限购压不住昆明房价 小户型将有机可乘

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  小户型,一直是“热销”却又“稀缺”的存在。小户型热销,主因在于总价低门槛低,购房者负担轻。无论是满足自住刚需、过渡房还是投资,都是当仁不让的。在昆明也一样,中小户型目前是认筹最多、最热门的,像上月底江东境界开盘时,推出了多个小户型的房源,结果短时间内几近售罄,开盘第一天就卖出了6.2亿。既然如此热销,为何要说小户型“稀缺”呢?

  

  

  利润和限购压制下 小户型要“绝种”

  小户型住宅的需求在昆明是一直存在的,尤其是在昆明房价不断上涨,大部分刚需购房者越来越难以承受居高不下的房价之后,市场对这种总价相对较低的户型需求,就显得越发迫切。但是,近几年来,昆明市场上的小户型产品却一直很少。

  首先是开发商利润低的原因。同样的一块地,在拿地成本越来越高的前提下,中小户型产品建安成本要略高一些,一般比大户型产品每平方米高出15%左右;其次便是售价,受到面积的影响小户型总价必然低于大户型,而且相对于小户型而言,大户型大多定位为高收家庭,更容易包装和售卖。

  还有一个不容忽视也是很重要的因素,就是限购。2011年,昆明开始限购,这一限就是3年半,直到2014年9月以后,限购政策才正式取消。对于市场而言,刚需购房、改善性购房和投资性购房都属于正常需求,但昆明这长达3年半的限购,让改善性购房和投资性购房需求受到极大压制。直到2016年开始,这些需求才开始大量释放。

  面对这类需求,外来大型房企在大量入昆后,开始大量的开发精品、高端房源,改变了3年限购期间以“刚需”为主打产品的市场供应结构,也成功的拉动了房价上涨。导致了这两年昆明房地产市场上,大户型越来越多,小户型变得“稀缺”。

  

  限购拉高二手房价 “昆十条”和贷款改变需求

  在这样的市场基调下,昆明新一轮的限购又开始了。虽说新政主要是针对外地炒房客进行打击,但是那些在昆明工作、有改善性需求的外地人,以及有刚需购房需求的本地人同样会受到政策影响。首先,有很多人都认为,新政不过是“雷声大雨点小”,只要外地炒房客愿意,通过落户拿到本地户口后,或是借用亲戚的名义,同样可以继续在昆明购入多套房产,昆明会因此房价降低?不存在的;

  其次是新政只针对新建商品房,不针对二手房和公寓,外地炒房客可以由此转向二手房市场。在本身小户型新房资源不多,几乎都是二手房源的情况下,二手房市场一旦均价飙升,刚需人群只会更加亚历山大;

  

  最后,除了限购新政,在今年还有“昆十条”的颁布和公积金贷款额度的调整。“昆十条”极大的抬高了改善型的购房成本,特别是公积金政策的调整,让很多计划更换改善型住宅的或是刚需人群不得不暂缓购置大户型。或许只有总价和首付较低的中小户型,会更加适合在房价持续看涨的昆明满足过渡和投资需求。因此,昆明市场急需有更多的中小户型新盘出现,来填补市场需求,缓解购房压力。

  有业内人士说过,“单价决定档次,总价决定客群”,因为高收人者的钱要比普通老百姓的钱好赚,多数开发商都会以“高品质”为幌子,把项目的客群定位为高收人者。对于单价较高的项目来说,如果户型做小了,会造成“有钱人看不上,没钱人买不起”的客群错位。但是,在昆明除去高收人群,中等收入人群占比更高,有购房需求的也越来越多。

  因此,这部分人群对于中小户型住宅的需求降是一直存在的,在做了近两年的改善型住宅后,进入2018年以来,已经有多家地产商开始意识到并开始发掘中小户型的价值。未来昆明中小户型市场会不会迅速升温持续火热,我们拭目以待。

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