媒体关注:万通地产“去冯仑化”之后再“去地产化”?

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  7月30日,业界知名新媒体《环球老虎财经》对外发布一篇标题为《万通地产“去冯仑化”之后再“去地产化”?》的深度调研文章,引起了中访网和各大财经媒体、社会公众的关注。

  据《环球老虎财经》撰文:近期,房地产公司纷纷玩起了“去地产化”,老牌地产商万通地产也加入其中,7月29日,公司公告拟以31.7亿元收购新能源资产。不过,目前新能源行业处在产能过剩以及补贴退坡的困境中,进军新能源似乎并不明智。

  继万科“去地产化”,多家房企将企业名称中“地产”改掉后,老牌地产商万通地产似乎也要“抛弃房地产”。7月29日,万通地产发布公告表示,公司拟以现金方式收购星恒电源股份有限公司(以下简称星恒电源)78.284%股权,交易总价款约为31.7亿元。

  2017年,万通地产营收32.95亿元,星恒电源营收14.36亿元,标的公司营收约为万通地产43.58%。而到了2018年一季度,万通地产营收3.96亿元,星恒电源营收3.08亿元,标的公司营收约为万通地产77.77%。

  按收购后78.284%的股权计算,该季度归属万通地产的营收约为2.41亿元。若收购完成,该部分资产取得的营收在上市公司一季度营收占比高达37.83%。

  因此,若收购完成,万通地产营收结构将发生巨大变化,不再是一个纯粹的地产公司,即完成“去地产化”。

  20多年前,冯仑、潘石屹等“万通六君子”携手创业,曾一度引领国内地产半壁江山。如今,就连冯仑也淡出万通地产管理。而此次收购后,意味着上市公司将投入大量资源进入新能源行业。曾经的风光无限的第一代地产商,很有可能逐渐淡出“地产江湖”。

  收购新能源资产

  万通地产拟以31.7亿元现金收购星恒电源78.284%的股权,标的公司100%股权估值为40.5亿元。而根据上述公告显示,标的公司截至2018年3月31日负债总额为6.22亿元,而负债和所有者权益总额为16.01亿元,因而公司净资产为9.79亿元。照此计算,万通地产收购价较标的公司净资产溢价313.69%。

  

  实际上,万通地产收购星恒电源的股权,大部分是接受另一上市公司纳川股份持有的股权。根据公告显示,收购星恒电源78.284%的股权中,由泉州市启源纳川新能源产业股权投资合伙企业(有限合伙)出让64.897%的股权,苏州晟迈股权投资中心(有限合伙)出让6.720%的股权,陈志江出让6.667%的股权。

  可以看出,启源纳川为星恒电源大股东,出让的股份也最多。而纳川股份认缴出资在启源纳川占比达59.52%。此外,纳川股份实际控制人陈志江也出让了6.667%星恒电源股权,另一大出让方苏州晟迈,陈志江持股比例也高达40%。因此,此次收购,相当于纳川股份将股权转让给了万通地产。

  根据纳川股份2017年8月31日晚间发布的公告显示,当初其参股的启源纳川以支付18.64亿元的方式,获得星恒电源61.59%的股权。照此计算,标的公司100%的股权估值30.26亿元。也就是说,11个月时间内,星恒电源估值从30.26亿元涨至40.5亿元,涨幅达33.84%。

  据悉,星恒电源成立于2003年,一直致力于动力锂电池的研发、生产和销售,或许,正是“新能源”概念,才让其得到两家上市公司先后青睐。

  转型新能源能挽救业绩?

  万通地产收购星恒电源较其净资产溢价313.69%,较启源纳川11个月前收购价溢价33.84%,似乎说明上市公司对此次收购志在必得。

  笔者查询上市公司财报了解到,截至2018年3月31日,万通地产货币资产仅为26.82亿元,无法覆盖31.7亿元现金支付对价。考虑到房地产行业的特殊性,一般卖房款计为预收账款,基本上等到第二年再转计作营收。当期,万通地产预收账款为34.19亿元。

  不过,房地产企业是资金密集型,大部分企业都是高杠杆、高周转经营,虽然能够产生大量现金流,却需要大量拿地,对资金需求极高。货币资产加上预收账款合计61.01亿元,此次现金收购以下就用去了51.86%。这意味着,万通地产用于拿地的资金大大减少了。

  事实上,万通地产一季度业绩大幅下滑,似乎是欲借新能源转型,挽救上市公司业绩。从2017年年报看,万通地产业绩相当出色,营收32.95亿元,同比增长41.06%,净利润3.56亿元,同比222.87%。

  有趣的是,上市公司营收和净利润,主要由第四季度贡献。该季度营收19.92亿元,占全年营收比例达60%,净利润2.43亿元,占全年净利润比例达68.26%。

  

  上文提到,房地产公司营收主要由上一年预收账款转计的。上市公司2017年第四季度业绩大涨,预收账款也大幅下降。数据显示,从2017年三季度末至四季度末,上市公司预收账款从16.87亿元降至4.80亿元,下降了12.07亿元。

  

  因此,万通地产2017年业绩暴涨,主要是预收账款转计主营业务收入所致。而根据上图所致,截至2018年3月31日,万通地产预收账款仅剩3.42亿元。这意味着,公司未来主营业务收入有可能大幅下滑。

  实际上,业绩大幅已经反应在上市公司2018年第一季度业绩上。该季度营收3.96亿元,较上年同期下降41.85%,净利润819.96万元,较上年同期下降89.15%。

  

  有趣的是,根据7月30日晚间发布的半年报显示,公司业绩又突然暴涨。其中营收同比增长137.08%,净利润同比增长525.60%,扣非后净利润同比增长71.88%。一季度业绩暴跌,半年报业绩又暴涨,上市公司业绩大起大落令人疑惑。

  不过,经营性现金流状况持续恶化,2017年年末为9.82亿元,2018年年中下降至2.24亿元,下降了7.58亿元。

  房地产是资金密集型行业,在政策调控的背景下,行业集中度逐渐提高的趋势越来越明显。万通地产此时“去地产化”,似乎是较为合理的选择。然而,新能源产业也面临着产能过剩和补贴退坡的困境,“去地产化”来搞新能源,可能并不能挽救公司业绩。

  一般来说,汽车动力电池主流为三元锂电池和磷酸铁锂电池,少量使用锰锂电池和钛锂电池,代表企业分别为宁德时代、比亚迪、星恒电源和银隆新能源。随着新能源补贴退坡,除了宁德时代外,其他厂家日子都不好过,比亚迪业绩暴雷,银隆资金链也频频出现问题。

  2017年,星恒电源净利润同比增长93.85%,而笔者根据第一张图计算了解到,2016年、2017年和2018年第一季度,星恒电源净利润率分别为10.22%、14.04%和11.89%。

  此外,星恒电源2018年一季度营收3.08亿元,为2017年全年营收的21.45%。若不考虑业绩季度波动因素,星恒电源营收增长面临困境,净利润率也开始回落,公司未来业绩增长不容乐观。

  值得一提的是,此次收购中,万通地产并没有要求出售方启源纳川、苏州晟迈等作出业绩承诺。似乎,万通地产也没有期望标的资产业绩大幅增长。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

跟贴 跟贴 0 参与 0
© 1997-2020 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

中访网

生产最好的财经内容。

头像

中访网

生产最好的财经内容。

5734

篇文章

19287

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码