广州二手住宅市场压价幅度增大 “买方”特征较明显

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  羊城晚报记者 张爱丽

  受限购政策和信贷收紧的影响,2018年上半年广州二手住宅市场继续处于调整态势。阳光家缘网的数据统计显示,2018年上半年广州市二手住宅登记量刚过5万套大关,同比减幅逾3成。7月23日,广州链家市场战略官周峰告诉记者,今年上半年二手住宅整体市场的“买方”特征较为明显,客户购房的成交周期亦有所延长。

  “组合贷”占比冲高

  根据广州链家的统计数据,2018年上半年二手住宅套均总价为237万/套,同比上升16.2%,整个上半年的月度均值在233万-240万元/套之间振荡。由于首套房贷利率水平从2018年2月开始逐步上调,至6月下旬大多数银行执行“基准上浮15%”的首套房贷利率标准,对于准买家而言无疑是“变相加息”,月供压力陡增。尚有资金入市的客户,对其看中物业的压价幅度亦开始增大,2018年6月的整体压价幅度为4.5%,在过去一年内仅低于2017年12月的4.7%,套均总价亦为2017年11月之后的相对低值(233.7万元/套)。

  由于纯商业贷款的利率“高企”,2018年上半年的客户付款方式发生了较大的变化,纯商业贷款从2017年上半年的41.2%下降至33.6%,纯公积金贷款及一次性付款的比例变动不大,反而是组合贷款的比例从2017年上半年的36.6%增加至44.8%,增加了8.2个百分点。周峰分析,从“纯商贷”占主导过渡到“组合贷”排头位,反映出二手住宅买家对银行贷款的依赖度并无减弱,仅仅是把利率相对较低的公积金作为附加补充,预期第三季度的组合贷比例仍有机会冲高,只有等到第四季度公积金使用规模有所减少,才会趋于稳定。

  “而立之年”是入市集中期

  据广州链家促成的二手住宅买卖交易统计,2018年上半年广州市二手住宅买家的平均年龄为33.5岁,低于2017年上半年的34.4岁,而与2017年下半年的平均值一致。其中26-30岁的客户入市比例为36.3%,同比增加2.9个百分点;31-35岁的客户入市比例为29.6%,同比增加2.4个百分点。相反,年龄在36岁以上的客户入市比例为26.9%,同比减少5.7个百分点,限购、限贷政策的贯彻执行,令已有固定居所的客户群体的“换房”意愿有所下降。

  在广州链家促成的二手买卖业务中,成交量排前15位的楼盘,花都、番禺、增城三区合计占了8个,市区盘有7个,其中2018年上半年对应客户的平均年龄比2017年全年的平均值有所增长的有8个(下表1)。在这15个楼盘中,市区盘的客户平均年龄为34.2岁,明显高于外围三区楼盘的客户平均年龄的32.4岁。广州链家市场战略官周峰认为,市区二手房价较之外围要高,对客户的资金储备要求亦相对偏高,外地来穗的年轻工薪族在考虑包括投入成本、居住氛围、交通配套等因素之后,选择在中心区外围的板块进行置业,亦合乎情理。

  

  信贷环境决定底部的夯实程度

  2018年上半年,委托广州链家出售的有效房源,平均成交周期为91天,比2017年下半年增加18天。同时期委托广州链家购房的有效客源,平均成交周期为50天,比2017年下半年增加7天。“买方市场”令潜在客户对可选择的物业的判断时间有所延长,并在物业价格的谈判过程中考虑得更多,这样便导致放售时间超过半年的房源的成交难度大增。2018年7月1-22日,经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比6月同期减少3%。而同时间段在广州链家的有效待出售房源中,有近4200套房源出现价格调整,其中属于“降价”性质的占72.4%,降幅在5%以内的占76.3%,降幅在5%-10%之间的占20.3%,这是目前业主愿意作出让步的“可控范围”。

  周峰分析,若下半年的信贷大环境继续处于“稳中偏紧”,不排除广州二手市场的交易底部要继续“夯实”,预期2018年第三季度的月均二手住宅登记量在8700-9000套/月之间,增城、番禺、花都仍旧是潜在买家的置业热点区域。

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