国开行棚改货币化政策变动 到底动了谁的奶酪？

6月25日，市场传出一则重要消息：棚改政策可能有变，甚至可能暂停。消息来源著名财经大V曹山石，他称各地PSL（抵押补充贷款）审批暂停，回收国开行总行，等待新政策。

这意味着棚改的全面叫停，但今天26日，国开行出面否认了，强调并没有一刀切，但是确认货币化棚改在收紧这个事实。目前，国开行总行已将棚改的合同审批权回收，所有棚改项目必须由总行审批（此前分支行也可以），进行中的棚改项目会继续执行，并未暂停所有棚改项目。这个信号背后代表了什么用意呢？

一、说说什么是货币化棚改

货币化棚改主要是区别是实物化棚改，以前对城中村进行改造，都是拆迁之后以房换房，补偿少量货币。后来国家发现这种模式不够高效，中间需要去沟通协调的地方太多，现在拆迁直接给一笔钱（很天量，所以拆一代都很有钱）让你自己解决住哪儿的问题（买房），这个就是货币化安置。

这里注意一个数据：货币化安置的比例，在一二线城市中大约只有20%，但在三四线城市已高达80%（非常之高）。这就是说，货币化安置的主要集中在三四线城市。

有人疑问，进行货币化安置的钱都从哪里来？2014年底，国开行等金融机构中推出了抵押补充贷款PSL的东西来帮地方政府推进棚改。抵押补充贷款（PSL，即Pledged Supplementary Lending的缩写），PSL作为一种新的储备政策工具，有两层含义，首先量的层面，是基础货币投放的新渠道；其次价的层面，通过商业银行抵押资产从央行获得融资的利率，引导中期利率。

简单点理解，就是一个期限比较长利率比较低的贷款，能够帮助三四线城市更好的城镇化。

了解了基本概念后，就能来看看货币化棚改对于三四线城市的影响，一是能够加速城镇化进程，二是当拆迁户拿到了钱，会重新寻找新的居住地，这就推动了他们用这笔钱去买房子，所以导致了三四线楼市的极大需求，不仅仅帮助去库存，也助推了楼市的回暖。于是，一边拆一边买构成了大部分三四线城市的楼市主旋律。

各地争先恐后的申请货币化棚改，大量的资金被被国开行投向了房地产领域，所以总是能看到很多地产奇观，一方面是中央严控房价，一方面是市民连夜排队全款抢房。

可想而知，当货币化棚改真的暂停会对楼市造成多大的冲击，三四线城市的房价会被一大桶冰水浇的透心凉，那些因货币化棚改爆热的城市，房价会迎来彻底降温。

昨天棚改收紧的消息一出来，股市地产板块也遭遇大跌。

二、货币化棚改为什么要收紧？

今年货币化安置的指标是6000-7000亿，在今年5月24日的时候已经用掉了4371亿，一大半已经用掉了。PSL目前累计的数字已经超过3万亿，目前进入了还款阶段，是否能够合理有效控制风险成为考量的重要标准。

这些都说明了过去两年三四线城市去库存已经超乎预期，后面不需要强行推进这个政策弥补需求。

不过最核心的原因还是政府在严厉控制流入楼市的钱，目前楼市里的钱已经是越发的趋紧。

看看近期中央频频出手调控房价就知道了，前一段时间刚刚推出了不动产全国联网登记打击炒房客，24日西安宣布禁止企业在限购区域内购买商品住房，25日长沙也宣布该政策，26日杭州作为第三个城市也宣布跟进，预计后续会有更多城市跟进。

现在又冒出了国开行打算收紧货币化拆迁的消息，可以明确认为对于各地的房产过热，政府终于开始出重招了。

还有一个原因可能与财政系统整治地方政府负债有关。棚改货币安置专项资金主要由国开行提供，各地方的省级融资平台负责统借统还。

根据现有规定，地方政府的棚改融资不属于政府一、二、三类债务，不在地方债置换范畴，而属于其他类。有国开行人士表示，不排除相关部门在调研后，将地方政府的棚改项目融资视为隐性债务，需要控制其总量。

今年3月，财政部和住房城乡建设部联合发布《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，意在“坚决遏制地方政府隐性债务增量，有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作”。

上面这个支持地方政府发行棚户区改造专项债券，实际上也是为了让地方政府能够“喘一口气”，发债偿还前期银行贷款。

三、货币化棚改收紧影响了谁？

1、在三四五线城市拥有大量土地的开发商，面临更大压力。比如碧桂园，这两天跌幅就比较大。

但对于项目相对集中在一二线城市的，压力就比较小。前段时间，碧桂园的焦虑（追求高周转而出台一系列文件）曾引起社会的广泛关注。

2、棚改政策微调，意味着这一轮楼市周期基本上走完了，全国无论是大城市还是中小城市，都开始管控房价。三四五线城市被“釜底抽薪”，有利于资金回流一二线城市。所以，棚改政策变化，对一二线城市楼市构成利好，尤其是北上深，目前房价非常合理，到了刚需、改善型需求买房的好时机(一线城市任何时候买房都是时机，特别是明年)。

3、A股目前正在加速寻底，大跌最终会跌出一些局部的机会。房地产板块目前的估值不算高，还有一些个股到了超跌位置，可以找机会进行中长线布局，但市场风险仍然偏大，抄底还是需要谨慎。