腾讯再度“增持”，战略结盟苏宁，华南城凭什么？

作者：格隆汇·江立文

最近地产板块持续一蹶不振，分析原因来看，一方面与行业持续趋紧的调控导致的需求压制，带来的行业业绩增速下滑的悲观预期有关；而另一方面则主要在于全球宏观环境带来的压力导致市场风险偏好下降等。

不过，从现阶段来看，可以做出大致判断是，投资地产股最坏的时刻已经过去，当下整个板块已经到达了跌无可跌的境地，下半年将有极大的进击机会。

具体而言，其主要原因则在于：

1、行业政策调控的力度已经达到一定的高度，持续加码的概率基本已经不大，这一点尤其将表现在此前已经经过长达两年多调控时间的一二线城市，而随着这些城市预售政策的松动，势必也将给房企带来难得的销售窗口期。

2、从当前的市场环境来看，房企的资金端较为趋紧，有较强的回笼资金的需求，而居民的资金面则较为宽松，有一定求购预期，在供需两旺的状态下，有望带动新一轮的销售行情。

3、市场的悲观情绪已经反映过度，大部分房企的股价非理性的偏离公司基本面，而从一众破净的上市房企中，我们也可以看到市场所表现出的较为明显的错杀局面。

由板块再具体聚焦到个股，在房地产下半场的这一时刻，面临的是“房住不炒”的政策大山，对各大不同类型房企起到的不同程度的压制，其次则还有宏观环境波云诡谲带来的悲观情绪的持续发酵。

一方面，政策变化对于不同类型的房企所带来的的影响势必是有差别的，但也将是极其深远的，而从这一点来说选择怎样的房企进行投资，也将直接考验投资人自身对政策面的理解程度和对房企业务模式的把握能力。而另一方面，在当前市场悲观情绪下，选择有一定避险能力的标的，守住自己的钱袋子，也将直接关系到此轮急剧的调整的风暴过后，你站起来的时候还能爬的有多高，走的有多远。

那么地产股的池子里，什么样的股票既有防护价值又有进击机会呢？值得推荐的当属华南城（01668.HK）。这家兼具房地产开发企业和房地产经营公司两个角色于一身的产业地产公司其实是当下一个非常不错的标的，其不仅估值低，下跌空间不大，且业绩造好，经营表现持续稳健，可以说存在着非常明显的估值提振空间。

接下来不如让我们透过近期公司的一些动态来看看这家有别于普通房企的产业地产公司的实力所在。

1·获大股东及战略股东看好，以股代息“变相增持”

7月19日晚间华南城公布，公司主席兼执行董事郑松兴先生及战略股东腾讯将选择以新股代替现金的方式收取末期股息。

对于了解华南城的投资者想必也知道腾讯投资华南城其实也是由来已久，而这次公司大股东及战略股东双双选择以股代息的方式，则显得尤为不寻常。

一般来说，以股代息往往意味着公司股东以要股不要钱的心态，选择押注更多的筹码在这笔投资上，而这也从侧面反映出投资人非常看好这只股票的升值潜力和公司未来的价值。由此，从这点来看，作为两大股东，尤其是战略投资者腾讯，此番举措显然向市场传递了其对华南城发展的信心。

而这样做的好处对于推动公司股东权益增长和企业融资显然也起到了一举两得的作用。一方面对于已经投资华南城多年的腾讯而言，其通过这一方式再次证明了投融资双方多年以来维持的融洽合作关系以及其对华南城前景的高度看好，作为互联网巨头潜在的背书效应也将非常有利于华南城在资源整合和各项业务上的进一步发展。而另一方面，对于华南城而言，以股代息节省了公司的现金，更算得上是对于大股东和战略股东的一种变相融资，而这也将让公司在融资寒冬下存留更多的资源推动企业运营持续稳健的向前推进。

2·回购优先票据，力证公司流动性充裕

此前由于“高息发债”引发了市场不少投资人对华南城债务问题的担忧。不过从今年的年报来看，其实最后我们看到华南城的债务压力并没有那么紧张，公司年报展现的资产负债率也仅在67%，相较于行业动辄百分之八九十的负债水平，表现的仍然非常稳健。

而所谓的高息发债，其实也是片面之词，市场并没有看到华南城的整个融资结构其实是非常分散的，而其所发行的债券不仅占据的比例不大，其到期日也相对分散，并没有集中兑付的压力。

而随着今年销售业绩造好，带来的现金流的充裕，华南城也开始响应市场情绪，进一步降低自己的财务成本和负债压力。

根据公司日前的公告，华南城于2018年7月6日至7月17日期间，于公开市场回购部份优先票据合共1650万美元。由于债券价格相对低，华南城能买到的数额并不算太多，不过从这一动作来看，显然是非常有利于提振市场信心的。

一方面在融资偏紧的大环境下，坚持回购优先票据，既有力的回应了市场此前关于公司债务问题的传闻，同时也展现了极强的流动性和运营能力。而另一方面，随着已购回的票据被注销后，华南城的有息负债也将减少，融资成本得到改善，而这也将更有利于公司后续进一步开展相关的投融资活动，让公司的经营表现持续实现优化。

3、运营稳健，合约销售符合全年目标进度

7月16日早间，华南城还公布了首季销售数据。公告披露，截至2018年6月30日止的2018/19财政年度第一季度（从2018年4月1日至6月30日)华南城录得合约销售约31.04亿港元，与上年同期23.62亿港元比较，合约销售上升约31.4%。销售面积约32.3万平米，平均售价约9600港元/平米。

从首季销售情况来看，公司增长较为明显，较上年同期取得了不错的增幅表现。而回顾今年公司在6月底业绩会上所透露的年度总体销售目标为160亿港元，按照这一数值来看，首季的销售对于年度业绩的配合也打的相当稳健。按照这样的发展态势，年度业绩目标也将大概率完成。

另外再关注到上个财年四季度的数据，2018年1月至3月华南城取得了合约销售约36.55亿港元，由此公司1至6月共计销售67.59亿港元，折合人民币约为58亿，而从2018年上半年郑州区域商品住宅项目备案金额来看，华南城的销售达到了20亿人民币。由此不难看出，今年所取得的销售成绩中，仅郑州项目就贡献了相当大的一部分。

实际上就在6月27日，郑州华南城九大项目还举行了盛大的开工仪式，而这是郑州华南城在实现一期项目繁荣发展之后的再次发力。而单单仅从当下的郑州，还有此前主阵地深圳这两个地方所表现出来的卓越成绩，也不难看出华南城的商业模式其实已经得到了非常明显的印证。而随着后续其项目在全国各地开花，这家公司未来发展潜力可谓十足。

4·牵手苏宁，战略协同再铸竞争新壁垒

互联网时代，我们常习惯问未来会有什么新变化，但却鲜有人问有什么是不变的。在笔者看来，如果一个企业若想要在未来的竞争中脱颖而出，其不仅要知道什么是变的，也一定要理解什么是不变的。

变化的确实难以把握，诸如区块链，人工智能这类新技术的发展，谁也无法预料它们会带给人们一个怎样的未来。然而不变的却是可以在当下探寻的，私以为这种不变一定也将是建立在一个庞大的生态系统之上，而也就是在这个“不变”的生态系统里，衍生出来的是外部资源的竞争和内部效能的提升，由此也就构筑了企业自身的强大壁垒 。

聚焦华南城的商业模式，其在全国各地打造的商业生态圈是其赢得竞争的核心壁垒所在，然而这样的核心壁垒还只是其自身内部的优势所在，而真正外部资源的积累则要依赖于华南城在战略协同上连接的一个又一个新的伙伴。

实际上，华南城在这方面也已经迈出了坚实的步伐，无论是互联网巨头腾讯的入股带来的对线上线下的全面融合，亦或是与电子商务领域娇娇者京东的联袂，引爆的第四代商贸物流平台的全新发展。华南城在从战略布局和资源整合的高度实现了其生态圈建设的层层加码，可谓步步为营。

值得一提的是就在7月16日，华南城还和新零售主力玩家苏宁还签署了战略合作协议，根据协议内容，未来双方将在零售、金融、投资、采购四大板块展开深入合作。

作为全国领先的商贸物流项目开发商、运营商，华南城集聚着全国优质产业资源，而与扛着智慧零售大开发战略大棋的苏宁的强强合作也将意味着两者未来将有机会产生强大的协同效应，助力双方的发展迈上一个更高的阶段，甚至还将造就出新时代下零售业和商贸物流产业合作的新典范，引来行业合作的新风向。

而随着华南城在强强联合中不断铸就全新的生态竞争壁垒，其势必也有望迎来新的腾飞，公司后续发展值得我们期待。