上半年广州二手楼市：仅卖出5万套 套均总价237万 同比涨16.2%

受限购政策和信贷收紧的影响，2018年上半年广州二手住宅市场继续处于调整态势。从阳光家缘网的数据统计显示，2018年上半年广州市二手住宅登记量刚过5万套大关，同比减幅逾3成。整体市场的“买方”特征较为明显，客户购房的成交周期亦有所延长。

压价幅度增大，“组合贷”占比冲高

根据广州链家的统计数据，2018年上半年二手住宅套均总价为237万/套，同比上升16.2%，整个上半年的月度均值在233-240万元/套之间振荡。由于首套房贷利率水平从2018年2月开始逐步上调，至6月下旬大多数银行执行“基准上浮15%”的首套房贷利率标准，对于准买家而言无疑是“变相加息”，月供压力陡增。尚有资金入市的客户，对其看中物业的压价幅度亦开始增大，2018年6月的整体压价幅度为4.5%，在过去一年内仅低于2017年12月的4.7%（下图1），套均总价亦为2017年11月之后的相对低值（233.7万元/套）。

由于纯商业贷款的利率“高企”，2018年上半年的客户付款方式发生了较大的变化，纯商业贷款从2017年上半年的41.2%下降至33.6%，纯公积金贷款及一次性付款的比例变动不大，反而是组合贷款的比例从2017年上半年的36.6%增加至44.8%，增加了8.2个百分点（下图2）。广州链家市场战略官周峰分析，从“纯商贷”占主导过渡到“组合贷”排头位，反映出二手住宅买家对银行贷款的依赖度并无减弱，仅仅是把利率相对较低的公积金作为附加补充，预期第三季度的组合贷比例仍有机会冲高，只有等到第四季度公积金使用规模有所减少，才会趋于稳定。

“而立之年”是入市集中期

据广州链家促成的二手住宅买卖交易统计，2018年上半年广州市二手住宅买家的平均年龄为33.5岁，低于2017年上半年的34.4岁，而与2017年下半年的平均值一致。其中26-30岁的客户入市比例为36.3%，同比增加2.9个百分点；31-35岁的客户入市比例为29.6%，同比增加2.4个百分点。相反，年龄在36岁以上的客户入市比例为26.9%，同比减少5.7个百分点，限购、限贷政策的贯彻执行，令已有固定居所的客户群体的“换房”意愿有所下降。

在广州链家促成的二手买卖业务中，成交量排前15位的楼盘，花都、番禺、增城三区合计占了8个，市区盘有7个，其中2018年上半年对应客户的平均年龄比2017年全年的平均值有所增长的有8个（下表1）。在这15个楼盘中，市区盘的客户平均年龄为34.2岁，明显高于外围三区楼盘的客户平均年龄的32.4岁。广州链家市场战略官周峰认为，市区二手房价较之外围要高，对客户的资金储备要求亦相对偏高，外地来穗的年轻工薪族在考虑包括投入成本、居住氛围、交通配套等因素之后，选择在中心区外围的板块进行置业，亦合乎情理。

信贷环境决定底部的夯实程度

2018年上半年，委托广州链家出售的有效房源，平均成交周期为91天，比2017年下半年增加18天。同时期委托广州链家购房的有效客源，平均成交周期为50天，比2017年下半年增加7天（下图3）。“买方市场”令潜在客户对可选择的物业的判断时间有所延长，并在物业价格的谈判过程中考虑得更多，这样便导致放售时间超过半年的房源的成交难度大增。2018年7月1-22日，经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比6月同期减少3%。而同时间段在广州链家的有效待出售房源中，有近4200套房源出现价格调整，其中属于“降价”性质的占72.4%，降幅在5%以内的占76.3%，降幅在5%-10%之间的占20.3%，这是目前业主愿意作出让步的“可控范围”。周峰分析，若下半年的信贷大环境继续处于“稳中偏紧”，不排除广州二手市场的交易底部要继续“夯实”，预期2018年第三季度的月均二手住宅登记量在8700-9000套/月之间，增城、番禺、花都仍旧是潜在买家的置业热点区域。