科技黑② | 南朗诗 北当代 绿金茂,GGGGG州坝是个啥?

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  房地产有三大看不懂:

  一是看不懂房价,不解释;

  二是看不懂政策,限制、鼓励轮番出,政策储备超出想象;

  三是看不懂概念,产品有院子、大院、合院、平层、洋房、高板、平墅……科技住宅又有三恒、六恒、5G、5H、绿金、家无限、被动式、毛细管网……销售顾问解释很久,业主还是一脸懵逼,有的人觉得高大上,有的人觉得吹嘘大于实际。

  本期「科技黑」系列第二篇,就来说说房地产里「科技住宅」概念到底是怎么来的。

  

  01

  源起

  被逼出道

  率先实现工业化的欧洲,在 20 世纪 70 年代发生了两次严重的能源危机。1973 年,阿拉伯国家因不满西方国家支持以色列而采取石油禁运,油价从 3.01 美元每桶涨到了 11.651 美元,随后石油输出国伊朗又爆发了革命。正在跟着美国大哥跟苏联打冷战的欧洲国家人民纷纷陷入挨冻中。

  在饥寒交迫的时候,一位科学家站了出来,他叫布鲁诺·凯乐,是苏黎世瑞士联邦高等工科大学建筑物理学首席教授,他开始研究减少暖气、空调的使用也能维持室内的温度,方法是用新的建筑外窗和外围护结构系统,以及新的采暖制冷技术,减少建筑使用过程中的能耗。

  布鲁诺·凯乐就这样成了这一领域的鼻祖,这时候科技节能建筑技术叫微能耗建筑技术。1984 年 10 月 8 日,布鲁诺·凯乐把辐射空调技术(三恒系统)申请了专利。这项技术也开始在欧美推广使用。

  不过 1984 年的时候,中国的房地产还没有市场化,还全部是福利分房、单位建房,也没有人会关注到住宅技术革新。直到 21 世纪到来,有两家企业不约而同地想到了引进这一技术。

  2003 年,当代集团请来了布鲁诺·凯乐教授,把瑞士的那套辐射空调技术搬到了万国城 MOMΛ 。靠着这套先进的系统,房子不用「空调、暖气」,也无须开窗,却能实现 24 小时的恒温恒湿,且空气清新。

  

  当时,这一住宅产品被市场评价认为太超前了,技术超前,设计也超前,就成了当代的一个标志性建筑。

  当代为什么要做不一样的产品?「 我们比万科、招商等深圳企业晚起步十年,没有更多市场优势 」这是当代管理者的解释,走差异化竞争战略。

  不光北边的当代要搞差异化战略,南边一家年轻的房地产企业——朗诗,也是被「 逼着 」才走上了科技地产的道路。而且有意思的是,这两家请的是同一位老师。

  从公务员下海创业的田明,刚在南京支上朗诗的大旗,就在第二个项目上犯了难。

  2004 年,田明在南京新城拿了一块宝地。地倒是好地,可这块好地周边聚集了四五十家开发商,既有国内的一线大佬,也有不少南京当地的地头蛇。

  虎狼环伺之下,四十多岁的田明算起了内心的小九九,「 论高质量,我们比不过大牌土豪;论低成本,我们拼不过本土开发商。」这次,他也要做不一样的东西。

  于是,田明派出了一批人三顾瑞士,不光把布鲁诺·凯乐和他的技术请到了南京朗诗国际街区的建筑工地上,还把「 恒温、恒湿、恒氧」六个大字写进了封面、贴到了墙上,开始在市场使用。

  「 三恒 」这个概念就成了中国的科技住宅最原始的标签。

  「 三恒 」指恒温、恒湿、恒氧。南京朗诗国际街区的要求是恒温 20-26° ,恒湿 30%-70% ,恒氧每 2 个小时置换一次空气。恒温靠地源热泵系统,用土壤里热量给房子输送能量,据说综合节能达到了 80%。恒湿、恒氧都是靠空调/新风系统进行空气、水汽交换。

  

  科技住宅技术在欧洲是被能源危机逼出来的,在中国是被市场竞争逼出来的,都是被逼出道。

  02

  演进

  南朗诗、北当代

  虽然拜进了同一个师门,当代和朗诗这一北一南的两兄弟之后走的路却不一样。

  当代研究的是辐射制冷系统,「 恒温恒湿不是简单的一项技术,而是通过整个系统的平衡运作精确控制室内环境 」,这套系统相当于一个微型「环境控制」装置,温度和湿度一旦搭配不好,空气中的水汽就会变成水滴,水滴一多,不是下雨就是附着在窗户、家具上。维持足够湿度,又得让水分不从空气里跑出来,这个温度就叫「 露点温度 」。

  

  不过,要做到绝对稳定太难了。所以当代用了建筑物理技术,在天花板上吊挂被动冷梁,通过辐射与对流,持续不断地带走室内余热;敷设于架空地板下的风管,不断换空气进来。

  朗诗则开始做本土研究分析,他们通过计算全年日照数据,分析到底多宽的遮阳板效果最好,在顶楼种植绿植以减少楼体被阳光直射的升温程度,还把原来德国人的集中式设计改成了更符合国人习惯的分户式设计。

  朗诗还开始在「 三恒 」系统的基础上往外延申,比如增加了 VOC 及甲醛含量的控制,从室内温湿控制走向了健康概念的方向。因为要控制更多指标,家居建材就都北纳入监测范围内,最终发展成采购、工程管控。

  03

  打破

  圈子里来了陌生人

  眼看着「 南朗诗 」和「 北当代 」把瑞士人的技术学以致用,也要打出不一样套路牌的金茂收拾好行囊,也踏上了西天取经之路,不过它想给自己找个新师父。

  金茂最后在欧洲拐了个弯,从瑞士的老邻居德国人手里搞来了「 毛细管 」,也开始讲「 三恒 」概念,通过毛细管网系统和新风系统控制温度、湿度。

  你可以把毛细管网看作是毛细管样子的暖气片,这些跟笔芯一样细(φ=0.5-0.7mm)的毛细管组成一块块网络,使用的原理也是水循环系统与空气进行热量交换,只不过毛细管网比较细,可以做到墙体中,被石膏、腻子、墙漆完全覆盖,室内会美观很多,而且是全年 12 个月在工作。

  金茂是后进者,但俗话说来得早不如来得巧,2014 年金茂第一个科技住宅项目「 广渠金茂府」推出时,正赶上了北京大雾霾。不开窗、新风除霾、取暖不烧煤,这些卖点很快被市场记住,科技住宅和健康联系在一起才真真正正深入人心。

  

  脑子灵活的金茂趁热打铁,提出了「 绿色科技 金茂品质 」的概念,简称「 绿金 」。

  04

  竞争

  技术不够,数量来凑

  广渠金茂府的热销,再加上跟雾霾打起了持久战,主打科技+绿色的开发商就越来越多,这个赛道上忽然挤进了不少人。前面已经有了「 三恒 」、绿金、科技宅,新进来的总得找到不一样的卖点,给人升级换代的感觉。

  金茂府在做完以毛细管网和新风为主导的「 三恒 」系统之后,很快总结了「 八大绿色科技系统 」,给自己的恒温、恒湿、恒氧做背书。随着新项目的不断开盘,又从「 八大绿色科技系统 」增加到了「 十二大绿色科技系统 」,把水净化等也加了进去。

  朗诗在恒温、恒湿、恒氧的基础上,加上了恒洁、恒静、恒智,变成了「 六恒 」系统,一边靠着新风除霾把空气中的PM2.5、甲醛、TVOC(各种挥发性化学物质)等有害物质赶出去,一边还得保证室内温度和湿度的适宜。还第二次拜师,从德国师父手里学习了「 被动房 」的技术,从建筑的材料、结构、设计全面研究,并且拆分出朗绿科技,专门做科技绿色住宅服务。

  葛洲坝也想做科技住宅,但觉得「 三恒 」系统的故事快被讲完了,就在 2016 年提出了「 5G科技」住宅的概念,包含了绿色健康(GREEN)、德系精工(GERMAN)、工业集成(GATHER)、智慧互联(GRASP)、服务增值(GAIN)五个子系统,把建筑设计、智能生活、物业服务全都囊括了进去,堪称大而全的包装代表。

  万科也用了五个关键词解释自家的技术:智能、舒适、健康、精工、无限,并且把这套系统称为「 家无限 」——无限系,让消费者觉得买了房子就有 N 种可能。

  沉迷于概念的「数量提升」,层出不穷的科技概念越来越走上大而全的道路,经常让消费者产生「本来想买个房子,最后不知道到底买了啥」的感觉。

  自此,科技住宅的概念从上世纪 70 年代的欧洲产生,21 世纪初漂洋过海来到中国,从单一的复制,慢慢变成了健康、舒适指标的全面囊括,也走上了一条有中国特色的科技住宅之路,经过概念化改良,西餐变成了中国菜。

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