自持租赁住房出新规，避免开发商以租代售

企业自持租赁住房是指由房地产开发企业等主体开发建设，并长期持有运营的“只租不售”型住房。长期以来，我国的住房租赁市场供给主体相对单一，以个人散租为主，租赁服务标准较低，租赁关系稳定性较差。自2106年企业自持租赁住房被提出以后，企业自持租赁住房已经开始进入试水落地阶段，发展机构性租赁住房对整个市场都大有帮助。

自持租赁，万科翡翠书院成亮点

2016年底正是“房住不炒”在中央经济工作会议上被首次提出的时候。此后，国内住房体系结构性调控不断加深，培育和发展住房租赁市场被提到新的政策高度，住房租赁在实现“住有所居”方面将发挥更为重要的作用。

2017年7月20日， 住建部会同国家发改委、证监会等八部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。住建部会同有关部门选取了广州、深圳、武汉等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

后续各地开始出台相应政策，包括鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。据不完全统计，截至日前，全国已经有超过10个城市成交租赁类土地，供应超过10万套租赁房的土地。其中，北京已经成交超过27宗土地，当中包含70年持有租赁房源140万平米。

在此政策背景下，首批自持租赁住房的，万科翡翠书院已于5月正式启动租赁运营试水，首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。据了解，在运营后的一天时间里，万科翡翠书院的入住率就达到80%，这也意味着，国家首批自持租赁住房得到了市场的一定认可。

多地对自持租赁住房再出新规

7月18日，天津市国土资源和房屋管理局发布《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》。主要有五条要点:第一，企业自持租赁住房应以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。第二，自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。第三，自持租赁住房应以中小套型为主，优化房型设计，鼓励采用符合市场需求的住房套型。第四，企业自持租赁住房应纳入天津市房屋租赁信息服务与监管平台管理。第五，企业对自持租赁住房的租赁实行市场化机制，全部公开对外租赁，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。

7月17日，杭州住房保障和房产管理局发布《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》。其中关于住房租赁的内容主要有:第一，自持商品房屋办理验收确认前，开发企业需先申请办理自持商品房屋租赁备案手续，一次性将自持商品房屋纳入租赁平台进行公开展示，接受租赁预登记。第二，自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年，开发企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权，并对开发企业租赁备案时申报的租赁价格作了相应限制，明确租赁价格一经确定，原则上1年内不得上调。

两相比较，天津和杭州均强调了对外出租单次租期不得超过10年。杭州的新规还特别强调租赁价格在确定之后1年内不得上调。

自持租赁政策的意义

在租购并举的大基调下，杭州、天津现相继出台企业自持租赁住房管理新规，其背后究竟有何深意?

同策咨询研究中心总监张宏伟表示，多地纷纷出新规，明确自持商品房的租赁用途，并对租赁价格进行限制和监管，系对住建部提出的规范租赁市场的具体政策落实。“地方政策从执行层面体现出对租赁市场管理的加强，避免开发商以租代售，这也考验后者对租赁房源的开发运营能力。”

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进:当前对于企业自持租赁住房来说，包括杭州、天津都有比较明确的政策，这和当前租赁市场的全面发展和提速等有关。总体上此类政策利好未来自持型物业的落地，利好房地产长效机制的推进。预计未来全国大部分热点城市都会对此类企业自持概念的住房形成更规范的政策指导。可能会强调两点:第一，企业自持性用地的出让会增加，也会对房企的竞拍地价等形成约束。第二，对开发商明租实售的做法进行查处，这样也是为了形成更为规范的租赁市场。类似政策推进后，预计未来几年热点城市租赁市场的发展会更加蓬勃。

文章来源：新华网，搜狐焦点，和讯名家

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