谢逸枫：房价扛得住吗？深圳楼市731新政围剿炒房者！

文/谢逸枫

2018年7月31日，深圳发布《关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的通知》。针对当前市场上存在的假离婚购房、投机炒房等市场乱象进行了针对性打击。深圳楼市调控新政策,暂停企事业法人单位购房。居民家庭新购买的一二手住房3年内限售。购房人离婚2年内申请住房贷款,首付款比例不低于七成。

这份《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》由深圳市规划国土委、市市场和质量监管委、市公安局、市民政局、市住房建设局、市金融办、市税务局联合发布,主要内容包括企业限购、商务公寓限售、个人限售、抑制离婚买房等。

通知提到,自发布之日起,暂停企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房。各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售。个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓,自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。居民家庭新购买商品住房的,自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。

差别化信贷方面，对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行。若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行。若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。

老谢认为，个人购房3年限售，是本次深圳楼市调控的一大看点，也是最重手段之一。此前已出台这一政策的城市包括广州、成都、西安等50多城，但此前北上深三大超一线城市均不在调控之列。从限制企业购房来看，继西安、长沙、杭州、上海后，深圳是全国又一个发布企业不得购买住房的城市。

老谢需要指出的是，深圳楼市731调控新政，目的就是防止房价报复性上涨反弹，避免房价面临失控的局面，加强打击投资投机炒房的精准度，保持合理的住房供需关系。最主要是弥补楼市调控政策漏洞，堵塞借企业、假离婚名义突破个人限购政策漏洞，巩固房价调控成果。这是2016年“深八条”政策的延续，是一个打补钉政策，亮明了政府调控房价、打击投机行为的坚定态度。

老谢认为，深圳楼市731调控新政，短期之内尽管不会导致楼市崩盘，市场大跌，房价暴跌，出现楼盘项目资金链崩溃问题，量价下半年增幅回落是大趋势。长期看，对于稳定房地产市场预期，促进房价合理回归，平衡供需关系具有积极意义。一方面是市场的住房真实需求旺盛，并且依然存在。另一方面是供不应求的局面没有改变。因此，不要恐慌，没买房的，要尽快买房。因为政府在按住房价上涨。

老谢认为，商务类公寓市场面临重创，下半年量价齐跌不可避免。一方面是商务公寓5年内限售，短期压缩投资投机炒获利空间。同时限制企业购买商务类公寓，抑制需求。另一方面是未来的新增各类供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。最关键是房贷首付与利率上调，增加持有成本，获利预期受到影响。

老谢认为，深圳作为西安、长沙、杭州、上海后，全国第5个发布企业不得购买住房的政策，利用企业购买住宅的，除了少数公寓投资企业外，大部分都是短炒客。有利缓解紧张的市场供需关系与打击投资投机炒房，稳定房地产市场预期。因此，预计北京、广州等一二线城市应该会在后期跟进。

老谢认为，限离婚买房人群，目的就是借假离婚名义突破限购政策，有利于减少投资投机炒房，缓解市场紧张的供需关系，弥补限购政策的漏洞。

按照国家统计局的数据显示，深圳新建住宅房价2018年6月环比上涨0.3%，二房住宅环比上涨0.3%，说明房价出现止跌报复反弹上涨走势。而按照深圳市规土委的数据显示，深圳全市2018年6月份新房成交2705套，环比5月上涨5.5%，环比涨幅低于5月份32.6%的环比涨幅，成交均价为54093元/平方米，环比5月每平米降了18元。自2016年10月出台新一轮楼市调控政策以来，房价环比已连续21个月下降。

2016年9月：61600元/平方米、2016年10月:55611元/平方米、2016年11月:54986元/平方米、2016年12月:54946元/平方米、2017年1月：54931元/平方米、2017年2月：54778元/平方米、2017年3月：54730元/平方米、2017年4月：54619元/平方米、2017年5月：54512元/平方米、2017年6月：54492元/平方米、2017年7月：54446元/平方米、2017年8月：54382元/平方米。

2017年9月：54314元/平方米、2017年10月:54288元/平方米、2017年11月:54278元/平方米、2017年12月:54256元/平方米、2018年1月：54240元/平方米、2018年2月：54191元/平方米、2018年3月：54185元/平方米、2018年4月：54169元/平方米、2018年5月：54111元/平方米、2018年6月：54093元/平方米。

按照深圳市规土委的数据显示，深圳房价连续21个月下跌之后，7月止跌上涨，成交均价54142元/平方米，环比上涨49元，7月深圳新房成交3461套，环比增加756套，同比增加1438套，涨幅71.1%，目前深圳新房成交量已经连续3个月上涨。自2016年10月楼市调控以来，截至到2018年6月，深圳房价连续21个月下跌，累计下跌1469元。深圳房价止跌上涨，主要原因是南山成交量大涨，高房价拉高了全市平均水平。

按照地方官方数据显示，7月一手住宅的成交均价为54142元/平，环比上升0.09%，即上涨49元/平，说明房价反弹走势。此前，深圳新房均价连续第21个月下跌，从2016年10月的55611元一直下跌到今年6月的54093元，整体下跌了1518元。成交套数方面，7月新房住宅为3461套，环比增加27.95%，这与二季度新房市场推售增多有关。成交面积方面，本月成交34.22万平，环比上升22.61%，月成交量创下近一年新高。

二手住宅成交量创今年新高。深圳中原研究中心介绍，7月二手住宅成交量有所上升，月内共成交6991套，环比上14.44%，成交量创今年新高。中原领先指数报893.2，环比上调0.02%，近期已录得连续六个月上调。全市二手住宅均价维持稳定。7月全市二手住宅均价为53028万/㎡，环比上涨13元/平。全市二手住宅成交均价上涨幅度最大的区域为龙华，7月龙华成交均价环比上涨1.3%至49489元/平。

租金水平连续七个月上涨。根据深圳中原研究中心监测显示，租金方面本月全市住宅租金71.1元/平·月，上调1.91%，自2017年以来，全市整体租金总体呈现上涨趋势，今年前七个月持续上涨，在租赁市场不断发展的背景下，租金有望继续上涨。福田、龙华租金领涨。福田租金水平依然位居全市第一，为107.0元/平。从各区租金变化幅度来看来看，全市各区租金皆上调。

深圳731新政调控重点：第一是暂停法人单位购买住房。通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续;通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。第二是商务公寓5年内限售。各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。

企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年。通知发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的，不在禁止转让之列。

第三是商品住房3年内限售。居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房，不在禁止转让之列。

第四是购房人离婚2年内申请商业贷款或者公积金贷款的，按照二套房执行首付不低于70%执行。对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行。若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行。若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。这条政策对于假离婚购房行为进行了规范。

第五是新房销售尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的销售方式。

按照官方的解释分析：第一是关于企业限购。近期，一些热点项目以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上，部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压。为此，深圳借鉴北京、上海等城市做法限制企业购房。一是有利于堵住漏洞，避免个人绕开限购政策进行炒房。二是有助于“摇号购房”的公平性，防止企业“与民争利”。政策的出台及时且必要。

第二是关于商务公寓限售。近五年，我市成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右；近一年半，企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%，个人和企业炒作商务公寓比较明显。2017年以来，北京、上海、广州均加大力度，抑制商务公寓投机炒作。

该政策的出台，一是有利于抑制投机，堵住社会资金炒作商务公寓。二是确保产业用地供给，发挥商务公寓基本配套作用。三是增加租赁供应，促进企业和个人持有商务公寓出租经营。政策的实施，可能影响开发商参与城市更新的积极性，但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间，具有积极的意义。

第三是关于个人限售。2017年，我市产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%，二手房炒作较为明显。近两年，北京、成都、西安等50多个城市出台了住房限售政策，抑制市场炒作、稳定房价预期。该政策的实施，有利于抑制短期炒作和非理性购房，防止未来过度抛售可能导致的经济风险。政策仅对新房限售、未追溯已购住房，有利于住房合理流动且富有人性化。

第四是关于抑制离婚炒房。今年以来，我市离婚人数增长较快，存在通过离婚规避“深八条”限购、限贷政策投机炒房问题。目前，北京、广州等多个城市已出台类似政策，限制借助离婚炒房。该政策的出台，进一步完善了差别化信贷政策、补上政策漏洞，也有利于框正社会伦理和公德。政策措施较为精细，有利于避免 “一刀切”对刚需的伤害，措施具体精准也体现人性化。