按揭贷款期限多久最划算？银行经理告诉你，不是30年也非20年

按揭贷款在中国是随着房地产兴起而发展起来的一种新型信贷方式，虽然不是我国首创，却被我们玩到了极致。按揭贷款是分期付款的其中之一，由于发展时间并不长，所以有不少人感到陌生。

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很多人在买房子时，总是很犹豫按揭贷款期限多久最划算？到底是按揭贷款30年划算呢，还是按揭贷款20年划算。绝大多数人的想法是，如果有能力10年还清贷款，绝对不会采用按揭30年的方式。银行经理告诉你，其实这种想法是错误的，不是30年也非20年，分为2种人有2种方式。今天楼市指闻就跟大家一起分析一下按揭贷款期限，什么样的最好最划算。

一、如果你是投资买房。

所谓投资买房也就是为了追求房子的短期升值，借助于楼市和房价的东风，让房子在几个月或者一两年内总价上涨，然后迅速卖掉房子赚取差价，房价上涨速度越快越好，涨得越高越好，这样赚的越多，遇到房价下跌就赔了，例如燕郊楼市，炒房客一片哀鸿。

既然是投资买房，就需要确保资金灵活周转，二套房贷款利率很高，不划算，所以一般最好选择一次性全款。

【结论】这个不必多说，投资者应该都懂，为了资金灵活，尽量全款。

二、如果你是自住买房。

也就是刚需买的房子，因为是刚需基本不存在炒房差价的问题，就像任志强说的“刚需买房不需要考虑房子升不升值。”如果刚需买一套房子总价格100万元，根据现行基准按揭贷款利率4.9%，并且按照等额本息来计算的话分二种情况：

1、假如按揭贷款10年的话，那么每月月供等额本息是10,557.74 元，刨去本金外，需要单独支付总利息是266,928.75元。

按揭贷款10年

2、假如按揭贷款30年的话，那么每月月供等额本息是5,307.27 元，刨去本金外，需要单独支付总利息一共910,616.19元。

按揭贷款30年

从上图的计算方式一目了然，可以看出，按揭贷款30Ian的利息总额比按揭贷款10年的利息足足高出了70万元，天呐，利息这么高，还是早早还完款了事。不不不，我们还没说完，继续往下看。

接下来，我们加入一个社会因素进去再次计算，就是人民币的贬值速度，据统计人民币从1987年就开始踏上了贬值路程，当然是对内了。显而易见的就是物价纷纷上涨，以前一个包子2毛钱，现在一个包子需要1.5元，足足上涨了8倍；以前1个鸡蛋兑换1个冰袋（1毛），现在鸡蛋1.5元一个，足足上涨了15倍。据统计人民币对内贬值速度是每年10%左右，那么我们把贷款30年的利息总额加每年贬值10%来说，把30年的贷款利息转换到10年，利息一共113,827.024元，这个数字也很吃惊，按揭贷款10年本来利息总额是266,928.75元，按揭贷款30年利息换算为10年的就少了接近50%。（具体计算方式不做赘述，有兴趣可以自己探索一下）

【结论】我们得出一个结果：对于刚需买房，按揭贷款30年要比按揭贷款10年划算得多，贷款期限越长越好，考虑到人民币贬值速度，前提是持续这样贬值。

不敢想象？我们再看个实际的例子，下图是1989年2月20日的一份报纸

1989年2月20日的一份报纸

从报纸上得知，1982年大学生毕业后工作89元，每个月省吃俭用节省50元，如果你高瞻远瞩看到了房地产未来的趋势，抓住机会拼了命凑足首付买下一套房子，向银行按揭贷款30年，每月还款60元“巨款”，到2019年才能还清。今年是2018年了，现在每月月供依然是60元。试想一下，当初买房子时候60元是一个月收入的70%了，现在呢，这个月供仅仅够吃一顿饭吧，还不一定能吃的最好。

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所以当年有了更多的收入之后（例如除了房贷之外，你又有了5万元的“巨款”外快），你没有提前还给银行，而是拿去做生意继续赚钱了，是不是最划算？所以说，在利率较低的情况下，向银行贷款之后，有多余的资金尽量不要提前还给银行，用作其他投资等待更多的赚钱机会，机会也是成本，一旦还给银行有赚钱机会也没钱投资。并且在人民币持续贬值的情况下，原来还给银行5万元，过几年是相当于3万元，还的越早越亏本。

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