以房养老？到底是个什么操作？

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什么是“以房养老”？

国务院发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中，表明“要加快发展养老服务业”，并明确提出“完善投融资政策，开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。“老年人住房反向抵押”，即目前俗称的“以房养老”。

反向抵押养老保险即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

“以房养老”需要房地产评估

出于维持房地产市场秩序、防范房地产信贷风险、维护房地产抵押当事人的合法权益等目的，传统的房地产抵押评估必不可少。“以房养老”涉及的“反向抵押”，也是类似抵押类评估，因此“以房养老”模式的推行过程离不开房地产评估。

★ 贷前评估，确定房地产价值：第三方评估机构遵循估价原则、按照估价程序、采用科学方法，对房产价值进行分析、测算和判断，提供专业意见，以确定房地产客观合理价值。

★ 贷中评估，监测房地产价值：房地产评估机构在房地产市场波动较大时，对反向抵押房地产进行重新评估，有效监测房地产价值和风险。

★ 处置抵押房产时，需要评估：老年人身故后，保险公司可获得抵押房地产的处置权

“以房养老”模式下评估需要探讨的问题

“以房养老”模式的推行需要专业房地产评估，但是目前“以房养老”也仅在试行阶段，与之相关的房地产评估业务案例较少，下面小资家将围绕房地产评估所涉及的几个方面，对“以房养老”模式的房地产评估进行初步探讨。

估价目的

估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途，在估价项目中起“龙头”作用。对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可分为：房地产转让、租赁、抵押、税收、征收、征用、司法拍卖、分家析产、损害赔偿、保险、建设用地使用权出让、企业改制、上市、资产重组、资产置换、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等等。

价值类型

价值类型是所评估的估价对象的某种特定价值或价格。根据价值的前提或内涵等实质内容来划分的价值类型，主要有市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值。在“以房养老”房地产评估中，不同的阶段存在不同价值类型的选择。

估价原则

估价原则是估价活动所依据的法则或标准。房地产估价原则主要有独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则、谨慎原则、一致性原则、一贯性原则等。

估价方法

估价方法是测算估价对象价值或价格所采用的方法。房地产评估方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、路线价法、基准地价修正法、标准价调整法、多元回归分析法、长期趋势法等。

就“以房养老”房地产评估来看，其评估的房地产多为住宅或公寓类物业，“以房养老”房地产评估较宜考虑比较法和收益法。

结语

目前“以房养老”模式由于一系列原因，与传统“孝文化”、“养儿防老”观念相悖，相关法律法规政策未出台完善、风险把控难度较大等，仍存在不小争议，未能大范围大规模推行，但随着时间的推移，人们观念逐步转变和政策不断完善，“以房养老”有望成为发展现代养老服务业的新模式，而与之相关的房地产评估业务也将被不断挖掘，涉及的评估实务细节和定价模型仍有待大家进一步探讨研究。

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