倪鹏飞:房地产市场监管重点须前移丨专家洞见

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  自2016年9月30日以来,在中央“房住不炒”定位指导下,各地纷纷出台楼市调控措施,全国房地产市场形势发生显著变化,价格上涨势头得到遏制,去库存取得了明显进展。不过,在一线城市房价总体回落的同时,有些热点二线和三四线城市的房价涨幅依然较高。如何看待房地产市场这种差异?下一步调控该指向哪里?对于这些问题,我们特邀中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、研究员倪鹏飞作出解读。

  

  针对一些城市房地产市场价格反弹和风险扩大的压力,应继续坚持从严调控政策不放松,确保市场平稳和不发生系统性风险,为长效机制建设争取时间。为此,除了开展专项行动,整顿房地产市场秩序,还应该做好以下几方面工作。

  第一,监管的重点应前移,从调节预案入手完善调控机制。首先,加快完善和充分利用已实现全国联网的不动产登记信息管理基础平台,全面实行新建商品住房和存量住房交易网上签约,通过用电和用水等数据测度房地产空置数据,利用互联网等技术和工具采集更多房地产大数据信息。其次,完善房地产市场监测预警机制。总结经验教训,要求以房价收入比、租售比、保障房占比、去化周期、价格波动幅度等为房地产市场预警指标,确定风险等级标准,制定应对预案。再次,重点建立房地产市场预调节机制。要求各地住房主管部门对本地需求总量、结构的分析和预测,对供给存量及增量趋势分析,事前作出并切实执行平衡未来市场供求的调节措施和方案。

  第二,将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场。首先,监督城市土地供应计划和落实,稳定市场预期,并将其作为监管和考核的依据。其次,监督城市土地价格的变动。在已经建立的全国土地监测体系的基础上,对各地土地价格实行限制性监督,要求土地价格涨幅不超出当地人均收入的增幅。除了将超出增长幅度的土地出让金收益上缴中央财政,并对地方主要负责人约谈和问责。再次,应完善土地供应与房地产需求的动态联动机制,探索建立房价与地价上涨的牵制机制。

  第三,将房地产调控的重点进一步聚焦在金融机构。首先,继续健全金融监管部门间的制衡和协同机制,进一步强化和深化穿透式监管,严格实施金融监管的目标责任制度,做到“有责必问、问责必严”。其次,继续扎牢金融监管的制度篱笆,堵塞各种制度漏洞,清理和查处房地产市场的违规融资,对违规将资金挪移到房地产的行为从严处罚。再次,建立宏观审慎监管制度。建立房地产金融审慎管理基础数据库,房地产金融宏观审慎监测体系,明确开发企业、金融机构、居民部门的房地产及财务安全等级和标准。最后,实施前瞻性引导政策。定期发布房地产金融审慎评估报告和相关信息,引导市场对未来房价的预期,使市场预期与政府目标预期靠拢。

  此外,针对限价城市出现的“新房与二手房价格倒挂”,建议通过进一步提高首付比例及按揭利率等经济手段,加大持有期限较短的二手房转手交易成本等来解决。

  (责编:李丹丹)

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