高端访谈丨佳源集团董事长沈玉兴:冲千亿的粮草已经准备好

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  

  

  导读:千亿目标在货值充足的情况下,提出崛起的浙系房企之一。

  

  在近两年崛起的浙系房企中,佳源似乎是后位梯队,业内对它的认知大多仅限于是一家总部在嘉兴的浙江房企,在很多城市可以看到它的项目但对企业不甚了解。实际上,低调潜行多年的佳源,它的发展早已超出了我们的认知。

  规模上,跻身全国 40 强。从 2015 年开始,每年保持 80% 以上的增长率,到 2017 年销售业绩达到 508 亿。今年同样提出千亿目标,底盘可以说是比较稳的。

  收储上,收并购是获得项目的主要方式,占到总项目数的一半以上,也是行业内开始大规模开展收并购最早的企业之一。

  布局上,具有全国化和国际化视野。早于多数房企开始全国布局,足迹遍布 23 个省份 120 多个城市,并且覆盖一线和多数核心二线城市。拓展海外市场,先后进入澳大利亚、越南、柬埔寨、香港、澳门等国家和地区,未来计划海外规模占到三分之一。

  产业上,实现多元化、证券化发展特色。十一家集团公司,涉及地产、电器零售、医疗养老、文化旅游、矿产开发等众多领域。4 家上市公司,被大公国际评为 2A+ 的信用等级,在资本市场的表现可圈可点。

  品牌上,浙江房企前三强。品牌价值获得行业认可,根据中房研协最新发布的测评结果,蝉联 2018 中国房地产开发企业浙江省前三强。

  

  在这场和佳源集团董事长沈玉兴先生的对话中,我们惊喜地发现这家神秘的、正在快速崛起的企业,另辟蹊径练就核心竞争力。我们一起来详细了解它独特的发展路径和优势。

  
佳源集团董事长沈玉兴

  

  粮草充足,千亿佳源的底气

  对于业界来说,佳源打出千亿目标让人颇为意外,这家一向低调的房企,除了在嘉兴稳居第一、在浙江动作颇多外,似乎还没向外界过多展示它的实力。实际上近几年佳源积极增储,从 2015 年开始,每年保持 80% 以上的增长率,2017 年销售业绩达到 508 亿,跻身全国 40 强。今年提出千亿目标,更要求佳源达到 100% 的增长速度。这个压力值有多大?

  沈董告诉我们,千亿目标是在货值充足的情况下提出的,佳源预计 2018 年能完成 2700 亿货值储备,今年到目前为止,只需要再补充相当于 230 亿货值的土地。按照两年去化,今年实现千亿势在必成,后续的千亿之路也有了支撑。(自 5 月底采访完沈董之后,6 月份佳源的在增储方面收获颇丰。)

  佳源目前在一二线城市货值已占到一半。今年调整了以三四线城市为主的策略,开始向一二线城市倾斜,比如新进入北京、贵阳、南昌、乌鲁木齐,加仓上海和天津。在房地产非标准融资受到抑制的情况下,二线城市的金融环境比较有优势,表内融资不仅安全稳定,而且金额力度更大,为现在企业融资和发展规模提供更好的支撑。

  省会城市是沈玉兴考量的重点。在他看来,人多的地方房地产才有机会,中国的省会城市人口差一点的也有几百万,且多为人口净流入,稳定性和健康度比较好。

  做的比说的多,佳源看来已经做好了粮草准备,冲千亿的底气不言自明。

  

  战略布局,全国化和国际化的大格局

  在沈玉兴的讲述中,我们看到了一个具有全国化和国际化视野的佳源。

  全国化方面:1995 年从吴根越角的嘉兴起步,佳源早在 2002 年开始走出省内、布局全国,这比大多数今天看来已是第一第二梯队的全国化房企都要早,更领先于奉行大本营深耕的大部分浙系房企。以下两组数据可以看出佳源在全国范围内布局的广度和深度,在浙企中是比较少见的。

  佳源省外布局城市数量是 50 多个(地级市)。而同等规模浙企这一数据在 10-30 个。

  佳源 2017 年各省市贡献的销售业绩比例,浙江 45%,江苏 25%,安徽 20% ,其他 10%(包括广西、湖南、山东、辽宁、重庆等)。而同等规模浙企在浙江的比例在 70% - 90%。

  国际化方面:佳源 2014 年开始海外布局,目前已经在澳大利亚、越南、柬埔寨以及香港、澳门等国家和地区,落地近 20 个项目,还在增加进入新的国家,「未来佳源的海外地产规模将占到三分天下有其一」。2016 年,佳源集团关联公司博源控股成为澳洲首家也是规模最大的中资上市房企,同年收购澳交所上市公司联合锡矿——在海外资本市场占据一席之地。

  从三四线到一二线,从省内到省外,从国内到国外,佳源的布局特色源于对城市轮动下机会和风险的把握,和企业居安思危的性格。在沈董看来,房地产市场是一个整体,不存在三四线一直好一二线就一直差,不存在浙江一直好中西部一直差,这是地产的规律。需要企业用更广的视角看待。城市有周期,区域有周期,甚至国家也有周期,机会和风险从来都存在,能否理性判断和提前准备非常考验企业的能力,前提要看清城市的真相。

  他例举了几个点:

  很多投资热门城市都是恐慌性买房,提前透支消费,之后的需求量还有多大,这是企业要谨慎的问题。

  很多城市的去化周期,是用短时期内畸高的非正常消费量来计算的,用这个城市的正常、稳定的消费水平去看,才是合理的。

  很多城市的土地实际供应量都比公布出来的供地指标要大,因为有一些供应不计入指标,比如复垦部分。

  国外也有机会,企业要有一个跨国界的「投资价值等高线」,德国大众当年进入中国时也没想到几年后会有这么大的市场。

  

  收并购的大胆践行者,助力快速布局和规模增长

  房地产收并购热潮起于 2016 年,标志性事件是融创收购联想地产业务。沈董告诉我们,佳源的收并购开始的更早,2014 年前后就在全国范围内通过收并购获取大量项目。近几年收并购一直是佳源增储的主要方式之一,占到一半以上,2016 年甚至占到了 70%。除了在苏浙皖的加仓,还以此进入北京、天津、南昌、重庆、贵阳等全国重点一二线城市。可见,收并购是佳源在面临招拍挂市场的激烈竞争下,能够快速布局全国、实现规模高速增长的重要原因。

  收并购的一般是本身就存在难度的项目,佳源接手的多是城中村改造项目和综合性项目,前者多存在拆迁的繁冗,后者多存在定位失误或者有难销售的业态。这些项目的投入产出比往往不甚乐观。

  佳源为什么在别人都没有碰的情况下大规模展开收并购?

  第一,佳源进一步发展的决心和对后市的理性决策。2014 年前后,佳源面临突破瓶颈的关键时期,发展是解决问题的根本途径,佳源对增储有迫切需求。在当时行情不好的情况下,很多企业和项目面临困境,这时候收并购就有很多机会。佳源对行情上升持乐观态度,“抄底」入手很多项目,为后续爆发做好准备。

  第二,进入一个新城市,面临本土房企和外来品牌的竞争,相较于主流招拍挂市场,通过收并购更容易获得项目。

  第三,佳源收并购项目前提是要能够算得过账来。佳源有一套内控指标,衡量一个项目能够满足 6 个月内开盘、且现金流达标,才能出手。沈董坦言,很多收并购项目已经在建设甚至运营阶段,比新项目更快。

  能够斩获和消化这么多项目,佳源的优势在哪里?

  一是决策和执行效率高。佳源没有设置专门的收并购团队,是作为各个地产集团公司获取项目的常规途径。在集团公司权限内的事情,总裁直接决策;需要上级决策的,老板能够快速拍板,甚至一个电话就能定下来。项目执行时,团队思想高度统一,遇到问题不抱怨,层层解决。这样一来,佳源往往能够较竞争对手先出手为快。

  不难看出,高效决策和统一思想是佳源在收并购上大展手脚的保障。这背后是企业授权到位和老板「不计较」的格局,对职业经理人的信任度高。

  二是得益于多元产业的支撑。佳源是一个全产业链的综合性集团公司,做收并购比单纯的开发商有利。地产板块之外有独立运作的商业集团、物业集团等,能够为收并购项目的「疑难杂症」提供专项支持,能兜底。比如碰到商业项目的方案和运营问题,由商业集团来负责,过程中地产集团是听商业集团的。并购来的项目即便不卖,也可以由成熟的商业集团来运营。大家目标一致、合作一致、分工明确、权责明确、效益明确,各个集团都能被激活。

  三是市场认可度高。2017 年 11 月,佳源集团被大公国际资信评估有限公司评为主体长期信用等级「AA+」(民营非上市房企中仅有两家房企达到这个评级),获得资本市场的认可。此外,佳源的操盘能力、资金实力以及秉承合作共赢宗旨,获得合作方的认可。

  

  多元化产业支撑地产发展和平抑风险

  多元产业发展是佳源的又一大特色。依托房地产开发,向各自产业链的上下游延伸,利用上下游相关行业的互补与带动效应,来规避单一行业发展的「天花板」效应,平抑市场风险,实现效益最大化;同时通过收购兼并成熟企业的方式,进入电器零售、医疗养老、文化旅游、矿产、化工等新的业务领域。

  如今,佳源已经从一家单一的房地产企业,发展成为集房地产开发、电器零售、建筑施工、医疗养老、商业管理、物业服务、智能家居、文化旅游、矿产开发、化工等产业为一体的控股集团型企业。并于 2016 年相继成立十一大集团公司。

  

  多元化产业布局显然也是个大手笔,而且多为与地产关联产业,以沈玉兴的运筹帷幄,这样的发展模式不无道理。

  多产业集团更有竞争力,相关业务对地产主业有很大的促进作用。比如融资方面,非地产板块的资金,以及海外上市平台,都能在房企融资收紧的当下,为地产业务提供发展资金,这就比单纯的地产公司有优势。再比如运营上,商业、物业、医养、文旅等板块的独立成熟发展,可以为地产业务提供垂直支撑。甚至是看起来关联度最不大的五星电器,实际上与佳源的全国化布局是优势互补,流量和效益共生。

  多元化发展还可以平抑单一地产业的风险,企业多条腿走路,实现效益最大化。

  「未来佳源集团的发展,房地产板块占一半,其他板块占一半。」

  

  员工是核心竞争力

  我们一直认为,能穿越周期的人才布局才是好的人才布局。经过企业数十年的培养,通过多重竞争和考验的筛选,对企业文化高度认同和践行,相较于「空降兵」,这批人往往才是能够陪企业穿越周期发展的力量。

  佳源的这个优势就非常明显。有一大批随企业发展成长起来的「老员工」,当年的基层销售员已经成长为集团的高级管理层。沈玉兴告诉我们,佳源的员工 80% 是内部成长起来的,外部聘用的 20% 作为人才补充。

  佳源能够给与员工发展空间和归属感。

  首先是佳源自身的快速崛起,以及与员工「共享发展」。企业的发展是员工信心的来源,佳源的目标是成长为一家「百年老店」,这个发展离不开员工的坚守和付出。佳源明文制定了一系列共享发展计划,将员工与企业构筑为利益共同体,为员工提供股权激励、成果共享、跟投以及包含退休保障、医养、子女教育和就业等一系列的长远保障。

  佳源在跟投机制的设置上也有自己的特色。跟投仅限于项目团队,总部的人员不参与跟投。总部人员是「公务员」机制,是监管者和服务者的角色。这种设定一方面给与各集团公司更大的激励力度,另一方面确保总部平台的全心全职,营造公平有序的企业环境。

  其次用人大胆,放大授权。在人才的选拔任用方面,沈董给我们印象最深的做法是,大胆任用有能力、没经验的年轻人。「经验是干出来的,要充分相信有能力有抱负的年轻人,给他一个舞台,或许能造就一个明星。」这与他的个人成长经历不无关系,他本人就是「少年成名」的例子。各集团公司每年提名 30 岁以下的提拔名额,成了硬性指标。其次佳源对集团公司将进一步放大授权,「放权才能做大」。

  此外,佳源自上而下的分享机制到位。老板把自己的管理精髓和盘托出,员工对企业的战略认知非常清晰,这是很少见的。也因此形成上下一致、简单高效的企业氛围和共识。比如前段时间佳源集团组织了一系列井冈山理想信念培训班,让每个人都能深切感受到佳源奋发向上、居安思危的企业文化。

  毕竟锋芒藏不住。揭开佳源这家准千亿房企的神秘面纱,我们发现了崛起中的浙系企业的又一种模式和高度。

  最后不得不说说沈玉兴其人。

  20 岁办厂;22 岁组建皮革公司「足佳」;25 岁成为桐乡最年轻的乡党委书记;26岁成为首个聘用制嘉兴市级机关局级干部;30 岁刚出头成为嘉兴撤地建市以来第一个辞官下海者……这份履历透露出,沈玉兴具有改革者的精神气质。他在上世纪八九十年代创立的足佳皮鞋,从乡镇企业发展成浙江省最大的制鞋集团型企业,在全国建立近两百个销售网点,实现了 「足佳,足佳,走遍天下」。

  或许,佳源天生就具备大格局的基因。这位富有探险精神和大视野的企业家,在他的地产时代也同样展示出大格局玩法。

  商海历练,大手笔的探险家,同时也是理性的风险把控者,不仅要带领企业走得快、走得远,还要走得稳、走得踏实,这可能是企业家和老板的区别。

  

  崛起的浙系房企

  中梁:2021 年实现双千亿

  近几年,中梁的发展一直都是一种「黑马」姿态,并在 2017 年提出了「双千亿」目标:到 2021 年,销售额和总资产均超过千亿。中梁的目标是进入 20 强,并冲刺 10 强,在当前各梯队门槛不断提升的情况下,中梁快速的规模扩张想必也不会停步。

  中梁战略布局区域

  资料来源:企业官方

  在将总部搬至上海之前,中梁有超过 80% 的项目都位于浙江,随着全国化布局的展开,中梁的投资版图也在不断扩大,提出了「全周期全结构」布局:

  聚焦于五大国家级城市群——长三角、京津冀、珠三角、长江中游和成渝城市群,择机布局其他城市群的中心城市以及市场经济面较好的城市;

  「二八原则」,即五个国家级城市群投资比例不低于 80% ,其他城市群不超过 20% ;

  优先布局短期差、中长期好的城市;

  优先布局一线周边、二线郊区、三四线核心;

  在冬季、春季,要优先布局一线、强二线及东部沿海经济发达的二线城市;

  据了解,目前中梁已进入上海、浙江、江苏、安徽、江西、福建、山东、河南、湖南、湖北等 20 余个省市。

  滨江:2018年冲千亿

  另一家提出要在2018年冲千亿的浙系房企是滨江。2017 年,滨江集团合约销售额达 615.1 亿元,增长 67.67% ,创历史新高,位于百强房企 34 位。从 2014-2017 的销售业绩增长来看,滨江集团复合增长率达到了 85.5% ,在行业中处于领先。

  

  在城市布局上,滨江采用的是「雁型」模式。这是一种「核心依托一城一地、渐次分层向外围展开」的布局模式。

  

  就实现千亿目标的城市配比来说,滨江以杭州为核心,深耕浙江富裕县市,这些浙江本土城市对其业绩都有着很高的贡献率:杭州的销售目标是 300 多亿,五个重点城市(上海、深圳、温州、湖州、义乌)各约 60 亿,十个富裕县市(平湖、温岭、奉化、乐清等浙江本地城市占大半)各约 30 亿。与此同时,滨江在这两年也加快了拿地速度。其在 2017 年成立了并购领导小组,通过招拍挂和收并购等方式共获取 20 个项目, 2018 年的目标是新增 30 个项目。据了解,截至 4 月中旬,滨江已入手 11 个项目,除招拍挂方式之外,还包括村级留用地、产业加开发、收并购等,投资方式更为灵活、多元。

  截至目前,滨江货值储备已经达到 2500 亿元,由于拓展力度仍在加大,会争取实现 3000 亿的储备、明年将达到 4000 亿。如达到 40% 的去化,即可实现千亿目标。

  蓝城:十年内建设百个小镇实现万亿销售额

  说到特色小镇,就不得不提到另一家浙系房企:蓝城。

  蓝城目前在全国有 10 个小镇项目,全国 10 个小镇的先后开发,使蓝城对于小镇生活服务的理解,随着项目建设而不断完善和深入,并最终形成了系统性的成果。蓝城于 2016 年成立了蓝城生活有限公司,计划 3-5 年时间,打造 5-10 个样板小镇,并提出「百镇万亿」计划,十年之内建设百个小镇实现万亿销售额。

  蓝城小镇分布图

  资料来源:企业官方

  与此同时,还发布蓝城生活服务品牌——镇长,「镇长」不是个人,而是蓝城小镇标配的生活服务体系,涵盖健康、教育、产业、商业、物业等综合服务体系。

  

  蓝城小镇的开发模式中存在「五大要素」,分别是政府、团队、资金、机制和平台。

  政府——政府的协调共管,与政策、规划、基建支持

  团队——一支理想、情怀、坚毅的核心团队

  资金——蓝城集团将成立蓝城小镇开发运营基金

  机制——蓝城生活服务集团将培育不同特色小镇的自我生长系统,并将全面实施合伙人机制,实行动态股权调整和权益分配

  平台——绿城教育集团、绿城医院、绿城颐居、蓝城健康、蓝城颐颐养、蓝城农业为小镇的开发和营造提供服务产业链支撑。

  祥生:年复合增长率 100% 的「黑马」房企

  祥生在过去的三年分别完成了 109 亿、325 亿、567 亿的全年销售额,年复合增长达到 100% ,从百强房企中脱颖而出。

  对于如何快速占领市场、做深做透城市,祥生用的是「四全打法」,即全域覆盖、全类产品、全龄客户和全位服务。

  全类产品,即在一个城市里,业态和产品的种类是齐全的;

  全域覆盖,即城市不同区域都有项目,甚至上山下乡全都有;

  全龄客户,即祥生在根据地提供全年龄段、全生命周期的产品供应;

  全位服务,祥生有自己的物业服务、酒店、超市、养老和各式小镇文旅服务,基本上在根据地城市,祥生提供了围绕城市开发运营的全服务体系,形成完整的产业链。

  从具体城市选择来看,祥生更看重一二线城市外围和三四线城市,因此企业提出了拥抱大城市,做深小城市的战略。一二线城市方面,在北京、上海、杭州等地多点布局,寻找城市 40 分钟轻轨生活圈,选择城市轻轨的延伸点,提前布局。三四线城市方面,布局上海、杭州、南京等一二线大城市周边高铁 30 分钟可到卫星城市群,享受大城市外溢的客群。在当今大都市圈的发展环境下,这类城市将成为企业未来的重要货仓。

  

  确保快节奏的有序转动,需要的是对整个产业链资源的提前整合和运筹帷幄。祥生能够快而不出错的强大保障,是「五个前置」,即团队前置、产品前置、采招前置、金融前置和营销前置。「五个前置」的目的是要保证在拿地前做到 12 个「定」。

  其一,刚性原则,如果一线员工去拿地,如果没有做到至少四个前置,原则上就不能上会。比如拿地前,你就得做到预招投标选定好施工单位,同时团队前置要求项目老总和 7 大员都到位。即团队前置定编、定人。

  其二,量化原则,即对五前置有个量化的指标,即每个前置设置了一个权重分值,拿地之前要分类打分,比如团队前置 30 分,设计前置是重头 30 分,金融前置 20 分,采招前置 20 分。设计要完成定标、定案,采招要完成定队伍、定目标、定方案。

  其三,细化原则,祥生五前置不是简单的规范,而是每个前置都细化的非常清晰,规范。以新增加的营销前置为例,要求做好定案名、定销售三宝(售楼处、示范区、样板房)、定首开。金融前置要做好定对策、定方案。

  * 本文与房地产城市与投资研究中心(dushiquantz)联合发布

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 1 参与 1
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

克而瑞

上海克而瑞信息技术有限公司

头像

克而瑞

上海克而瑞信息技术有限公司

550

篇文章

1339

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码