中国平安和华夏幸福一起做公租房？把握政策的“聪明投资”

本文来源于第一财经

日前，A股上市公司华夏幸福通过公告披露，平安以137.7亿元的价格持有其19.70%的股权，位列第二大股东。市场有声音，指平安也来炒作房地产？

但据参与项目谈判的中介机构透露，平安有意和华夏幸福一起，做养老产业及公租房。华夏幸福主业聚焦产业新城的投资、建设与运营，包括长租市场方面等业务，属于当前国家政策支持的领域。而此前，银保监会发布通知，鼓励保险资金通过不同形式参与长租市场，以解决城市租客“住房难”的问题。

倘若是这样的后续发展方向，则平安的这个投资确实很值得去探讨分析。

公租房是国家鼓励的险资投资方向

今年6月1日，银保监会发布了《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，明确保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场。

在“房住不炒”“租购同权”等利好下，包括华夏幸福在内的部分企业，正在长租公寓领域进行着积极探索布局。而这一点，恰好迎合了保险资金当前一种新的运作趋势，即险资参与长租市场建设。

对于这项投资，某著名券商分析师评价称，“双方一起做公租房，这不仅不是炒作房地产，而是在帮助政府平抑房地产泡沫，是一项多赢的投资。平安的选择符合保监会关于险资投资的政策方向，同时也是很好的财务投资，符合保险资金配置原则，有利于平安拉长久期，获得长期稳定的收益，是一个很聪明的投资策略。”

对外经贸大学保险学院教授王国军认为，长租公寓稳定、长期的租金收入与大多数险企的资产负债情况比较匹配。他指出，随着保费收入和保险业可供投资的资金越来越多，保险资金也需要“能投得出去”，以保证其安全性、流动性和收益性。在如今“资产荒”的情况下，险企也需要做好投资组合，而长租公寓稳定、长期的租金收入与大多数险企的资产负债情况比较匹配。

据了解，目前我国寿险公司平均的负债久期12年以上，但资产的久期通常只有五到七年。久期不匹配的矛盾很突出。但长租公寓及公租房的好处就是久期长，收益稳定。据报道，前不久，平安将险资注入到了上海某公寓项目，成为险资投资长租公寓的首单。而本次平安与华夏幸福牵手，或许是平安在长租市场布局上的重要一环。

“平安的模式，不仅帮助政府、企业解决了公租房的资金来源，加大市场公租房的供应，对抑制楼市泡沫有帮助，同时自己也拉长了资产久期。这个业务模式，华夏幸福恰恰在这个领域比较专长，两者结合，顺理成章。”上述分析师如是说。

养老产业结合产业新城运营服务

平安和华夏幸福合作的第二件事情是养老产业，其背后的逻辑又是什么？

保险公司介入养老产业，泰康保险无疑是先行者，并且已经做到了上千亿的规模。这是将养老保险和养老服务、养老健康及生活保障完整结合的产业链，既对保险客户提供了全方位服务，也是在保险资金投资角度拉长了资产久期，提高了资产负债久期的匹配度。

同时，国家实施乡村振兴战略,是党的十九大作出的重大战略部署。总体要求是：产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效和生活富裕。据了解，华夏幸福的运作模式，主要是帮助地方政府完成产业园区的规划与建设，打造产业集群，核心产品正是“产业鲜明、绿色生态、美丽宜居”的产业小镇。这或许是平安看中它的一个核心原因。

平安在回应入股华夏幸福时指出，华夏幸福是中国领先的产业新城运营商，具有环核心城市圈的业务布局，公司看好其长期发展潜力。可见，平安对华夏幸福的投资，想必对政策和市场都有过充分的解读和考量。

上述中介人士评价说：“在产业新城、产业小镇运营基础上，延伸出养老服务，不仅提高产业新城的整体运营效率，而且对聚集人气，更好推动乡村振兴，起到十分重要的作用。从这个角度看，平安的投资目光还是非常长远的。”

投资地产占比虽不高，但符合国际惯例

表面上，平安投资房地产公司的动作颇多，但实际上，从其数万亿保险资金的体量规模看，仍是比较小的，据了解，国家允许保险公司的不动产投资比例可以到30%，但按平安2017年年报披露实际投资比例只是2%。

从平安2017年报披露的目前的资产配置来看，其2.45万亿元的险资绝大部分投资在固定收益类品种上（主要是债券投资），占比达68.5%，而对于股票的投资有11.1%。股票投资比例虽然不高，但对公司经营业绩的波动性影响比较大。上述分析师指出，“平安今年实施新会计准则后，股票市场的波动会加大其利润的波动，但对华夏幸福的这项长期投资，因为持股比例相对高，且有董事席位，可以用权益法入账，将能减少资本市场短期波动的影响，进而使平安的盈利增长更为平滑。”

此外，解决保险公司利润的波动性，适度参与收益稳定的地产类投资是一个不错的选择。国际上来看，东京、纽约、台北的一些大型优质商业楼宇，保险公司不同程度地参与其中，以获取稳定而持久的收益。但保险机构通常是长期持有，而不是短期炒作者，这和他们的资金性质有密切的关系。

庞大的险资背后，是广大保险客户的长期保障和回报，险企如何做好资产负债匹配，改善久期，是一个保险公司长期稳健经营的大命题。

前述分析师认为，“华夏幸福股价大涨，反映出市场对华夏幸福及这项投资的看好。平安保险资金运用的出发点，在于保险资金的长期保值增值。平安投资华夏幸福，十分符合保险资金的特性，同时与当前的政策和市场导向不谋而合，兼顾了多方面的因素，是一个多赢的结局，聪明的投资。”