南沙洋房叫价达3.6万/平！黄阁、蕉门、金洲、进港大道也通通破3万

两年前，到南沙星河山海湾看房，现场销售表示：“我们的四期更靠近地铁口，未来会卖到4万”。

当时，我们不以为然甚至还在心里翻了白眼，因为当时南沙还没有洋房单价破2万/平，他们的售价也仅18000元/平左右，地铁也还在建……如今看来，那时还是太年轻。

整体上看，南沙房价明显上涨，是在2016年11月份狂刷地王之后，各个楼盘才逐步突破2万/平。今年年初南沙单价破3万/平的，也是极少数项目。

但可怕的是，近日买买君实地探访多个项目，报价均去到3字头……而且不再仅限于南沙湾板块（传说中的富人区）！

南沙是要全面进军3字头了吗？洋房破4万，是不是也快了？吓得买买君赶紧把南沙的楼市梳理了一下。

按照楼盘的分布，我们可以将南沙大致细分成东涌、黄阁、蕉门、金洲、进港大道、南沙湾、明珠湾起步区等几大板块，以代表性楼盘或地块（说白了，最贵的那个。因为，这年头其他楼盘不管自身条件如何，都会尽可能向最贵的看齐）来探讨。

南沙板块分布图，来源：网易房产

【东涌】地价已高达16549元/平

东涌镇，原属于番禺，2012年12月与大岗、榄核一同被划入南沙。当时还有消息称，那是被番禺抛弃的三镇。东涌被归入南沙之后，也没有什么重大规划，一直以来均比较低调，直到今年年初的土地出让。

今年1月29日，中海以18.2亿元斩获了南沙东涌镇东涌村2017NJY-11地块，楼面价高达16549元/平，至今仍是南沙的次高地价，仅次于灵山岛尖地块。

此前东涌镇的最高楼面价为11280元/平（2017年10月美的斩获），即相隔仅3个月，该片区楼面价涨幅5000元/平。若以成本价16549元/平的楼面价来看，保守估计未来这里的房价也要破3万。

【黄阁】万科白鹭郡均价30000元/平

黄阁片区，当前比较热的两个楼盘，一个是方圆合景南沙水恋，一个是万科白鹭郡。

方圆合景南沙水恋，最大亮点就是靠近地铁，项目位于4号线黄阁汽车城站旁，从地铁A出口出来就可以看到项目。嗯，家门口就是地铁口，大概说的就是这样。

项目首期推出的是95-140㎡单位，此前（7月初）报价24000-25000元/平，带装修出售，预计2020年10月交楼。但近日却又表示价格待定，其他更多细节对方不愿透漏。

而万科白鹭郡，当前报价28000元/平起，均价30000元/平，带精装修出售，户型主要涵盖65-78平三房和95平四房复式单位（万科当年拿地的楼面价是13743元/平）。

万科白鹭郡沙盘图

【蕉门】保利半岛总价580万/套起

这个片区，比较有代表性的项目就是保利半岛，因为它曾经是南沙的地王项目。2016年11月保利分别以15811元/平、15655元/平的楼面价斩获蕉门岛北侧两宗地块，比当时周边在售的一手房价格还高，曾引起业界高度关注。

相比之下，保利半岛比较大的优势就是生活配套：南面规划有广州市妇女儿童医疗中心南沙院区和南沙少年宫，北面规划有华南师范大学第二附属中学。

其中，华南师范大学第二附属中学是南沙区与华南师范大学合作共建项目，学校按现行省一级中学标准并适当提高的标准建设，是一所公办完全中学（即有初中+高中）。

该校区今年正式投入使用，按照今年的招生方案，初中招生就近上学原则是5公里以内，南沙多个小区均在此范围之内，然而并没有保利半岛，主要是因为保利半岛作为个新项目（没交楼，没业主入住）。但按照就近上学原则，保利半岛距离华师附二中直线距离仅约100米，未来业主小孩就读华附初中还是有很大的概率。

保利半岛分南北两地块开发，目前在售的是北地块，主推复式洋房和叠墅。复式洋房面积段为97-117平，单价3万+/平；叠墅为1栋3叠，面积为138-154平，使用率高达200%，均价42000元/平，总价580万/套起。

保利半岛实景图

拍摄于保利半岛样板间，图片中朱红色建筑就是华师附二中

【金洲】越秀滨海御城29000-34000元/平，已售罄

越秀滨海御城，位于4号线金洲站旁，是金洲板块的代表性及标杆性项目。今年3月份加推了最后一批产品，带装修均价29000-34000元/平，户型为105/118/142平单位，均为复式产品。

当时那个价位在整个南沙也是数一数二的，买买君也曾怀疑过是否买得出去，毕竟2017年二三月份时卖平层洋房时，均价仅21000-24000元/平，还送产权车位。

然而，事实证明并非有价无市，6月份越秀滨海御城已宣布全部售罄。

【进港大道】越秀东坡，最高报价也去到3万/平

越秀东坡，是进港大道上一个全新项目，位于南沙街道办后面。进港大道是南沙的主干道，道路两侧密密麻麻的都是楼盘，沿街商铺也相对成熟，距离前两年比较热的碧桂园蜜柚直线距离仅约500米左右。

项目最靠近的地铁站点是15号线蝴蝶洲站，但地铁15号线还在规划中，目前可以坐公交车接驳金洲地铁站。教育配套，主要有蝴蝶洲小学（规划中）和进港大道中学校（在建中）。

根据规划，进港大道中学校总设置规模为54个教学班，其中小学36个班，初中18个班，预计2019年8月竣工，2019年9月投入使用。

小区内部规划有一所幼儿园，2000方的商业，以及16栋洋房。洋房分三期开发，目前在售一期1栋/7栋和二期第10栋，82-107平单位，其中平层洋房报价20000-28000元/平，复式洋房28000-30000元/平。

值得注意的是，碧桂园蜜柚2016年首次开盘仅14000多元/平，2017年年初报价也仅18500元/平（2017年年中宣布售罄）。

越秀东坡沙盘图

【南沙湾】星河山海湾洋房2.9-3.6万/平

近日，星河山海湾的三期【湾墅】样板间正式对外开放，传说中广州别墅第四极（说白了，未来的房子可能刷新高）。

星河山海湾，与越秀滨海御城是南沙最早一批洋房破3万/平的项目。目前星河山海湾主推的是270-433㎡的【湾墅】产品，含独栋、双拼和联排，共84席，目前价格待定。

值得注意的是，项目后期还有高层洋房推出，但价格也待定，可以参考4月底那一期洋房的价格：2.9-3.6万/平。这意味着星河山海湾的洋房已从“个别单位破3万”上演到“普遍3万+/平”。

【明珠湾起步区】地王所在地，目前断货

明珠湾起步区，南沙集光环最多的板块，但住宅产品一直处于断货和半断货的状态，宅基地也是相当受热捧。

今年1月29日，灵山岛尖2017NJY-12地块出让，经历了2个多小时，114轮竞拍，才被越秀地产以36.9亿斩获。配建面积高达7.65万㎡，自持比例25%，折合楼面价17231元/平，至今仍是南沙的最高楼面价，保守估计未来房价也要3万+。

目前，明珠湾起步区只有一个项目有房源在售，就是中交汇通中心，但这是个商业项目，主要在售写字楼和公寓；早期的南沙金茂湾，住宅产品早已全部售罄，当前主要在售的是商铺。

或许有人说，以上都是南沙各个板块中最贵的楼盘报价，那么南沙最便宜的或者说比较便宜的楼盘价格大概是多少？单价20000元/平左右。

南沙保利城、越秀滨海新城、阳光城丽景湾熙悦、珠江源昌花园等是当前南沙单价相对低，又比较热的几个楼盘。但值得注意的是，它们最小户型首付也将近100万左右。

南沙保利城虽然首付宣称53万起，但至于超出备案价的部分该怎么付，现场并不愿意透露更多信息（若了解到细节的朋友，记得跟买买君分享哦）。

越秀滨海新城目前72平单位，仅剩最后两套（当然，后续新品还有小户型）。若该户型售罄后，当前最小户型就是93平。以93平单位为例，目前备案价13700元/平，按照20000元/平的售价来算，首套房（无房无贷）的购房者要给的首付约38万，但超出备案价的部分（大约58万）需要在三个月内还清。简而言之，三个月要付96万，也将近100万！