三四线房价虚高！官媒：棚户改造是有讲究的。对未来楼市影响几何？

上周四，住建部召开棚户区改造工作吹风会，不仅总结了2018年上半年全国棚户区改造进展，而且再次强调了下阶段的相关工作部署和未来三年的棚改计划。

对此，小编认为，从住建部有关负责人的发言中提炼出四大重点：第一，合理界定棚改的标准和范围；第二，依法依规控制棚改成本；第三，因地制宜推动棚改货币化安置工作；第四，让困难的棚改户早日“出棚进楼”。

值得注意的是，针对因地制宜推动棚改货币化安置工作官方态度明确。那就是库存高的地区继续施行货币化安置；而房价上涨压力大、商品房库存低的地区，应采取新的安置政策。

近段时间，棚改的相关消息占据了很多平台房产板块头条，究其源头是此前国开行将棚改项目合同审批权收回总行的消息所造成的。对于外界普遍把它称为“棚改贷款审批暂停、货币化安置被叫停”，单就消息本身而言， 小编认为这种论调有过度解读的嫌疑。对此，我们可以从国开行的公开回应中得到答案：“目前各项工作正在有序推进，将严格执行国家有关政策，在上层领导指导下，配合各地依法依规展开棚改融资工作。”

之所以棚改的相关消息被瞩目，可以归结为有很多声音表示，三四线城市房价脱离实际的虚高，主要推手就是棚改货币化安置。它不仅透支了楼市未来的购买力，而且加深了投机炒房的氛围。

有力的证据是截至到目前为止，从已经公布的各项上半年数据来看，在调控高压持续了近两年后，无论是新房价格涨幅，还是房企销售业绩，亦或是开发投资金额等方面的数据统计都有所增长。拿房企销售业绩，百强房企的整体销售情况甚至可以刷创下历史新高。这其中有很大一部分原因是三四线城市的火热。

事实上，此时此刻官方再次强调棚户区改造工作是有讲究的。在去年8月份，多部委提出的“控制货币化安置比例”库存标准很多三四线城市的楼市刚好处于临界值——15个月以下。所以，对于有观点认为，房地产逆势上扬说明调控即将松绑纯属无稽之谈。引用工作会议上，住建委的有关表态，棚改是供给侧结构性改革的重要举措，为的是稳增长、促改革、惠民生。从中不难看出，棚改政策的定位并不是刺激楼市，加速三四线城市的楼市去库存。

因地制宜调整安置方式

不可否认，在实际的操作过程中，棚改货币化安置的确存在一些问题。官方如是总结：在近几年中，有的城市楼市发生了变化，商品房库存不足却没有及时调整政策，存在货币化安置比例偏高的情况。

这也就是说，官方已经清楚棚改施行以来的问题，因地制宜调整安置方式就是最好的印证。因此，小编才会在上文说，棚改货币化被叫停是过度解读，恰当的理解应该是“轻踩刹车使其适当降速”，这意味着未来货币化安置的比例会有所降低，审批会更加严格。

对未来楼市影响几何？

小编认为，管理层针对针对三四线城市的棚改紧急收紧，少了这把柴，肯定楼市的火肯定烧不那么旺了！具体而言，一二线城市的楼市相对来说影响不大，而三四线城市棚改收紧的影响显而易见。

以湖南省岳阳市为例，2017年货币化安置占棚改占比超90%，所带来的是销新房销售总面积中有超过一半是其拉动。如此一来，楼市显然不会那么火爆，房价很难维持持续上涨的态势。因此，大部分三四线城市上涨资金的来源是依靠棚改货币化安置的拆迁款支撑，假如没有这笔资金结局可想而知。

所以，除了自住购房需求，无论是投机炒房，还是合理投资，这部分城市都不是最佳选择。那么，是不是所有的三四城市的楼市都不能出手呢？

其实不然，有些三四线城市购房者可以酌情出手。廊坊之于北京、佛山之于广州、惠州之于深圳……都告诉我们一个道理：跟着“大哥”有汤喝！不过，目前来看，二线城市的辐射能力还较弱，至少要5到10年所谓的强二线城市才会崛起，邻近的三四城市才会受益。短期内，只有环一线城市的三四线楼市适合投资。