拿着毛坯卖出精装的价格！新郑地王首战轩辕湖，是折戟还是腾飞？

文丨三环

公众号ID丨loushi-news

哪里有地王，哪里就会有高价房。这是一个亘古不变的道理。

如果一个区域地王比较多，例如北龙湖、滨河国际新城，房价会整体往上涨，每个项目都很舒服。

但是，如果一个区域只有一个地王，那么这个地王就会处在一个非常尴尬的位置，卖低了赔钱，卖高了没人买账，捂到最后无计可施，只能硬着头皮往上顶。

在上周的开盘中，就有这么一个非常尴尬的区域，三盘齐开，唯独地王在裸泳。

1

—新郑北区，最尴尬的地王—

2017年6月，在楼市十二道金牌的层层调控之下，新郑土拍拉开大幕。此次土拍和新郑以往的土拍有很大的不同：

1. 1. 参加拍地的房企以全国知名开发商为主，如碧桂园、招商、佳兆业等；

2. 2. 疯狂竞价，特别是12号地，历经370轮竞价，溢价率254%，成为新晋地王；
   

3. 3. 楼面价被抬升至4000元以上，让当时周边6000元左右的房价蠢蠢欲动。

（佳兆业营销中心）

最终，佳兆业成功拿下12、14号地，其中12号地楼面价4251元，14号地楼面价4310元，佳兆业成为新晋地王；

招商拿下17号地，楼面价2208元；

碧桂园拿下18号地，楼面价2400元；

楼面价一出，地王就很尴尬，贵了2000多元的楼面价，该如何竞争？

2

—地王入市，如何突出重围？—

如今，1年过去，昔日地王变成了如今的佳兆业悦峰，“当面粉贵过面包的时候”佳兆业一定最熟悉这样的味道。

就在前段时间，在新郑某中学任教的一位昔日老友要去新郑北区买房，据他介绍，这里有新郑最漂亮的轩辕湖，区域内道路开车可以横着走，还有正在建设的大型商业综合体，以及有可能搬迁的市政府，还有规划中但遥遥无期的地铁16/18号线。对于如此优质的区域，作为老友，陪看房当然义不容辞。

（新郑市行政审批服务中心）

由于对佳兆业悦峰项目强烈的好奇心，第一站便先来看看地王的样子。

项目由7栋高层、3栋洋房组成，没有100㎡以下的户型，当然作为县级房地产市场，100㎡以下的户型本来就如凤毛麟角。

据置业顾问介绍，本次开盘将会推出三栋高层，价格在8500-9000元/㎡左右，毛坯交付。

听到这，我暂未表明态度，而是拉着朋友离开，让他继续看看其它的项目。

新郑碧桂园，本次将推出140㎡的高层，价格8600元/㎡，精装交付。

招商轩辕华府，即将推出洋房，价格10000元/㎡左右，毛坯交付。

金科御府，预计8月份开盘，价格9000元/㎡左右，精装交付。

（金科御府营销中心）

朋友在逛完这四个项目之后针对价格和产品做了一个简单的总结：碧桂园户型太大，首付和月供太高；招商轩辕华府的洋房太贵，不在考虑范围之内；剩下的只有佳兆业悦峰与金科御府。

佳兆业悦峰唯一的优势在于：挨着轩辕湖公园，这也是新郑北区最为重要的一个公园配套。蓝天白云，绿树婀娜，倒映在平静的轩辕湖中，美景不输郑州任何一个公园。

金科御府还是很不错的，金科的品牌在郑州知名度更高，口碑更好；且纯高层社区，没有高低配，居住氛围比较纯粹。就是距离轩辕湖较远，大概有2-3公里，开车7分钟，电动车5分钟。

由于轩辕湖公园的吸引力实在太大，朋友当天竟然决定买佳兆业悦峰。但是后来他告诉我，选房的当天又放弃了，和他一起放弃的，还有他的两个同事，都决定等金科御府开盘。

（轩辕湖公园）

我问他为什么？

他说，装修下怎么不得十几万，为了几分钟的路多花这么多钱，怎么想怎么不值得，而且佳兆业拿地那么贵，总觉得卖这个价格后期房子质量会有问题。

作为一个数学老师，他的帐算的很明白，分析的理性、客观、公正。

开盘的数据的对比，更为直接明了：

6月22日金科御府首期开盘，精装8800元/㎡，推出423套，去化423套；

7月28日佳兆业悦峰首期开盘，毛坯8500-9000元/㎡，推出240套，去化174套。

差距明显，孰优孰劣，一看便知。

3

—地王之殇，底裤终于掉了—

地王就是一场赌博。纵观全国，几乎每个地王都在风雨飘摇中摇摇欲坠。

成都温江地王，7月22日摇号开盘，216套房源仅40人参与，中签率高达540%。

武汉汉阳地王，毛坯+精装+软装综合房价30000元/㎡左右，仅一墙之隔的项目报价却在20000元/㎡。

南京江北地王，2017年初拍下地块，至今仍未入市。

佳兆业悦峰作为新郑地王，经此一役，底裤已经完全掉落：

1. 1. 利用高低配提高溢价（高低配：在现有容积率的情况下，用高层+洋房的方式提高建筑密度，提升产品总货值，降低居住舒适度）；

2. 2. 拿着毛坯房，卖出精装修的价格，相当于房价高出周边1500-2000元/㎡（金科御府的精装标准为1500元/㎡）。

佳兆业将当初拿地王多花的钱，企图全部转嫁到了购房者身上。但是，在信息如此发达的今天，没有人愿意用自己的羊毛，去填地王挖好的坑，更没有人愿意多花十几万，去高位站岗充当接盘侠。

含着金钥匙出生的地王，孤独、寂寞、冷，该来的总会来！

每当潮水褪去，那些裸泳者的遮羞布，就再也掩盖不了任何丑陋。

— end —

喜欢请点赞

分享朋友圈 也是另一种赞赏