，那么未来的后果会更加严重。真是两难啊！