林中的3000亿梦想 旭辉地产“逆势”疯狂拿地+融资?

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  文/orange

  6年时间,从100亿到1000亿。再用五年时间,从1000亿到3000亿?

  

  “只要市场大幅低估旭辉股票,我们就增持。”旭辉控股(集团)有限公司(简称“旭辉控股”)(00884.HK)董事长林中近日在接受媒体采访时曾表示。

  不久前的7月3日,旭辉控股发布公告称,创始家族林氏家族信托再度增持了公司2581.3万股,总代价为1.55亿元,这是林氏家族信托继4月底5月初之后,第三次买入旭辉股票。

  6月27日,旭辉控股官网发布消息,公司获评资本市场2018“最受尊敬公司”之一,与阿里巴巴、腾讯、平安保险、万科、龙湖等国内外知名企业同获殊荣。

  不过,这一被评为资本市场2018“最受尊敬公司”和实际控制人看好的公司,近期却没有获得香港资本市场投资者的认可。

  在大股东频繁增持情况下,依然难掩旭辉控股股价下跌颓势,近20个交易日,旭辉控股股价累计下跌达23.09%。

  

  投资人有不看好的理由。在宣布增持的当日,旭辉发布了前6月的业绩。数据显示,2018年前6月,公司累计合同销售额达660.3亿元,完成全年销售目标的47.2%,同比增长40%。

  但根据第三方统计机构克而瑞发布的榜单,若按权益销售额统计口径,2018年上半年,旭辉控股的销售额仅有350.8亿元,同比增长24%,位列榜单第29位,较去年同期下滑4位。

  

  值得关注的是,2012~2017年,旭辉控股从百亿规模到千亿规模仅用了6年时间。而公司“新五年战略”提及,未来5年向3000亿元销售规模进军,并且最终进入行业TOP8。

  经历了前面的加速,旭辉控股还将进入高速狂奔模式?扩张需要钱,受市场整体环境、房地产行业现状、融资政策等影响,疯狂扩张后的旭辉控股,资金已经捉襟见肘。

  单脚踏进千亿俱乐部 身体还在外面

  权益销售额反映的是房企项目实际所占股权的比例,一般持股50%以上的项目才可纳入合并范围,其销售产生的回款才可以计入报表。因此,行业普遍认为,权益销售比例越高,实际销售的金额越高,实际回笼的资金也就越多,能更客观地显示房企实力。

  旭辉控股跨入千亿俱乐部,靠的正是合同销售金额的突破,在这一过程中体现的却是自身发展的“乏力”,权益销售金额占比连年持续下滑。

  年报显示,2014~2017年,旭辉控股的合同销售金额分别为212亿元,302.1亿元、530亿元、1040亿元,其中权益销售金额为164亿元、201亿元、292亿元、550亿元,占据合同销售额的比重则分别为77%、66%、55%和53%,其权益销售额占比走出一条下滑曲线。

  从增速看,2015~2017年,旭辉控股的合同销售金额同比增速分别为42.5%、75.44%、96.23%;权益销售金额同比增速分别为22.56%、45.27%、88.36%。权益销售金额增速均大幅低于合同销售金额增速。

  此外,根据财报,旭辉控股2014~2017年的营业收入分别为161.79亿元、182.21亿元、222.24亿元、318.24亿元,归属净利润分别为18.61亿元、20.95亿元、28.08亿元、48.28亿元。2015~2017年,营收同比增速分别为12.68%、21.91%、43.20%,归属净利润同比增速分别为12.59%、33.98%、71.97%。营收净利增速居然赶不上权益销售增速,更是远低于合同销售增速。

  年报数据显示,截至2017年底,旭辉控股新近完成项目的总建筑面积约为290万平方米,当中包括附属公司的160万平方米(2016年:200万平方米)及合营企业或联营公司的130万平方米(2016年:130万平方米)。旭辉控股2017年完成项目总建筑面积比2016年下滑12.12%。

  中信建投证券报告称,旭辉控股2014~2017年合作项目的总数在不断增加,分别为5个、20个、26个和53个,占公司当年总项目数的50%、80%、72.2%和67.9%,占比较高。

  据了解,其他千亿房企权益销售基本都能占到70%或以上,旭辉控股才刚刚过半。

  对此,同策咨询研究中心总监张宏伟曾表示,这是企业增加销售规模的常用方法。用合作方式不断扩充规模能够使得企业规模快速释放,从资本市场来讲,这使得企业在融资成本和授信额度方面具有优势。此外,合作的方式在迅速扩大规模的同时也可以快速降低融资成本。

  张宏伟表示,规模不同,企业的市场地位不一样,其受地方政府的欢迎程度也是有差异的。

  疯狂拿地 疯狂融资?

  根据5年销售额突破3000亿元目标,旭辉控股还需要继续扩张。

  资料显示,今年上半年,旭辉集团拿地金额已达367亿元,超过恒大,排列行业第七,而其销售额在上半年排名22位。按照计划,旭辉集团2018年至少会投入700亿元资金用以增加土地储备,并扩大在全国各地的布局。

  事实上,截至2017年底,旭辉集团就已经拥有3100万平米的土地储备,但权益土地储备只有1600万平米,占比接近一半。2017年获取78个项目,耗费金额452亿元,新增土地1320万平米,同比2016年的650万平米实现翻番。

  疯狂的夸张离不开资金的支持。问题是,现在的市场环境能支撑起旭辉控股这样做吗?

  今年以来,旭辉控股已经开始疯狂融资。

  据橙色财经统计,公司今年以来累计融资规模已达139.52亿元(美元按6.5、港元按0.85汇率换算),此外,还有39.2亿元在手的融资通行证。

  7月4日,旭辉控股34.95亿元境内公司债或证监会批准发行,旭辉控股将适时安排发行。7月3日,公司获得东亚银行授出一项为期两年不超过5亿港元的定期贷款融资的贷款函件。

  6月5日,旭辉控股公布了以股代息计划,本质上将分红变成融资。

  根据以股代息计划,旭辉控股将于2018年7月3日,向合格参与者发行88.84万股行使购股权,每股发行价1.478-1.77港元,较6月29日收市价4.99港元折让逾64%。此外,根据此前计划,旭辉于7月3日还配发了1596万股股份,占已发行股份0.206%,每股发行价6.378港元,较7月16日收市价4.71港元溢价35.41%。两项合计融资仅约1.033亿港元。

  此外,今年4月份,旭辉还连续发行了两笔共计8亿美元的优先票据,利息分别为6.375%和6.875%。

  3月份,旭辉控股获得上海汇丰银行5亿港元贷款授信。旭辉控股境内主体,全资子公司旭辉集团股份有限公司(简称“旭辉集团”)分两笔发行35亿元私募债,票面利率分别为6.50%、6.8%。

  此外,今年2月份,旭辉控股还发行了一笔总额为27.9亿元的可转债,转换价为每股9.3港元,可转换股份数量3亿股。后因为股价下跌,公司将转股价格下调至9.04港元,可转换股份数量增至3.086亿股。下调后的转换价依然是旭辉控股目前股价的近两倍。

  1月份,旭辉控股发行了一笔3亿美元的优先票据,票面利率5.5%。

  综上,今年上半年旭辉控股通过公司债、可转债、票据、贷款获得融资总额约为139.52亿元(美元按6.5、港元按0.85汇率换算)。此外,7月份,旭辉控股已经获得39.2亿元融资船票。

  旭辉控股偿债压力同样巨大。

  据旭辉控股2017年年度报告,截至去年底,公司流动负债达791.85亿元,其中短期借款和应付账款及票据分别为67.27亿元、136.02亿元,两者合计303.29亿元。

  公司拥有尚未偿还借款总额约为人民币472.39亿元,其中包括银行借其它贷款约331.13亿元,境内公司债券账面值96.28亿元,境外优先票据账面值44.98亿元。

  其中一年内到期的借款分别为:境内银行及其他借款32.54亿元,去年同期则仅为8.75亿元;境内公司债券为50.93亿元,去年同期则为20.89亿元;境外银行贷款为34.73亿元,去年同期则为14.92亿元。综合看,旭辉控股一年内到期(2018年偿还)的借款规模达118亿元。

  此外,公司财报显示,旭辉控股去年经营活动产生的现金流量净额仅为55.96亿元,融资活动产生的现金流量净额为236.89亿元;截至年底的现金及现金等价物的期末余额为297.87亿元。

  面对巨大的偿债压力,旭辉控股董事长林中的3000亿元梦想,如何实现?

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