承租人的“优先购买权”被侵犯，损失如何计算？

司法观点

出租人将房屋出卖给第三人后通知承租人行使优先购买权的，仍构成对承租人优先购买权的侵犯。承租人有权请求出租人赔偿房屋差价损失，但承租人请求赔偿剩余租期租金损失的，人民法院不予支持。

知识点

1、承租人在哪些情况下享有优先购买权？

2、承租人不享有优先购买权的例外情况？

3、出租人履行通知义务注意要点及通知方式？

4、如何认定出租人侵犯了承租人的优先购买权；

5、承租人的损失如何认定和计算？

6、承租人如何进行权利救济？……详情见下文

经典案例

2008年3月，A公司与B公司签订《房屋租赁合同》，约定B公司将某商铺出租给A公司办公使用，租赁期限自2008年3月8日至2013年3月8日止……在租赁期内，B公司如需出售该房屋，应提前三个月通知A公司，A公司在同等条件下有优先购买权。

2009年5月13日，B公司与余某签订《商品房出售合同》，约定：余某打包购买上述商铺及另一商铺。合同单价15800元，总价5150958元。付款方式：一次性付款，不贷款。当日，余某向B公司支付首付款100万元。2009年5月19日，余某成为该商铺的产权人。

A公司认为B公司未按租赁合同约定，提前三个月征询其对该商铺的买受意见，构成违约，故将B公司诉至法院，要求判令B公司赔偿其出售给余某的房价与审理中法院评估房价现值的差价及2009年7月至判决日止的租金损失。审理过程中，余某作为第三人参加了诉讼，称2009年7月三方开过协调会，明确房屋转让的条件与价格，原告当场表示不购买。B公司辩称其已在出手前口头通知了A公司，因A公司表示不愿意购买，故将商铺卖给了第三人；商铺的实际交易均价为2万元/平米，合同价款定为15800元是为了避税、贷款方便。

法院认为

民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。原、被告签订租赁合同是当事人真实意思的表示，内容不违背法律的禁止性规定，应认为合法、有效。

庭审中，被告认为已履行通知义务，并在审理中再次告知原告交易条件，因原告未作表示，故认为原告放弃优先购买权，而原告对上述情况予以否认，因此，根据诚信原则，被告是否履行通知义务，进而是否侵犯原告优先购买权是双方存在的主要争议焦点，也是本案首先需要解决的问题。在庭审质证阶段，被告对原告主张的可得利益损失持有异议，故本案随之面临的焦点法律问题是如何界定原告的损失。现就上述两项争议焦点分析如下：

（一）对被告是否履行合同约定的通知义务，乃至是否违约侵犯原告优先购买权的问题。

租赁合同约定“在租赁期内，被告如需出售该房屋，应提前三个月通知原告，原告在同等条件下有优先购买权。”故考察被告是否侵犯原告优先购买权，关键在于“提前三个月通知”及“同等条件”两个衡量标准。

根据查明的事实，被告仅提供员工证明，在2009年3-4月间口头征询过原告意见，原告不予认可，且根据合同约定，被告应予出售前三个月通知，但被告有确切证据证明的询问均发生在系争商铺产权交易过户之后，故即使存在口头通知，被告仍违反了合同约定，对被告主张出售前履行了通知义务，本院不予采信。

至于被告认为原告曾在系争商铺过户给第三人后，要求出具发票，以此主张原告接受房屋另行出售的事实，并放弃了优先购买权。对此，本院认为，首先，被告未对此节事实提供证据证明，之后三方对于2009年7月协调会的内容也说法不一，不能得出被告主张的结论；其次，即使原告曾准备接受第三人的租金发票，也只能认为原告在该时段得知被告与第三人另行出售系争商铺的事实，不能等同于被告出售前尽到通知义务，及出售后原告放弃主张优先购买权，且事实上，原告也在知晓房屋出售的事实后即提出了要求损失赔偿的诉讼，并未放弃主张。

关于被告诉讼中同意给予原告再次购买的机会，是否可免除被告责任的问题，涉及对“优先购买权”中“同等条件”的理解。

审理中，被告提出原告可以按照2万元/平方米的均价打包购买系争商铺和另一商铺，总价为2658.4308万元，对合同定价和首付款条件也提出要求。原告则表示只愿意按照系争商铺合同价1.58万元/平方米的条件购买。双方就购买条件未能达成一致。鉴于被告与第三人就另一商铺并未签订房屋买卖合同，房屋也未交付使用及登记过户；再者，系争商铺和另一商铺虽属同一某小区，但两处商铺的地理位置、经营内容上没有关联性，不能认为必须整体出售；故被告认为给予原告“同等条件”再次购买的机会，本院难以采信。

按照前述观点，被告未按合同约定，在出售前三个月就出售价格向原告履行通知征询义务，侵害了原告在同等条件下享有的优先购买权。

（二）确认被告侵犯原告优先购买权后应以何种标准衡量原告的损失。

确定损失标准，首先要确定承租人优先购买权的性质。根据法律规定的原意，优先购买权的设立，追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的限制。对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠。根据相关规定，当承租人优先购买权受到侵害、要求作为出租人承担相应的赔偿责任时，要提供相应的证据，以证明存在实际损害的要件事实。

因被告未曾在出售前以同等条件征询原告，故原告丧失了交易机会，因此，从理性的商事交易目的分析，原告诉讼主张房屋差价作为损失，可以支持，但应对确定房屋差价的计算依据作出认定。

综合原、被告意见，价格标准存在系争商铺合同价1.58万元/平方米、被告与第三人确认的买卖真实价2万元/平方米、物业经理陈述的2.2万元/平方米、询价结果2009年5月2.8-2.9万元/平方米和2011年3月3.4-3.5万元/平方米。

上述价格中，根据系争商铺的交易时间、地理位置等市场因素，以及物业反映的情况和询价结果，合同价明显不能反映真实交易价格，不应作为交易条件考虑。

根据庭审查明，系争商铺出售于2009年5月中旬，原告确认于2009年7月初知晓出售，时间间隔短、市场价格变化不大，而在2009年7月时，第三人付出的房款已远超过系争商铺房价，故某路商铺虽未签订买卖合同和办理过户，但被告与第三人陈述的因两处出售，故售价低于市场价是可以采信的，应以2万元/平方米作为交易价格。

至于原告购买系争商铺，作为房屋买卖市场中的买受人之一，其所得到的交易价格只可能是市场价，因为被告准备两处出售的原因而给予第三人较优惠价格，该特殊原因应以金钱折合加入价格中，否则必然造成对被告所有权的侵害。关于市场价的认定，应对房屋的价值有直观的认识，单对房屋价格作出认定不能等同于原告可买受的价格，地段、人气因素都是商铺买卖需考虑的问题，故作为直接管理系争小区的物业，其所反映的价格综合了系争商铺价值和可交易价格的情况。综上，原告的房屋差价损失应以争议时系争商铺可能交易发生的价格与被告真实售价的差额作为依据。

关于原告主张剩余租期的租金，从维护既有的房屋利用关系而言，“买卖不破租赁”，故租赁房屋的出售并不破坏房屋已有的租赁关系，对承租人而言，承租期限的维护是主要目的，是否取得租赁物的所有权并不包含在其预期之内。故原告要求赔偿剩余租期的租金损失之请求，本院不予支持。

故，法院判决B公司向A公司赔偿房屋差价损失，驳回了其租金损失的请求。

律师点评

上述典型案例涉及到了对优先购买权中出租人通知义务、以及承租人损失的认定，法院对此作了详细的阐述，我们作几点总结：

一、哪些情形中承租人享有优先购买权

首先要明确的是，并非所有租赁合同中的承租人都享有优先购买权，优先购买权仅针对房屋租赁这一种租赁合同类型。房屋租赁中的承租人在以下三种情形中享有优先购买权：

1、出租人出卖租赁房屋。这是最常见的一种情形。如果出租人是以赠送、捐赠的行使处分房屋，则承租人不享有优先购买权。

2、出租人以房抵债。如果出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，这种情况下承租人也享有优先购买权；

3、出租人拍卖房屋。如果出租人委托拍卖人对租赁房屋进行拍卖，承租人也有权行使优先购买权。

二、法律规定承租人不享有优先购买权的例外情形有四种

1、租赁房屋的共有人行使优先购买权的。房屋共有人既包括共同共有，也包括按份共有；

2、出租人将房屋出卖给近亲属。这里的近亲属包括：出租人的配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母、孙子女和外孙子女；

3、推定承租人放弃优先购买权。如果租赁合同双方未约定出租人履行通知义务后，承租人的回复期限，则承租人未在十五日内明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

4、第三人善意取得。如果善意第三人已购买租赁房屋且办理登记手续，则应认定该租赁房屋被第三人善意取得，承租人无权再要求行使优先购买权。

三、优先购买权中出租人的通知义务

出租人的通知义务是指出租人意欲出售房屋、以房抵债或拍卖房屋前，应在合理期限内通知承租人，询问承租人的买受意向。该义务必须在出售房屋前履行，如果房屋已经出售，即使出租人再行通知承租人，也构成对承租人优先购买权的侵犯。本案中B公司在将商铺出售给余某后通知了A公司，并不免除其侵权责任。

1、关于通知义务的履行方式，法律并无相关规定，出租人可通过合同约定的方式或其他合理有效方式进行通知。若日后双方就优先购买权问题产生纠纷，已履行通知义务的举证责任须由出租人承担。

2、关于提前通知的期限，法律只规定“合理期限”，但并无相关法律法规或司法文件补充规定具体的期限，司法实践中各地法院对于“合理期限”的认定也存在差异。该通知期限可由租赁合同双方当事人自由约定，例如本案中A公司与B公司即约定了三个月的通知期。需要注意的是，在出租人拍卖房屋这种情形中，司法解释明确规定了出租人应在拍卖5日前通知承租人。其他情形中，并无具体规定。

四、承租人的损失如何认定？

如果承租人的优先购买权被侵犯，则承租人丧失的是以同等条件购买租赁房屋的机会，也即房屋差价。这是承租人最主要的损失。认定房屋差价损失存在一个难点：第一、以哪两个数据作为价格依据？第二、房价损失的时间点如何确定？法律并未规定房屋差价如何计算，本案中的司法裁判观点可供参考：

1、房屋差价应以房屋的实际交易价格和市场价格为准，这两个价格的差价即为房屋差价。若承租人行使了优先购买权，则可以房屋的实际交易价格购买该房屋；若承租人的优先购买权被剥夺，承租人只得另行购买房屋。承租人作为房屋买卖市场中的普通买受人，只能以市场价购得房屋。因此，房屋差价即房屋市场价与实际交易价格的差价。

需要注意两点：第一、房屋的实际交易价格并不一定等同于房屋买卖的合同价。实践中存在大量为避税、申请贷款而调低合同价的情况，故合同价不能反映真实交易价格。如果出租人与第三人自认了实际交易价格，或结合其他证据可以认定实际交易价格，则应以该价格为准；第二、房屋的市场价格可以申请评估。一般而言，申请有资质的评估机构对房价进行评估是最佳选择。如果不申请评估，只能从其他数据中选择最能反映市场价格的数据。本案中，法院选择的是小区物业提供的数据，相对而言，该数据综合考虑了地段、人气等因素，最能客观反映市场价格。

2、计算房价损失的时间点应以承租人得知权利被侵犯时、出租人和第三人交易时为准。前文已述，计算房价差值的两个重要数据是房屋的实际交易价格和市场价格。房屋的实际交易价格只存在出租人和第三人进行交易这一个时间点，自然应以这个时间点为准；但房屋的市场价格在不同时间段存在浮动的情况，应以承租人得知权利被侵犯这个时间点为准。

需要注意的是，租金并不属于承租人的损失。依据“买卖不破租赁”原则，即使出租人将房屋出卖给第三人，承租人仍有权继续租用该房屋，不存在另行寻找租赁房屋产生相关费用的问题，亦不存在剩余租期租金损失的问题。

公司治理建议

一、出租人如何履行通知义务

1、出租人最好以书面形式履行通知义务。出租人可以通过函件、通知书、告示、邮件等形式进行通知。如果是以快递方式送达通知函件，则应注意留存承租人签收的快递单。如果出租人以口头方式履行通知义务，则应保留相关的音频、视频证据。

2、出租人要通知以下几点内容：

第一、明确表达要出售、以房抵债、拍卖房屋的意思表示；

第二、出售房屋的范围。如果出租人出租的房屋、店铺数目较多，则应明确出售的范围；

第三、第三人提出的购买条件。包括金额、支付方式（是否分期、是否贷款）等；

第四、明确承租人的回复期限。出租人可在通知中约定一个回复期限，超过该期限，承租人则无权行使优先购买权。

二、承租人的权利如何救济

首先需要明确的是，出租人侵犯承租人的优先购买权并不影响出租人与第三人签订的房屋买卖合同的效力，因此承租人无权请求确认房屋买卖合同无效。

承租人有两种救济途径：

1、请求出租人承担赔偿责任。但是承租人须对自己遭受的损失承担举证责任。

2、请求出租人承担违约责任，前提是有合同依据。建议承租人在签订房屋租赁合同时，明确约定出租人违反优先购买权条款所应承担的违约责任。如果承租人无法举证证明自己的损失，至少还可以追究出租人的违约责任。

法条指引

《中华人民共和国合同法》

第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。