2018年上半年结束房产去库存接近尾声？

最近一直在思考一个问题，上半年的几次会议，为什么没有听到房地产去库存的声音。

前几天统计局公布了1-5月房地产开发与销售情况，透露出了重大数据：

截至5月底，全国商品住宅库存量为56010万平米，同减15.2%。其中住宅待售面积为28056万平米，同比减少23.1%。

这也与现在的实际情况相符，新房买不到，二手房没人要。

其中住宅库存量，回查历史数据发现，是回到了2013年底的水平。当年12月，全国商品住宅库存量为32403万平米。

而国开行收回棚改的控制权，更加无疑确定了这一信号：轰轰烈烈的房地产去库存已经结束!

一

一二线城市的房地产低库存不仅支撑了房价，同时也让抢房人们坚定了“房价永远涨，不抢就没房”的信仰。

而资金也大量从一二线城市往下沉淀并伴随棚改货币化安置的后劲儿一块儿推升了三四线的火热。

但是，这也只能是暂时存在的现象。

今年1-5月，住宅新开工面积5.3亿平米，而住宅商品房的销售面积却为4.9亿平米。

这是一个非常大的变化，这反映了2018年中国房地产一改过去三年住宅销售面积大于新开工面积的基本面。

换句话说，中国住宅在2018年开始，从供需结构上开始发生了巨大的逆转!

从总盘子上讲(这里刨除一些一二线热点城市的供应紧张，抢房热之外)，中国住房从过去三年供不应求转变为供略大于需。

而这传导到市场的时间，大约在半年到一年左右。

也就是说，最迟到2018年底开始，整个房地产行业将出现阶段性低谷期。

另一方面，就是我们所说的棚改，为什么6月份国开行收回棚改贷款权，因为现在大的局势变化。

那么对于很多房企来讲，之前在三四线的战略必须要进行重大调整。

现在，就是房地产市场开始逐渐重新转入存货重建的过程阶段!

同时，这也就意味着中国房地产去库存彻底结束!

二

这一轮房地产涨价去库存，导致居民杠杆急速上升，百姓的积蓄和购买力全被房地产收割完后，居民净存款掉到了2013年初的水平。连上市公司也开始囤积房产。

如果房价再大幅上涨，不仅未来的购房需求全部透支，连上市公司主营业务也将受挤占，央行货币政策将全面崩塌，这就是市场力量在进行反击报复。

所以，房地产未来主线就是通过限售来冷冻市场流动性!

达到不产生抛盘，不产生流动性效果!最终完成终止新售房源再交易的经济行为!

而在冷冻完市场后，就开始着力解决十九大中所提到的中国目前主要矛盾：

也就是我国社会人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

我们回过头仔细的斟酌一下，这里指的我国社会人民主要都在哪儿?

不是一二线城市，而是在几百个三四五六线城市、两千多个县、四万多个乡镇和广袤的农村村落之中!

一二线城市房价暴涨让前后两者资产价值悬殊巨大。

下一步，国家要振兴后者，把这一轮房地产去库存和人口城镇化进行更加紧密的结合。就要提高三四线城市和特大城市之间基础设施的互联互通。

让三四线城市的教育、医疗等公共服务水平趋近一二线城市，增强对农业转移人口的吸引力。

同时对农村，把国家能够引导的资金继续沉淀下去，实现农村振兴。

看懂了吗?一二线去库存，三四线棚改货币化改革，促进乡村振兴，协同发展。

三

在中国投资驱动的经济模式中，基建、房地产、制造业轮流扮演大哥角色。

只不过在这里面，房地产扮演着贬义的角色，也就是床下的夜壶。

而基建不太会萎缩。

这一轮房地产去库存，拉大了城市的骨骼框架，城市新增了不少版图面积。

而这背后，则需要道路、桥梁、公园、水电、垃圾处理厂等一系列市政基建跟上。

换句话说，基础建设投资将重新回归国家投资驱动的主要角色当中。

四

但是如果库存去完了，锁死了流动性，没有杠杆会怎么样?

一，二手房市场

京沪绝大部分家庭最多是两套房。拆迁户也就是3-4套小户型，父母和子女各两套。

没有贷款支持，二手房肯定滞销。购房者没钱了，房东就会降价出售吗?基本不可能。

房子可以留给子女，按照现在的京沪平均寿命，80%的人是可以看到孙子结婚的。所以，一个家庭两三套房子是必须的。

一方钱不够，一方不想卖，交易就基本停止了。只有生意破产，法院拍卖的房子，可能会低价出售，但这个数量是很小的，远远不可能满足市场的正常需求。

二手房市场基本停滞。

二，新房

开发商的利润在10~15%左右。开发商作为商业企业，承担了较大的风险，付出了劳动，投资必须是有回报的。

银行贷款利息7-8%，按照两年的开发周期，至少是15%，如果涉及民间借贷，那就更高了。

土地款大致是30%。硬成本，材料，人工，公用设施配套费，大致是30%。

税费罚毛估估10%。

哪一块成本是可以降下来的?

如果购房者没有足够的资金，企业成本又降不下来，第一批的开发商因为各种原因被迫亏本销售，但就没有后来的新房了。

如果楼市熄火，财政，就业，上下游企业，都会遇到麻烦，国民经济也会遇到麻烦。

五

不断的加杠杆，不断的去杠杆，都是一个历程，没有任何一个国家和民族能够永远的加或者永远的去。

但关云长刮骨疗毒，忍着痛也要拔，不然贻害终身。

去杠杆，加杠杆，都是在历史的进程中不断前行，没有一直加的杠杆，也没有一直去的杠杆，你的使命就是在加杠杆周期到来之前上车，再去杠杆时候下车。

这就是所谓的：赌国运。

六

最后，这几天P2P平台频繁爆雷，大家也问了我很多问题，当然更多的是多宝库安全不安全。有些我回答了，有些我没回答。

为了消除大家的疑虑，解决大家的疑惑，今天特意请了多宝库创始人，也是我朋友张国华来给大家解答疑惑