楼市炸裂!比市场便宜60%的“黑户”房要转正?

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  今年早些时候,有位深圳的财友咨询过一个问题。

  大致的意思是这样的,他老家有许多村民自己盖的农民楼,价格非常便宜,问我能不能入手投资。

  小财女记得当时是这么回的:

  这些都属于小产权房,住可以,但是没有产权,没有法律保障,算是“违章建筑”,有被铲平的风险,不宜作为投资入手。

  咳咳,小财女自以为讲得是滴水不露,谁知道,就在前几天,深圳出了一个大新闻,华丽丽地“打”了我的脸啊…

  

  用一句来概括,就是深圳的小产权房可以花钱转正啦!

  讲到这里,按照惯例,小财女先给大家上一段科普吧~

  在咱们国家呢,发了产权证,能正常交易的叫做大产权房,平时我们接触到的普通商品房都属于这类。

  没有产权证呢,那就归类为小产权房了 。

  一般来说,它有这么几种情况:

  

  1、在集体建设用地上建成的统建楼,属于该村的集体所有者的资产(比如村委会)。

  2、原住民自己花钱在耕地兴建的农民楼,那位财友所说的就是这种。

  3、外来开放商没有经过合法程序,购入集体土地搭建的“商品住房”。

  

  对于这些小产权房来说,“产权”一直都是个大麻烦。

  因为没有产权,你无法享受到很多正常的权益。

  比如说限制转让,无法继承,不能向银行抵押贷款,也很难获得拆迁补偿,房屋质量也得不到保证,甚至因为没有法律保护,要随时面临着被国家清理的风险!

  说白了,就是爹不疼妈不爱的黑户房啊~

  

  但话说回来,就这糟糕的小黑屋,依然有不少人对其抱有投资兴趣呢。

  说到底,还是一个字:钱。

  这样说吧,因为没有交土地费,小产权房一般会比较便宜,这价格嘛,大概就是同地段商品房的一半甚至三成!

  像深圳一些2万块的优质小产权房,同地段的商品房都要报价到6万!

  再加上今年政府大搞限购,严控房价,大产权房的上升空间已经相当有限了。

  与之相比,小产权房的房价还没有得到充分的价值发掘,所以对于那些炒房者来说,投资小产权房也未尝不是一种“风险投资”的选择

  他们赌的就是国家对“历史违建”的态度,究竟会选择“推倒”还是转正。

  就目前看来,他们中的一部分算是赌对了。

  

  这里小财女也顺道分析一下政府为什么要给它们转正。

  深圳作为一个新兴城市,也有一些“历史遗留问题”。

  它本来是一个渔村,在发展过程中,大量的“集体土地”被农民和外来开发商们圈起来构建住房了。

  几十年下来,深圳的小产权房数量达到了40多万栋,建筑面积甚至占到全市总建筑面积的一半。

  要知道深圳本来就不大,能开发的土地资源严重不足,有这么多的“违章建筑”在,管理起来也是个麻烦。

  在这种大背景下,清理小产权房就成了政府工作的重中之重了。

  而相比“推倒”,转正不但没有成本,还能套取一笔不菲的土地费。

  更重要的是,转正可以获得大量的的土地来满足市场。政府能借着这一举措,把那些濒临失控的“抢建违章”建筑纳入到监管体系之中,方便统一管理。

  

  所以这么看来,小产权房的春天已经到了?

  其实并没有,小财女细读了一下政策细则,发现我们都被新闻的标题给糊弄了~

  这次改革提到的小产权房和我们的关系并不大。

  政策的核心,小财女都给大家划出来了:

  

  产业类历史违建即可先确认为非商品性质再转为商品性质;

  生产经营性历史违建需补缴50%的市场地价,商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。

  

  是不是有点晕,其实上面提及的“产业类”、“生产经营类”、“商品办公类”的历史违建,都是厂房,仓库,办公楼,旅馆这样的“公共产业”,而和我们大众相关度最高的个人住宅类违建,文件里面压根就没有提到过

  当然啦,也有人认为这是政府在试水,在为将来的全面推行做准备。

  不过小财女觉得,黑户房的问题是一定要解决的。

  时代在改变,法律也会因时制宜。

  比如当初多生要罚款,现在却恨不得贴钱让你多生…

  但不管怎样,小产权房转正的全面推行不会是现在。

  

  首先,深圳之所以首当其冲,是因为它的“历史违建”情况最为严重。

  相比其他同样寸土寸金的北京上海,深圳的商品住房少,农民的自建房更多。

  而在其他地方,土地价值没那么高,压力也没那么大,转正的需求也就没有那么迫切了。

  另外,如今全国都在提倡“振兴实体经济”,严打房价,稳杠杆,压泡沫。

  如果小产权房转正一下子全面放开,市场上好不容易挤出来的这点水又会流到房地产市场里了,你这不是公然和中央精神唱反调嘛~

  而且即便放开,市场也没法一步到位,估计还是从局部试点开始,逐渐推行的方式。

  再进一步讲,为了贯彻房住不炒的总基调,这批房子恐怕还会以租赁的形式流向市场。

  别的不说,那些“城中村”的那些房东们,肯定会把那些多出来的地价成本再转嫁到租客们的头上。

  这么一看,未来深圳的房价未必能涨多高,但是房租一定不会再这么便宜啦。

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