广宇发展半年净利暴增465%,鲁能注入资产药到病除?

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  7月25日晚间,广宇发展发布2018年半年报。半年报显示,1-6月,公司实现营业收入99.08亿元,归属于上市公司股东的净利润16.69亿元,较上年同期增加13.74亿元,同比增加465.1%。

  广宇发展将其经营业绩大幅提升、盈利能力改善归功于重组。

  事实上,2017年8月24日,广宇发展与鲁能集团有限公司(下称“鲁能集团”)之间的重大资产重组方案获无条件通过,并于9月20日取得证监会批复,10月30日新增股份发行上市,至此,广宇发展成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台鲁能集团承诺,将其下属的主要住宅类房地产资产和业务注入广宇发展。

  那么,吸纳鲁能集团资产的广宇发展是否能扶摇直上?

  

  百亿重组历经8年蹉跎

  其实,广宇发展与鲁能集团的资产重组足足用时8年,几经波折。

  早在2009年12月,广宇发展就与鲁能集团就重组和整合事项签订附条件生效的框架协议。2010年6月28日,通过非公开发行股份购买资产的重大资产重组方案相关议案获股东大会通过,有效期为自股东大会审议通过之日起12个月。

  广宇发展拟以9.88元/股的价格向鲁能集团定向增发最多不超过7亿股,以购买其持有的7家下属地产公司股权(2010年第一次临时股东大会决议通过的资产重组标的资产交易价为59.3亿元)。

  

  (2009年发行股份购买资产暨关联交易预案资产标的名单)

  彼时,中信证券认为,若重组交易完成,广宇发展经营范围将从单一的重庆地区扩展到重庆、四川、山东、海南等地区,经营规模扩大,土地储备大幅提高,从而强化公司的市场地位。

  然而,一年后,广宇发展公告称,由于国家对房地产行业的宏观调控,房地产开发企业并购重组处于暂停状态,定增收购的重组事宜并未能取得实质性进展,上述股东大会决议有效期日期已过,重组不了了之。

  重组受挫的广宇发展选择养精蓄锐,再择机而动。

  在之后的2012年,虽然广宇发展高层人事持续动荡,但该年公司营收同比增加19.85%,净利润较上年持平,同比仅减少0.09%。只不过,广宇发展显然面临弹尽粮绝的风险,商品房作为公司主营收入不仅集中在重庆地区且仅有“鲁能星城”和“领秀城”两个项目。

  未雨绸缪,居安思危。于是,广宇发展在2013年8月重启了与鲁能集团的重组事项。这一次,广宇发展的“胃口”似乎更大了。

  除了从2009年首次披露的7家标的公司名单中保留重庆鲁能、宜宾鲁能、海南三亚湾、海南英大、鲁能亘富5家公司以外,广宇发展还拟收购顺义新城80.71%的股权,鼎荣茂华70%的股权以及重庆鲁能英大30%的股权。以上收购均以发行股份的方式。

  同时,广宇发展拟向不超过10名特定投资者非公开发行股票募集不超过该次交易总金额25%的配套资金。

  

  (2013年发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案)

  与2009年的重组方案相比,该次购买资产的股份发行价格降至7.21元/股,拟注入的资产交易价格达到125.2亿元,募集配套资金总额不超过41.7亿元。

  然而,这次重组依旧夭折。2015年4月23日,广宇发展公告称,证监会并购重组委认为,该次重组申请文件关于上市公司实际控制人是否发生变更的信息披露,与《上市公司重大资产重组管理办法》(证监会令第73号)第四条的规定不符,故对相关重组和定增募资事项予以否决。

  事实上,广宇发展从拿地到住宅开发销售等工作均通过其直接或间接参股的鲁能系公司,公司的盈利能力与鲁能系公司表现密切相关。

  两次重组失败的广宇发展并未放弃。2016年4月,广宇发展踏上第三次重组征程。只不过,这一次,鲁能集团压缩了其拟注入上市公司的资产包,剔除包括海南公司在内的三家标的资产,减少标的资产交易作价至91.11亿元,重组的资产增值率从第二次重组方案中的133%降至89.85%。

  

  (2016年发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案)

  不过,2017年4月5日,广宇发展还是主动申请终止该次重大资产重组审查,彼时的解释是,广宇发展需对《二次反馈意见》的相关问题进行进一步落实,故无法在规定时间内完成回复。值得一提的是,《二次反馈意见》中,证监会就配套融资的必要性进行询问。

  三个月后,广宇发展公告称,为了加快推进重组进程,公司决定取消募集87.29亿元的配套资金。

  广宇发展的重组事项虽一波三折,但作用立竿见影。

  重组带来规模

  2017年,广宇发展实现营收216.42亿元,同比增加135.68%,实现利润21.72亿元,同比增加275.54%。

  在数字增长背后,是土地储备的增加和房地产项目版图的扩大。

  2016年主要房地产业务还局限在重庆、东莞、青岛等地的广宇发展,在2017年,其疆土已拓宽至济南、北京、宜宾、成都、南京、苏州、张家口等城市。

  2017年年报显示,重组获得的顺义新城、鲁能亘富、宜宾鲁能该年度共实现净利润14.36亿元,占公司本年实现的归属于母公司股东净利润的66.13%。

  

  (2017年年报)

  重组的影响持续发酵。

  2018年上半年,重庆、济南、北京地区营收同比增加237.71%、86.13%、18.76%,持续拉动广宇发展利润增长。目前,广宇发展拥有51个规划、拟建及在建项目,并于1-6月内拿下7块土地。

  事实上,按照重组时避免同业竞争承诺的相关要求,广宇发展在2018年将持续推进鲁能集团的资产注入,提升其盈利能力。2018年6月25日,公司股东大会已审议通过《关于现金收购鲁能集团持有的福州鲁能100%股权、都城伟业集团持有的天津鲁能泰山100%股权暨关联交易的议案》。

  频繁输血

  伴随着广宇发展资产池的不断扩大,其对资金的需求也随之变大。

  

  在房地产融资渠道变窄的大环境下,自2017年12月以来,鲁能集团已向广宇发展及其子公司提供了多次财务资助。

  2017年12月20日,为促进重庆鲁能业务发展,缓解资金需求,鲁能集团拟用自有资金向重庆鲁能有偿提供人民币14.5亿元财务资助,期限1年,年利率5.5%。

  2017年12月29日,鲁能集团拟向鲁能广宇有偿提供3亿元财务资助,期限3年,年利率5.5%;向东莞广宇有偿提供3000万元财务资助,期限2年,年利率5.5%;向广宇发展有偿提供15亿元财务资助,期限3年,年利率5.225%。

  2018年3月21日,鲁能集团拟向成都鲁能置业有偿提供4亿元财务资助,期限1年,利率5.5%;向重庆江津鲁能提供1.94亿元财务资助,期限3个月,利率5.22%。

  2018年3月30日,鲁能集团拟用自有资金向顺义新城有偿提供8亿元财务资助,期限2年,利率5.5%。

  7月11日,广宇发展公告称,鲁能集团拟用自有资金向广宇发展所属公司苏州鲁能广宇置地有偿提供1亿元财务资助,期限1年,利率5.5%;向南京鲁能广宇置地有偿提供4000万元财务资助,期限 1年,利率 5.5%;向南京鲁能硅谷有偿提供4000万元财务资助,期限 1年,利率 5.5%;向北京顺义新城有偿提供4亿元财务资助,期限 1年,利率 5.5%;向重庆鲁能有偿提供9亿元财务资助,期限 1年,利率 5.5%。后又向南京鲁能硅谷有偿提供12.88亿元财务资助,期限 1年,利率 5.5%;向张家口鲁能置业有偿提供2亿元财务资助,期限 1年,利率 5.5%;向广宇发展有偿提供人民币5亿元财务资助,期限 1年,利率 5.5%。

  据粗略计算,鲁能集团共计为广宇发展及其下属子公司提供约81.415亿元的财务资助。

  从广宇发展的资产流动性来看,公司2017年、2018年的流动资产分别为654.15亿元、673.01亿元。其中,货币资金分别为71.95亿元、77.69亿元;存货分别为562.87亿元、566.39亿元。公司这两年的现金及现金等价物的净增加分别为-7.67亿元和4.23亿元,而相对应的流动负债为483.13亿元和485.28亿元。

  “房地产的资金流动性在于是否能将土地进行快速开发和销售,从而实现资金回笼。从上述数据来看,公司的现金流是否能保持通畅,关键在于存货的变现能力。”一位注册会计师对记者指出。

  
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