通过买卖关系获得的违法建筑，买受人应当承担处罚责任吗？

（一）主要事实

夏某从2000年开始从事儿童玩具加工行业，三年后，由于夏某有自己的管理策略和销售渠道，经营效益非常好，为扩大规模，夏某买了当时一家倒闭企业的厂房，但是该厂房因没有经过合法审批，随后就被认定属于违建，有关部门立刻对夏某下达了处罚通知，那么买受人应当受到违章建筑的处罚吗？

（二）律师分析

《行政处罚法》第三条规定：“公民、法人或者其他组织违反行政管理秩序的行为，应当给予行政处罚的，依照本法由法律、法规或者规章规定，并由行政机关依照本法规定的程序实施。没有法定依据或者不遵守法定程序的，行政处罚无效。”本案中，夏某虽然是通过买卖关系获得的违法房屋，虽说不是违法房屋的建设人，但其是违法建筑现有存在的买受人和受益人，其所使用的厂房违反了相应的法律规定，可认为其具违法使用房屋，执法部门可以以其作为行政处罚相对人，责令其限期拆除，这符合法律规定。

被处罚人购买该房产时，前任业主已经进行了违法建设。被执行人购买后并且在实际使用的，行政机关现在能否针对使用人要求其对前任业主违法搭建的构筑物承担处罚责任呢？

实践中，违法建设的类型多种多样，有的违法建设行为人同时就是所有权人，有的违法建设行为人与所有权人具有亲属关系(如登记所有权人与违法搭建人为父子关系)，有的违法建设行为人是承租人，还有的违法建筑经过买卖，现所有权人不是违法建设行为人。司法实践中，各地法院对违章建筑的行政处罚相对人认定上方法不同，有的认为行政处罚相对人应当是违法建筑物搭建的行为人，有的认为房屋所有权人对房屋具有管理责任，无论违建行为是否其本人所为，均应承担行政责任。 前一认定方法是将行政处罚相对人严格限定为违建行为人。后一认定方法则将处罚相对人的范围稍有扩展，可将对房屋具有管理责任的所有权人作为处罚相对人。但后一认定方法在适用时仍面临不同的情况，如果所有权人在违建前后并无变更，因所有权人始终具有管理责任，以所有权人为行政处罚相对人尚不会引起太多争议。如果遇到买卖的情形，现任业主在违法建设行为发生时并没有管理职责，需要考虑的问题是，现任所有权人没有违法建设的行为，责令其拆除的原因及正当性基础何在？

由买受人承担状态责任，可能招致是否合理的追问。考虑到房产买卖系重要交易，买受人本应谨慎注意，对买受的房产是否有违法状态仔细查看。买受人支付对价时亦应已将违法建筑的成本、收益计算在内，要求买受人承担状态责任是合理的。若买受人为善意买受人，购买时不清楚房产具有违法状态，因此承担行政责任，履行拆除违法建筑的责任，买受人可以以卖方存在瑕疵给付为由，向卖方主张违约责任，买受人的损失可得到弥补。要求买受人承担状态责任，拆除并非自己所搭建之违法建筑，符合行政法的比例原则、效率原则。

行政法意义上的比例原则，被称为是行政法中之“帝王条款”。比例原则是指行政权力在侵犯公民权利时，必须有法律依据，但是必须选择在侵害公民权利最小的范围内行使之。这里也是依据《行政处罚法》第三条的相关规定。根据该规定，一般认为，行政处罚的相对人是违法行为人。

（三）维权建议

（1）审查房屋权属及法律状态。购买房产之前，最好到相关房屋管理部门去查询一下该房产的权属状态，看其是否存在权利瑕疵，有无抵押，是否存在一房二卖；看其是否属于违章建筑，如果属于违章建筑，最好在合同中注明如遇政府罚款或者拆迁的相关处理方法。建议最好不要购买违章建筑，目前主流观点还是不受法律保护的。

（2）补办相关证照。如果只是罚款的话可以在交完罚款后向相关规划部门提交材料申请补办证照，使其继续存在。

（3）依法追偿。如果购买时属于善意买受人，遇到政府拆迁或者罚款的话，可以在交了相关罚款或者拆除建筑之后向原房屋所有人追究违约责任，或者追偿损失。