传北京最大商住房老板跑路！市场有多艰难你根本想不到

近日，朋友圈被中弘集团、王永红事件刷屏，有人感叹王永红的传奇，有人唏嘘地产大佬的落寞。

简而言之，中弘没钱了，高管纷纷离职，老板王永红传言跑路。

中弘北京像素作为北京商住房曾经的销冠，号称北京最大的商住项目，是中弘集团最著名的代表作，在历经北京商住限购、开发商亏损之后，它现在如何？与北京像素同病相怜的商住项目处境又如何？是否还能起死回生？

9800元首开引爆北京楼市

2009年北京像素首期开盘并主打loft房源，首次入市中弘就采用漂亮的宣传方式，几乎轰动整个北京楼市。

从上图可见，2009年北京房价几乎近2万，而此时的北京像素却打出均价9800元/平米的价格，可谓，此价一出立刻无敌北京楼市。

尽管，这只是北京像素一个巧妙的促销方式，众所周知loft产品的二层面积均为赠送，而北京像素所谓的9800元是两层面积折合后的价格，其实单价也近2万，完全就是当时的市场价，但9800元这个宣传点太劲爆了，劲爆到整个市场都为之疯狂。

疯狂到什么程度呢？

我们先来看看槽点满满的项目，以其南区5#楼为例，该楼共30层，全部为40-60平米、3.2米层高的平层小户型，每层大约30-35户，6部电梯由一条大走廊连接整个楼层。

5号楼实拍

看，有图有真相 ，像不像大学宿舍？这样的设计注定户型的得房率比较低，它的得房率在70%左右（得房率80%左右为正常值），且没有天然气。

此外，虽然现在北京像素周边配套不错，但当时项目周边配套还是比较差的，只能依靠管庄等地的配套设施，尤其是距离项目3公里处还有个垃圾处理厂，垃圾厂的影响无需多说，大家都懂。

但，重点来了！

即便如此，北京像素依旧成为刚需购房者的最爱，尤其是北漂一族。因为，2010年初北京开启住宅限购，把很多不符合条件的刚需购房者拦在购房大门之外。

而此时，北京像素的“商住两用”、“不限购”则成为刚需购房者的最佳选择，近万套商住不限购房源在4年内几乎全部售罄，几度蝉联商住房销售冠军宝座，大有舍我其谁的架势。

由于政府整顿商住房市场，导致现在几乎找不到当年北京像素盛况的资料，只能从零星报道中一窥其当年风姿。

现在网上能找到的为数不多的新闻报道截图

一纸调控令 商住房回到解放前

北京像素一时风头无二，不但吸引了大量北漂刚需购房者，还吸纳了大量投资客，因为以当时的市场来看，买北京像素或者说买商住房绝对是最佳投资选择。买了，就等于可以在家坐着收租金；买了，就等于可以坐等升值，实现财富自由。

在以北京像素为代表的商住项目风光了8、9年之后，2017年3月26日北京市住建委出台了商住限购政策，北京商住市场瞬间冰冻，从限购前每天成交20-30套的成绩下滑到每月成交不足10套。

据2018年初数据统计，自2017年3月26日后，北京商住房网签量仅3589套，较调控前一年的67013套，跌幅达94.6%。

怎么样？对比有没有很震撼？

商住调控政策：1、商办项目最小分割单元不得低于500平方米，不得擅自改变为居住等用途。2、开发企业在建（含在售）商办类项目，不得卖给个人。3、已出售的二手商办项目出售给个人时，买家资格除了满足住宅限购要求，还需要全额付款。

依旧以北京像素为例，在调控前其loft产品成交价最高达65000元/平米，而调控后，loft产品普遍成交价4万左右，平层产品成交价3万左右。

“断崖式下跌”是当时媒体形容商住成交价的惯用词。

再比如，恒大未来城当时以8.4米层高而备受追捧，记得不少朋友还在朋友圈安利过这个项目，甚至@我让我去买未来城。

可限购后，由于违规该项目不得不停止网签；同样停止网签的还有泰禾中央广场，不同的是，由于之前泰禾中央广场一切宣传包括样板间都是比照普通住宅来的（有天然气、厨房卫生间等），导致项目不得不整改，由此还引发了业主维权退房。

不难看出，随着商住房调控政策的出台，北京商住市场遭遇了前所未有的暴击，瞬间回到解放前。

中介关门底商撤出 北京像素投资梦碎

北京像素有近万套商住房源，是北京最大的商住项目，自然也首当其冲的受到调控影响。

据住在北京像素的网友回忆，2016年三四月份北京像素不但中介纷纷关门，就连不少底商也停止营业，常常前一天晚上还营业，第二天就发现关门了。

现在北京像素的底商生意不错，

也有中介依旧在坚守。

由此还繁荣了小广告市场，当时因为中介的退出，加上如今大多正规渠道都不敢显示该项目，导致北京像素出租、求租只好靠最原始的方式——贴小广告。

虽然现在网上已经可以显示北京像素的房源，但小广告事业依旧繁荣：

散落在小区各处及地铁草房站的小广告

就连北京像素物业也亲力亲为：

调控丝毫不放松 商住房未来堪忧

或许商住房市场真的跌落谷底，迫切需要看到一些希望，于是7月12日，不少媒体纷纷曝出“北京存量商办改公租房”的消息。

此消息一出，立刻燃爆市场、刷爆朋友圈。

然而，商住房的狂欢刚刚点燃就被住建委扑灭，针对此虚假消息，北京市住建委紧急辟谣，并提醒广大市民不要轻信谣言。

还未开始便已结束

难道商住房真的要凉了？

我们先来看一下商住房出现的契机，由于住宅限购，便衍生出“不限购”的商住房，加之商住房大多为小面积产品，首付较低，经济压力小，符合了刚需一族的需要。

有需要就有产品，于是大量商住产品纷纷抢占市场，同时，由于良好的市场环境，大量投资客也开始进入商住市场。

而不管开发商也好，投资客也罢，最终为商住房买单的都是有购房需求的刚需一族，尤其是北漂刚需一族。

对于住在北京像素的人来说，开发商跑路也好，商住未来堪忧也好，都不重要，重要的是生活在现在，因此，这里的人们依旧照常生活。

北漂刚需选择商住实乃无奈之举。

虽然明知商住房没有天然气，孩子不能入学，更深知其产权只有50年（实际根本达不到50年，以北京像素为例，开发商于2004年拿地，到其2009年开始售卖，产权剩45年左右），但为了在北京有个家，依旧不得不选择商住房。

并且几乎每一个买商住房的人都只是将其当做过渡性产品，打算将来卖掉后再买普通住宅。

可惜，商住限购后，此路已不通。

现在，随着政策性住宅越来越多，共有产权房，限竞房，公租房……刚需的选择也越来越多，商住房早已不是购房者的第一选择，未来市场越来越小。

因此，个人认为，未来的市场早已不属于商住房，商住房退出舞台的可能性极大。