从紫阙台看正荣地产(06158)未来的业绩成长空间

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  在快周转逐渐放慢的当下,产品力对于众多房企来说便显得迷之有魅力。

  此外,在楼市高频调控的当下,随着中国整个中产阶级消费的崛起,越来越多的客户更关注一次性购买便能满足对家的所有梦想,一步到位已成为重要选择。

  智通财经APP获悉,7月26日,以“改善大师”著称,旨在向富裕的中高端改善型客户提供优质住宅的正荣地产(06158)在武汉发布其全新高端产品线——紫阙台,而在此之前,正荣地产南京紫阙台开盘当天就已售馨,武汉、南昌、长沙、莆田等紫阙台也备受追捧,甚至不少客户将其形容为网红楼盘。

  

  值得注意的是,7月23日正荣发布了上半年业绩盈喜,预计上半年净利润增长100%,又是盈喜又是新品发布会,上市仅半年的正荣红利收割期到了?

  “准”是核心之核心

  在去杠杆大背景下,千亿将成为众房企规模增长的分水岭,因此对二线房企而言把握周期变化、踩准周期波动、精准布局显得尤为重要。

  正荣地产副总裁田永盛表示,不管是在拿地方面,还是产品设计方面,正荣地产都强调一个“准”字,确保每一块地都拿对,每一个项目都做对,只有做一个成一个,整个公司的运营才能快速转起来。

  正荣地产2018年销售目标为1000-1300亿目标,据克而瑞数据统计,位于第二梯队(上半年业绩500-1000亿)的房企拿地分化最为显著,竞争也最为激烈,其城市布局上也差异颇大。

  在地产千亿目标落地上,正荣在城市布局方面有着自己的打法与套路,主要体现在聚焦一二线,深耕城市群,并非粗放型扩张,而是进入一座城深耕一座城。

  如以上海为中心,向昆山、嘉兴及太仓等区域拓展,以苏州为中心,向无锡、常州等地拓展。2017年,正荣已成功进军5座新城市,包括郑州、合肥、济南、嘉兴与滁州。

  在夯实现有四大区域的同时,据悉,今年上半年正荣已进入华南,进军大湾区,并且在各个区域不断充实优质的土地储备。

  此外,鉴于目前一线及二线核心城市的地价较此前已处于相对低位,今年登陆资本市场的正荣,将有利于其再次踩准节奏,进一步聚焦一二线城市,为未来业绩持续增长打下基础。“正荣或有机会实现弯道超车。”田永盛向智通财经APP透露。

  除了在城市布局上进行精准卡位,正荣在产品线上也不乏精细打磨。正荣的产品力,从来不强调奢华,不讲究昂贵,却可以很快程度的为客户勾勒出未来的生活理念。

  以武汉为例,正荣紫阙台是正荣入汉的第二个项目,首子正荣府四开四罄,积累了一定的口碑。武汉紫阙台项目位于武汉光谷核心区域,为了配合该区域人群偏年轻化、知识层次偏高端化,正荣在设计方面邀请了“世界顶级酒店设计专家”HBA、造园大师山水比德,“中国住宅设计第一品牌”天华设计等知机构,综合运用“中魂西技”的手法,以实现东方人生活、以及文化需求的全方位体验。

  田永盛告诉记者,正荣地产在加快发展的同时,对产品品质的把控是十分严格的,当发展速度和高质量发生冲突时,速度一定是让位于高质量。接下来,正荣地产要做好“一城一标杆”工作,在每一个核心城市,正荣地产要打造核心标杆项目,为城市人居改善注入新的力量。

  智通财经APP认为,正荣在主要区域二线城市做项目开发,本质也是品牌传递的过程,当这样的闭环构建完成之后,其成品线便可在区域周围的卫星城快速复制,类似于资本市场的滚雪球效应。

  或将迎来红利收割期

  回过头来看正荣这些年的发展,从2014年到2017年,正荣地产营收增长了5.58倍,净利润增长了25.4倍。此外,亿翰智库2018年中国上市房企百强排行榜中,正荣地产的开发经营能力及成长发展能力均已进入了前十强,增速相当惊人。

  目前正荣地产已成功打造了正荣府、紫阙台、云麓三大产品线,当一个房企的产品理念能深入人心的时候,这本质上就是企业的红利收割期了。

  不管是优质土储,还是靓丽的销售额,最终都将反哺到销售毛利率及销售净利率两大指标上来。

  而随着正荣发布上半年业绩盈喜,或预示着这一情况将迎来反转。

  正荣明确强调其上半年业绩翻番主要受益于已交付建筑面积的增加、平均售价大幅上涨以及该等物业毛利的大幅增加。

  值得一提的是,正荣2017年毛利率相对较低,主要因为该年内结算的合约销售基本上为2015-2016年的楼盘,当时为了吸引当地市场,售价相对较低,大概在13000元/平方米,所以导致毛利率同比略微下降了0.6个百分点。基于此,有人将正荣形容为“良心”开发商。但是,2017年的签约单价已经提升到18484元/平方米,相信今年将确认收益的平均售价将大幅提高,毛利率也会有较大的提升。

  此外,从今年正荣楼盘火爆程度,以及目前18个城市拥有91个项目,超过80%的土地储备位于一二线城市来看,今年的毛利率还将持续提高。

  惠誉指出,2015年至2017年间正荣地产的毛利润率(加回资本化利息后)为34%-35%,2018年预计将继续保持在30%以上。

  再来看,正荣这些年公司核心业务增长率来看,2014-2017流量销售合同年复合增长率77%,2015-2017合同销售额复合增长率76%,2017年核心净利润更是由2016年的7.98亿同比大幅增长57.5%至12.56亿,此增速几乎可以媲美地产明星股融创中国(01918)。

  早在2017年,正荣董事长黄仙枝曾表示,正荣未来要将营运效率提升10%到20%。此外,随着公司在港交所上市,融资渠道更加多样化,净利率还有提升空间。

  标普在最近的评级报告中指出,未来12个月正荣地产将保持合约销售额及收入的高速增长,其预期,得益于规模增长,正荣的利润率将保持稳定,未来两年将介于20%-22%之间。

  估值已低无可低

  综上,如果说产品力是中国金茂(00817)的“命”,毫不夸张的说,产品力也是正荣的“魂”,目前的正荣已进入良性发展阶段,并且是销售均价、毛利率及核心业务三方面助推。

  若投资者还在纠结于正荣的负债率,根据惠誉国际给出的研究,正荣地产将继续执行审慎的财务及拿地策略政策,此举将令其杠杆率在2018年降至约55%,并且同时能够保持合同销售规模和优质土地储备。

  根据正荣年报披露,截止2017年底,拥有权益土储1200万方左右,按照保守估计,取2017年签约均价1.85万/平计算,其权益货值逾2200亿,目前归属于母公司股东净资产82亿,即按NAV(净资产价值法)估值也有较大折扣。

  

  (行情来源:富途证券)

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