首次！克而瑞发布深圳租赁市场报告及榜单

中国租赁住宅金融形势系列论坛深圳站落幕！克而瑞发布《 2018 全国租赁住宅半年报》、《深圳租赁市场报告及榜单》。

7 月 25 日，由克而瑞主办的「中国租赁住宅金融形势系列论坛」走进了深圳这一租赁市场如火如荼发展的热点城市。

克而瑞作为行业领先的第三方研究机构，在现场发布了《 2018 全国租赁住宅半年报》，克而瑞深圳机构通过对租赁市场主要参与方的大量监测与深度分析，首次推出了《深圳租赁市场报告及榜单》。

来自深圳及周边的近 200 余位租赁领域的企业代表、行业人士等齐聚现场，作为华南区域长租公寓领头羊的招商蛇口、金地商置、窝趣根据企业实践经验与洞察带来了众多精彩、独到的观点，并与与会观众进行了热烈互动。我们第一时间将这些干货整理出来，与大家一起分享，希望能给各位读者或相关从业人士带来一些启发。

克而瑞深圳机构总经理陈洪海：

《深圳租赁市场报告及榜单

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深圳是一个在资源、产业和人才方面高度聚集的城市，人口吸附能力的不断增强使得深圳租赁需求市场具有很大的发展前景。

”

克而瑞深圳机构总经理陈洪海先生隆重发布《深圳租赁市场及榜单》，从宏观环境、发展现状和未来、客户画像详细剖析了深圳租赁市场，并对深圳 2018 年上半年房企长租公寓已拓房源榜单和运营商集中式已开房源榜单进行深入解读。

深圳人口吸附能力不断加强、新房限购政策、宽松的人才引进政策、人才和保障性住房供应量的增加以及租赁和人才保障房用地供应的增加，都促进了深圳住房租赁市场规模的进一步扩大。

整体市场供应收窄，导致部分住房需求进入租赁市场；限购政策仍然严控，租赁扶持政策的持续加码，市场上部分住宅实行「先租再议售」策略同时银行为租赁市场开通金融通道，多个房企设立租赁品牌以作长期运营准备，深圳多家房企的多个项目转长租。

长租市场竞争力度加码，各知名开发商竞相提高市场份额，住宅转公寓是当前的主要渠道之一；招商蛇口暂行领先，但各开发商都有计划再进一步扩大规模。以青年人为核心，各运营商拼格调、拼配套、拼服务、拼兴趣、隐性拼价格等，不断通过自身差异化价值进行圈客。

白领阶层与高级产业工人、个体精英户有稳定收入，愿意为了其租房需求支付更多租金，为长租公寓主要客群。通过对各类客户的产品需求敏感点进行具体分析发现大部分客户对于租金价格比较关注，其次是通勤便利度和时间，由于租赁群体自有的「成长性」以及人才引进长效机制，深圳的租赁客户结构处于动态变化中，各个方向都往中端市场集中。

2018上半年深圳租赁市场两大榜单：

招商公寓发展有限公司副总经理张敏：《如何做好长租公寓现金流管理》

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管理现金流，核心就是怎么样提高收入，怎么样降低运营成本。

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招商公寓发展有限公司张敏先生针对长租公寓行业发展进行解析，如何把市场做成一个比较完整的生态圈，从融资开始、到投资、到建设、到专业的运营管理，最终到资本市场的退出。只有这个链条打通了，每个环节有专业的机构、专业的市场出现之后，才能真正意义上说我们长租公寓市场是趋于稳定、趋于成熟。

现金流，在财务上有很多概念，今天主要是介绍经营性现金流，也就是租金收入减运营成本这一块。对于租赁改造投资来说，经营好现金流，可以缩短投资回收期，提高投资回报。对资产投资来说，可以提高回报PE，使资产升值。

长租公寓运营的收入分两部分，一个是租金收入，一个是其他经营收入。目前招商收入中租金占99%。当公寓做到一定量的时候，会有其他增值服务收入。相应的增值收入，会伴随着服务成本提高，就目前来说，这一块边际效益来看，不是递增的关系，它是递减的关系。所以我们谈到服务质量、服务水平、服务品类，我们都选择客户最需要的服务去提供。

对于新租量和续约率，我们在管理项目的时候也会有一个误区，就是续约率越高越好，因为这样带来获客成本和销售成本会降下来，但是92%-93%的出租率是最理想的，那这时候价格和出租率带来的整体效率是处于平衡状态。出租率低于90%，那你的经营管理一定存在问题。但如果你的出租率达到99%、98%的水平，那么你的价格一定会便宜于市场，就是价格还有上升空间。

运营成本主要是人力成本、能源成本、维修成本。讲到成本，公寓运营一般会引入一个重要的参考，也就是成本运营效率，服务公寓能做到65%-70%，长租公寓会做到85%-92%之间。其中控制人力成本的关键要素有合理优化岗位设置、公共区域的动线安排、一岗多能的培训机制、智能化的运用；能源成本则是通过节能环保意识宣传、能耗监控、能耗管理来控制；维修成本可以通过维修队伍专业化、点与面的关系、系统平台的应用和专业维修平台公司控制，从而带来最终效益更大化的目标。

招商蛇口的品牌愿景是中国中长租公寓领导品牌。重点聚焦一二线城市高成长型公寓市场，覆盖城市多层租房人群，不会做散点城市布局，为城市中坚人才的品质生活提供「全周期」解决方案。

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窝趣深圳分公司总经理邝允华：《公寓全链条运营管理逻辑》

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公寓行业不会是几个寡头垄断的行业，大有大的玩法，小有小的生存之道，未来将会形成一种共生共荣的局面，保持自身核心竞争力是关键。

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窝趣深圳分公司总经理邝允华先生发表了《公寓全链条运营管理逻辑》的主题演讲，结合窝趣自身实践，围绕公寓全链条运营管理的核心环节和体系进行了精彩的分享，表明了窝趣做好行业价值赋能者的决心。

公寓三个关键点：地/房、金融、运营三个方面相互依存，通过金融手段支持获取房源，通过运营实现客户满意和资金退出。

基于租赁消费模式的升级、市场竞争加剧、经营难度加大以及经营所有权分离，窝趣通过实践不断提高运营效率，提高盈利水平，将自己打造成一个的专业化运营商，特别注重品牌影响力的提高和运营管控能力提升，建立起一个透明的平台，实现体系共享。

运营管理不只是「带出租职能」的物业管理，服务属性更为突出。好的运营公司应该更向前端延伸，不仅是参与产品、服务的设计，同时更应该研究消费者，前探到项目定位。随着品牌公寓单个项目的不断扩大，物业管理俨然成了公寓管理的一部分。

公寓行业最终仍是投资逻辑，市场是多样化的，应该有更多的细分才能获得更好的回报，而服务和品牌是获得溢价的有效手段。公寓提供的应该是生活方式，而不再仅仅是居住空间，客户体验是全方位的，包括品牌、软硬产品、规范性、社交和互动、生活配套等等更加细节的管理。

项目定位、筹建管理、经营管理构成全链条管理-项目运营3大核心环节，而全链条管理的6大体系分别是：产品研发体系、筹建支持体系、人才培养体系、运营STEP管理体系、IT系统支持体系，会员管理/销售体系，6大体系形成一个相互配合的闭环。

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金地商置火花投资助理总经理刘雯：《社群化长租公寓如何改变都市人群生活方式》

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全品类发展与客户联动， 火花业务是地产多元化时代的战略选择。

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金地商置火花投资助理总经理刘雯女士从社群化长租公寓以及都市人群生活方式的维度分享了金地商置在长租公寓领域的战略选择。

在深圳大概有2000万居住人口，有将近一半的人都居住在城中村。在未来五年内规划要有20个城中村的拆改，满足50万人的居住需求。因此有很多的品牌，包括万科的万村计划，还有早期的深业柠檬公寓等等品牌开发商都已经进驻到城中村里面。一方面，大家能够直观看到对城中村外立面，包括产品进行升级改造，而更深层次是这些品牌对整体街道环境的治理，以及安全的治理，让整个村的环境变得更加美好而去做努力。

金地商置是金地在香港独立上市的做商业地产独立运作的公司，主要业务包括城市综合体、写字楼，2015年成立全资子公司独立运作长租公寓和联合办公这两个业务板块，这个公司就是火花。火花目前已经布局了深圳、上海、杭州、成都等一线城市，未来也会布局到金地集团所在的主要一线、准一线，还有重点的二线城市。深挖住户需求，打造标准化＋个性化主题产品，匹配不同人群不同需求。

美目前运营的公寓产品里面，90%的客户都是青年人，同时消费群休年轻化，消费观念发生转变，不再需要物质文明，更多是需要心理上、精神上的归属。

针对现在的消费市场，要采取相应的服务创新：1. 细分产品，打造全生命周期长租公寓产品；2. 智能化贴心服务，打造全方位智能硬件管理系统和智能软件；3. 人性化配套，打造人性化智能便捷杜区；4. 人情味社群运营，特色服务杜区自治，充分发掘客群个性资源。

易居克而瑞副总裁张兆娟：《2018全国租赁住宅半年报》

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租赁市场从蓝海走进红海，无论拿钱也罢，还是银行授信，都是头部集中。

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现场，易居克而瑞副总裁张兆娟女士发布了《 2018 全国租赁住宅半年报》，对上半年全国租赁行业与市场发展做了深入解读。

从政策整体上来看，具有连续性、稳定性的特点。加快建立长效机制，从宏观指导逐渐向微观深入，这主要体现在政策深化与人才落户两个方面。

多地集中投放租赁用地，总量超367万方，上海供应量占1/2；上半年，自如首次以房租分期为底层资产，成功发行第二笔ABS。行业扩张期，资本涌入，各方竞争加剧，运营商已经出现淘汰的趋势。

这个市场刚开始就从蓝海进入红海了，竞争还是比较激烈的。未来克而瑞希望做长租公寓的大数据，并推出一些新产品。今天是一个小型的高层论坛，未来会有小型的发布、论坛等。接下来，克而瑞还会走进广州、杭州、南京、武汉等城市。

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中国租赁住宅金融形势系列论坛

第三站

8月9日·杭州专场

不见不散

克而瑞：中国房地产大数据应用服务商，十余年淬炼，从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环构建，细分领域咨询服务，纵向产业链整合能手，服务于TOP100强中90%的房地产企业。作为中国房地产大数据应用服务商，克而瑞在大数据应用上，同时具备深度与广度的特色，远远走在行业前列。克而瑞成立于2006年，在房地产大数据领域深耕十载，建立起房地产数据库系统“CRIC”。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。通过这两块业务，为克而瑞积累了大量让同行青睐的行业数据。同时克而瑞积极进行纵向产业链的延展整合：通过“筑想科技”搭建了中国建筑建材产业链SAAS服务，为房企设计部、采购部、设计机构及上下游企业提供专业服务；通过“中房研协”发布的中国地产企业测评榜，更是成为业内、社会公认的权威榜单。克而瑞也因为这两块业务，分别在建筑建材数据领域、企业数据领域，建立起了庞大数据资源，大数据的广度由此延展开来。