氪空间超越WeWork中国无悬念,未来将直接挑战WeWork

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  在中国互联网行业,外资巨头与本土企业的PK大战中,无论战况多激烈,外企必败无疑,20年间,无一例外。

  马云说,“扬子鳄长江战鲨鱼,(在中国),一个外国公司永远不可能战胜一个本地企业”。联合办公领域大概率会再次验证这条铁律。

  尽管WeWork中国刚刚拿到了5亿美金的融资,但是在业务数据上,它被氪空间甩到了后面,前者的会员数量刚刚超过20000名,而两个月前,氪空间的工位数就超过了35000名。

  现在,氪空间已经把对手设定为了WeWork全球,2020年赶超的小目标,能够实现吗?

  联合办公的中国混战

  联合办公中国主战场的战况,随着WeWork2016年的入场,再次升级了。

  关键战役有两场,第一场是模式之争。第二场,是中外之争。

  在联合办公行业,有两种模式,一是合并、并购、加盟,这种模式的好处在于,在规模上能够快速领先,典型代表如今年掀起多起并购的优客工场。

  但作为联合办公的鼻祖,WeWork却一直坚持自营模式,原因很简单,企业入驻联合办公,一呆至少一年半年,搬迁成本极高,只有自营模式才能保证确定性的办公设施、办公环境和办公服务。

  其实,在传统的商业地产行业,自营模式也渐成主流。作为昔日京城“最赚钱的房地产企业”,SOHO中国已经告别散售模式,转向物业持有模式,以租代售,原因很简单,非自营模式下,管理混乱,入驻企业体验不好。因此,世界500强企业在选择入驻超甲级写字楼时,很多都对是否自持统一业权,采取一票否决机制。不独SOHO中国,万达、万科、世茂等等,也都在增加自持运营比例。

  在联合办公行业,中国的氪空间,也采取了自营模式,后者能够提供高质量、多维度、确定性的丰富服务。

  除了地理上的工位,氪空间为了提高运营效率,每年都会投入大量财务资源和技术资源去更新、维护线上的APP系统。工位以外的其他增值服务,已经给氪空间贡献了约10%的营收。

  这些增值服务,首先,能够给入驻企业带来工位之外的更多高性价比的增量服务,其次,则能助力氪空间开拓更多元的互联网变现模式,降低工位价格,提升竞争力,比如,氪空间给企业和办公人群一个”共享"的互联网办公环境、线上线下社群和延展的联合服务。

  第二场战争,则是中外之战,发生在WeWork中国和氪空间之间。

  2016年入场的WeWork中国,刚刚宣布了5亿美元B轮融资的好消息。但从业务层面来看,这家外资巨头的本土化进程并不那么顺利。

  根据彭博社的报道,WeWork中国希望到今年年底会员数能够翻番达到40000名会员,这就意味着当下WeWork中国只有20000万名会员。

  这一速度,被氪空间远远甩到了后面。和WeWork中国几乎同时入场的氪空间,在国内一线城市拓展的速度非常惊人,仅1-4月新签物业面积就达到15万平方米。氪空间创始人刘成城透露,目前氪空间每个月新拓展的面积5万平方米,这一数字比中国WeWork在2017年全年新增的面积都多。

  截止到今年5月,氪空间的工位数量已经超过35000名,把WeWork中国远远甩到了后面。

  本土的氪空间,碾压WeWork中国的类似案例,已经在中国上演了一幕又一幕,无论是在互联网时代还是移动互联网时代,淘宝干掉了ebay;百度碾压了谷歌;滴滴合并了优步中国等等,这场胜局来得毫无悬念。

  有趣的是,今年年初,氪空间一度曾和WeWork中国进行过合并谈判,但谈判因双方价码差距太大,最终并未达成。

  现在,刘成城对于合并WeWork中国已经毫无兴趣了,他把WeWork全球定位成了对手。眼界越来越开阔的刘成城看起来底气十足,“2020年追上WeWork全球的规模”。

  氪空间胜算几何?

  到2020年,氪空间4岁,而成立于2010年的WeWork则整整8岁了,4岁氪空间,追上8岁WeWork,靠什么?

  第一,增速凶猛。

  按照规划,氪空间到年底将实现50万方自营面积的运营,相当于2017年WeWork全球规模的一半。

  如果保持目前的凶悍扩张速度,2020年则有望赶超WeWork全球。

  “我们在2020年前希望服务50万家公司或者团队”,刘成城的账本很清晰:“假设每个公司6个人,那就是300万人。按照现在的速度,明年底大概能到150万方。”

  为了保持更生猛的增速,氪空间愿意降低毛利率。目前,WeWork的利率大概在30%左右,氪空间过去也曾达到这一水平,但刘成城希望学习小米,把利润率控制在一定比例“我们希望是10%左右”。

  规模效应带来了边际成本的大幅降低。氪空间联合采购之后,工程造价降低20%,家具采购成本降低40%,缩短交付时间,提升办公使用效率30%,未来上述成本还将大幅降低。

  第二,运营精细化,入住率更高,追求可持续增长。

  相比于业内同行,氪空间有两大特点。

  平均单体面积大。氪空间正式开业社区超过40个时,管理总面积突破30万平方面,以此推算,单体平均面积为7500平方,每个单体办公区平均大概容纳1000个用户。而优客工场的160个场地,共70万平方米,以此推算,其单个场地面积仅为4300平方面,平均容纳550人。单体面积大,则集约效应更高。

  其次,入住率更高。WeWork4月公布的运营数据显示,2017年其整体入住率为81%。

  而氪空间的成熟社区,入住率已经达到95%,运营优势远远优于WeWork。

  再从坪效指标来看,过去半年新开业社区的日坪效(每平米营业额)已经突破17元,而氪空间总裁钟澍预计,新开社区的坪效将超过28元,是传统甲级写字楼的近4倍。

  因此,氪空间的增长,是高质量的增长,而非大而不强的粗放式增长。

  为了实现精细化运营,刘成城对于并购一向极为谨慎,“不能盲目追求规模”,“标的应该符合两个标准,一是业务模式和我们基本相似,方便整合;二是必须要能看到盈利的可能。”

  据官方透露,氪空间目前经过3个月爬坡期的成熟门店,都是盈利状态。

  第三,中国的超级市场。

  联合办公的数量,其实取决于企业客户的数量和增量。氪空间的客户中,既有大企业分散办公的需求,更多则是中小微企业。

  而根据国家工商总局的数据,截至去年7月底,中国小微企业名录收录的小微企业已达7328.1万户。

  目前,联合办公行业仅占中国商业地产的1%,未来五年这一数字有望扩大至15%,也就是说,氪空间至少还有14倍体量的增长潜力。

  毫无疑问,中国将是联合办公的最大市场,这是氪空间的宏观优势。

  第四,氪空间的全球化探索。

  在中国逐渐站稳脚跟后,氪空间开始进军全球市场,其出海第一站选择了香港。

  其已与香港地产商华懋写字楼One Hennessy签约了租赁协议,这栋太古广场对面的甲级商厦,把11层到19层共7层、共约83,000平方呎的楼面,租给了氪空间。

  年内,氪空间在香港的首个社区将正式开业,预计未来三年公司将在香港地区新开设超过百万平方呎的联合办公社区,覆盖香港主要的商业区。

  而在亚太地区的其他市场,氪空间也正在考察,这意味着,氪空间和WeWork的决战,明年就将走出国门,开启“世界大战”。

  所以,扬帆出海的氪空间,其目标从来不是打败鲨鱼的长江扬子鳄,它的野心不止于WeWork中国,而是出海远征,要在全球化的广阔蓝海中,与WeWork来一场正面对决。

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陈纪英

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