长沙写字楼成交上涨，市场依旧供过于求

△ 2018 年上半年，长沙写字楼市场迎来新的发展阶段。但市场供过于求、空置率增高等问题也在凸显。图 / 记者辜鹏博

随着城市化进程不断革新，楼宇经济得到快速发展，写字楼这一产品吸引了越来越多投资者的目光。2018 年上半年，长沙写字楼市场迎来新的发展阶段，但同时，市场供过于求、空置率增高等问题也在凸显。写字楼已成为 2018 年长沙楼市去库存的主要 " 战场 "。

存量居高不下，去化难但也有例外

据合富辉煌(中国)湖南公司半年度数据显示，2018 上半年，长沙内五区写字楼供应和销售均较去年同期有所上涨，但供应量远大于销售量。

供应方面，2018 年上半年写字楼供应面积为 66.8 万㎡，月均 11.1 万㎡，与 2017 年同期相比上升 67%。销售方面，2018 年上半年销售面积 33.6 万㎡，月均 5.6 万㎡，与 2017 年同期相比上升 67%。

2018 年上半年，写字楼市场供销比为 2.0，与 2017 年同期相比，变化不大，均供大于求。

分区域来看，供应面积最大的为芙蓉区，供销比最大的为芙蓉区，最小为天心区。供应量最大的为芙蓉区，为 57.4 万㎡，供应比例占到内五区的 86%，供应最小的为天心区，无供应。成交量最大的为岳麓区，为 10.6 万㎡，成交比例占到内五区的 31%，成交最少的为芙蓉区，为 1.6 万㎡。可见在写字楼市场，老城区仍是供应主力，而岳麓区等开发新区则在成交数据方面占据绝对优势。

2018 年因调控新政出炉，长沙住宅市场受到影响，商办市场迎来复兴的曙光，据合富辉煌(中国)湖南公司数据，在存量及去化周期方面，除天心区库存量相对较小，其他区库存量相差不大，截止 2018 年 6 月底，内五区写字楼存量面积达 438.8 万㎡。潜在供应量方面，预计 2018 年下半年内五区写字楼可售货量为 521 万㎡。

甲级写字楼竞争加剧，存量预计增八成

写字楼的价值主要体现在区位、硬件设施及物业服务，好的写字楼具有对优秀企业的凝聚作用。0731 地产研究院数据显示，2018 年上半年，写字楼成交金额方面，绿地中心位居榜首，其中绿地中心的成交金额超 10 亿元，为前 2 至 4 名写字楼的成交总额;集团方面，先导控股 2018 上半年在长沙写字楼市场表现突出，旗下两项目均列入上半年写字楼成交金额数前十。

自 2013 年开始，长沙迎来甲级写字楼的集中供应，此后甲级写字楼存量稳步增长。但众多顶级写字楼均集聚于沿江商务区，其存量占到全市总存量的 47.6%。其中，五一商务区存量占比 21.5%，芙蓉中路商务区存量占比 17.4%。总的来说，近半数的甲级写字楼选址在湘江两岸黄金位置，而多数库存也在湘江两岸。

根据戴德梁行提供数据，2018 年末全市甲级写字楼存量预计将同比增长 83.4%。受此影响，甲级写字楼的竞争将越发激烈，市场对各项目的硬件要求及软件服务提出了更高的要求，还未入市的项目需根据市场形势和需求，做出相应调整。