【年报有料(四十) | 华南城】“一体两翼”助力发展,住宅配套销售业绩增长

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华南城集团一直坚持和发展“一体两翼”的商业模式,以大型综合商贸物流及商品交易中心为主体业务,辅以配套商业设施和住宅物业,专注“产城融合、宜居宜业”的现代化综合商贸新城建设。

华南城

开拓商业生态圈,营业收入同比增加20%

2017报告期华南城实现营业收入94.05亿港元,同比增加20%,归属于母公司净利润45.12亿港元,同比增长4.4%。公司营业收入主要来源于物业销售及融资租赁收入和持续性收入,其中报告期内实现物业销售及融资租赁收入73.85亿港元,约占总收入的78%,同比增长18.3%;持续性收入20.20亿港元,同比增长26.4%。

2017报告期住宅物业销售和持续性收入的增长贡献了公司营业收入的增加。

公司实现物业销售收入72.30亿港元,同比增长24.8%,其中南昌华南城和南宁华南城较多住宅物业销售和交付为物业销售收入的快速增长贡献了主要力量。南昌华南城住宅物业销售收入33.27亿港元,同比增加149%,南宁华南城住宅物业销售收入10.10亿港元,同比增长11.48%,合计住宅物业销售收入约占总物业销售收入的60%。

另外,公司积极创新综合商贸物流产业模式,拓展商业生态圈,多元化业务为公司带来持续性收入的增长。持续性收入主要包括租金收入、物业管理服务收入、电子商贸收入和其他收入,其中物业管理服务收入3.76亿港元,同比增长30%,主要由于公司交付及投入使用的交易中心、商铺及住宅项目面积的持续增加;公司其他收入类目中的奥特莱斯商城运营面积和业务量增长也带来持续性收入的增加,商场运营贡献持续性收入3.55亿港元,同比增长约76.7%。

图:2014-2017报告期华南城营业收入及同比

住宅配套销售增加,

郑州华南城涨幅达2171%

2017报告期华南城实现合约销售金额120.26亿港元,同比增长39%,较上期增加约9个百分点。从销售金额贡献来看,排名前三的分别为合肥华南城、郑州华南城和南昌华南城,其中郑州华南城合约销售金额涨幅最大,高达2171%。

合肥华南城实现销售金额31.82亿港元,同比增长17%,主要基于住宅配套销售均价提升及商品交易中心销售面积增加。2017报告期住宅配套销售均价约为1.06万港元/平方米,同比增长30.86%,实现商品交易中心销售面积8400平方米,同比增长133.33%。

郑州华南城实现销售金额27.48亿港元,同比增长2171%,销售金额的大幅增长有两个主要原因:一方面,2017报告期商品交易中心建筑销售面积11.79万平方米,同比增长828%;另一方面,新增16.96万平方米的住宅配套销售,实现销售金额18.15亿港元。

南昌华南城销售金额21.24亿港元,同比下降约28%,主要在于2017报告期商品交易中心销售面积较上期大幅减少,仅售出1500平方米,导致整体销售金额大幅缩减。

图:2014-2017报告期华南城合约销售金额及同比

表:2017报告期华南城项目销售金额占比及同比(亿港元,%)

土地储备充足,助力利润增长

2017报告期公司投资总额约47.92亿元为合肥、重庆、郑州、南昌和哈尔滨等地的项目新购可建筑面积土地231万平方米,新增土地储备同比增加9.48%。截止2018年3月31日,华南城未开发的土地总建筑面积1944.8万平方米,已竣工物业中未售面积960.8万平方米,在建物业约550万平方米,以已竣工物业中已售面积660万平方米为基数计算,企业目前的土地储备完全可以支撑未来3至5年内的发展。

从新增土地储备来看,华南城新购土地主要位于近5年开业的地区项目,随着集团项目在该地区运营的发展,市场对住宅配套设施有着强大需求,可以为公司带来长期的收入来源和逐渐稳定的利润水平。

图:2015-2017报告期华南城土地储备及同比

净负债率小幅下降,短期偿债压力凸显

2017报告期华南城净负债率为77.39%,较上期小幅下降0.85个百分点,资产负债率为67.4%,较上期小幅下降0.6个百分点。2017报告期华南城持有货币资金106.56亿港元,同比小幅上升1.57%,现金短债比为0.24,较上期下降约11个百分点,企业短期偿债压力相对较大,主要原因在于本报告期短期负债的大幅增加。

在融资成本方面,2017报告期财务成本2.95亿港元,同比增加7%,源于本期贷款总额较上期增加导致利息开支加大;加权平均融资成本为6.68%,较上期小幅上升0.48个百分点,受中央去杠杆政策的影响,国内整体融资环境持续紧缩,企业融资成本有所上升。

图:2014-2017报告期华南城货币资金、净负债率及现金短债比

图:2014-2017报告期华南城加权平均融资成本

为响应国家“房住不炒”的号召,华南城集团在打造自身商业生态圈同时也积极布局住房租赁市场。2018年4月13日华南城与中国建设银行签署住房租赁业务战略合作框架协议,旨在打造中国住房新生态,建设银行利用技术平台优势,为华南城提供“一揽子”住房租赁业务服务支持。截止2018年4月华南城已获可开发公寓面积超650万平方米,加之华南城优越的省会位置也为开展住房租赁业务提供了有利条件。住房租赁市场需求较大,万科、龙湖等很多大型房企均已涉足长租公寓,华南城成本和位置的优势能否为未来住房租赁业务带来良好发展,还有待后续观察。


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