房地产中，有两种价格关系紧密，土地价格和房价。那么，是房价决定土地价格，还是反过来？也许两种说法皆而有之。前两期的公众号文章“给你一台时光机，你会回到30年前的曼谷买房吗？”中，我们提到了曼谷房地产市场30年（包括房价）的发展，今天，我们接着来说说曼谷30年间地价的走势。
30年地价变化
据全球知名代理公司世邦魏理仕统计，曼谷市中心的地价自1988年以来上涨了1000%。
从1988年到1996年，泰国在“亚洲四小虎”繁荣期，市中心地价小幅上扬；1997年金融危机爆发，98、99年复苏后地价直升，进入2000年保持稳定。
到了2005年，地价开始跳跃式增长，CBD主要地块的价格迅速上涨。2010年时再次放缓，这种情况直至2013年，之后市中心地价更是直线上升，2017年上涨幅度最大。
30年间土地拍卖
80年代末，有两宗地块的交易具有里程碑意义，其中一个是帝国大厦的开发商以6250元/平的价格收购了位于沙吞的一幅8莱（约12800平米）的地皮；另外一个是无线路上一块约21.5莱（约34400平米）的地皮，当时是Standard Chartered 银行经理的家，M Thai集团以12500元/平方米的价格收购了这片土地，现在是四季广场开发项目。
最近一次沙吞地区的土地拍卖是澳大利亚大使馆一幅8莱的地块，2017年时以7.25万元/平的价格出售。而在伦坡尼区，SC Asset以15.5万元/平的价格购买了Soi Lang Suan 880平方佤的地块。按总价计算，2018年最大宗的土地交易是中央集团和香港置地集团联合购买了位于英国大使馆面积约23莱的土地。
影响地价的因素
曼谷的公共交通超过120万人次，巨大人流量给车站沿线土地带来了附加价值，但并不是每条线路都具有同样的吸引力。土地价值部分取决于线路和车站的使用程度。
“土地价格的另一个重要决定因素是城市规划和建筑法规。法规中规定了一块土地上可以建造多少层、多少面积。很明显，如果在一个地块上建造的面积较少，那么土地价值就会降低。”世邦魏理仕执行董事Kulwadee Sawangsri女士说。
城市规划和建筑法规变得越来越严，但现在依然是决定土地价格的关键因素。
从地价看曼谷30年的发展
土地价格的上涨并不是一成不变的，曼谷的发展模式也发生了巨大的变化。
从历史上看，城市商业中心位于Charoenkrung 路，而政府中心位于Ratanakosin岛。在1950年到1960年，商业中心搬到了是隆和Surawongse路，这一区域便成为曼谷第一代CBD，也是曾经的曼谷地王。
到了七八十年代，曼谷向外扩张，但还没有一个明确界定的城市中心。1999年，第一条BTS开通运营， 2004年时MRT深蓝线开通。
在2000年初，高层公寓、现代写字楼、各种商场开始增多，BTS贯穿的素坤逸区逐渐繁华，市中心的界限越来越清晰。而且随着新道路、地铁、高铁、公交站的修建，曼谷城市也在不断扩大。
2017年泰国房地产价值评估及研究中心公布了曼谷土地价格升值最快的地段排名，素坤逸21巷1年升值27.3%排在了第一位。
公共交通线路改变了曼谷居民的工作、生活和娱乐方式。到2020年中期，曼谷的公共交通线路将达到460公里，而伦敦的地铁系统只有402公里。未来的曼谷无论是居住还是旅游都十分便捷。
地价上涨推高房价
地价上涨的速度超过了建筑成本，因此土地价格在总开发成本中所占的比例越来越大。拿地成本越来越高，总的开发成本上升，推动公寓价格上涨，提高了租赁项目的可行性收入。
长期关注泰国房产的买家可能会发现，同一区域两个公寓项目入市时间相差仅1-2年，售价相差可能就高达30%以上。导致房价飙涨的主要原因就是土地成本的上升，这1-2年来，尤其是曼谷市中心，地价上涨的幅度高达15-25%。而为了确保盈利，开发商通常会提高楼盘售价来达到预期目标。
曼谷的几个中心区是隆/沙吞、伦坡尼、素坤逸、湄南河岸，自2006年以来，房价上涨速度惊人，像价格在200-500万泰铢中低价位的公寓房源少之又少。
地块重新开发再利用
很多情况下，土地价格会高于地块上现有建筑的价值，很多老建筑被拆除，而土地也被重新开发。
曼谷也有这样的情况，位于无线路的Kian Gwan Tower I以及Chidlom路的Vanissa Building都已经被拆除。Dusit Thani Hotel也计划拆除，且该酒店所在地块也将重新开发。然而，到目前为止，只有单一所有权的建筑物被拆除。
公寓楼不同于其他建筑物，旧公寓楼拆除重建需征得100%业主同意才可进行。但迄今为止还没有发生此种情况，尽管现在有些公寓所有单元的总价值低于公寓所在的土地价值。泰国是一个土地私有化的国家，世邦魏理仕认为，让曼谷的公寓业主100%同意拆迁重建，很难。所以可用来开发的土地资源相当有限，加上成熟配套和优越环境附加值的凸现，制约了市中心新盘开发的速度。
房价的源头是土地供应，随着曼谷的地价持续上涨，2018年新建公寓的价格也将上升。一句话，想投资曼谷房产的朋友，不能再等了。
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